Всем привет! На связи “Денежная жаба”. На канале я разбираю разные финансовые вопросы, повышаю финансовую грамотность читателей. В этой статье решил разобрать вопрос инвестиций в недвижимость. Приносит ли по-прежнему выгоду такое вложение? Давайте рассуждать.
Сравнение с альтернативами
Главная альтернатива любому пассивному заработку — это вклады. Даже скорее так, все пассивные заработки сравниваются с вкладами, так как вклады просты и понятны, а еще страхуются государством на сумму до 1,4 млн руб в одном банке.
На момент написания статьи, вклады приносят 19-22% годовых. Вариации разные, в каких-то банках чуть выше процент дают на короткие вклады, в других на долгосрочные. Все зависит от финансовой политики и аналитиков конкретного банка.
Вторая альтернатива из самых надежных вложений — это ОФЗ. О них я писал ранее. ОФЗ сейчас приносят в среднем 21% годовых, то есть равна ключевой ставке. С переменным купоном доходность будет следовать изменениям ставки. С фиксированным купоном доходность может как расти, так и снижаться в зависимости от спроса и ситуации на рынке.
А сколько приносит аренда недвижимости? А аренда с последующей продажей? Посчитать однозначно невозможно. Потому что у нас разная ситуация на рынке недвижимости в каждом городе России. Допустим, в Москве традиционно очень дорогое жилье, но темпы роста умеренные. А вот в дальневосточном регионе жилье исторически было дешевым, но сейчас темпы роста огромные — по 20% и более в год. Такой рост вызван льготными программами и большим спросом, а также из-за роста внутреннего туризма.
Возьмем, например, город Горно-Алтайск, республика Алтай. Именно в этой республике в 2024 году отмечается один из самых крупных приростов к цене 1 квадратного метра жилья. Из объявлений на Авито можно заключить, что квартиры стоят в среднем 190 000 рублей за 1 квм. Цена аренды 1-комнатной квартиры площадью примерно 40 квм будет стоить около 30 000 рублей в месяц. Данные актуальны на момент написания статьи.
То есть, если купить квартиру в Горно-Алтайске площадью 40 квм и тут же ее сдать, то можно получить доходность примерно в 4,74% годовых. А если темпы роста цены сохранятся, то можно рассчитывать на +20% за каждый год. То есть, за 5 лет цена вырастет в 2 раза от цены покупки.
Нюансы
В гипотетическом примере выше очевидно, что покупка недвижимости выгоднее, чем ее надежные альтернативы в виде ОФЗ и вкладов. Но не все так однозначно. Во-первых, для наглядности я брал “яркий” пример — взял город, в котором цены на жилье за последние 5 лет выросли больше всего по России. Многие другие регионы таким ростом похвастаться не могут, даже Москва с Санкт-Петербургом.
Во-вторых, график роста почти в любых видах инвестиций не прямой. То есть, есть периоды и роста, и падений. Нет никакой гарантии, что цены продолжат расти, и какими будут изменения в % в будущие годы.
Ну и в третьих, это риски амортизации. Можно купить готовый вариант квартиры с ремонтом, но возможно дорогой ремонт потребуется после квартиросъемщиков. Страховки и/или прописывание всех рисков в договоре — частично спасает ситуацию, но не всегда. А страховки с хорошим покрытием — это еще и дополнительные расходы ежегодно. Не нужно забывать и про коммунальные расходы, про косметический ремонт, обслуживание (сантехника, электрика, электроприборы требуют периодического ухода и обновления).
Недвижимость, но другая
Вместо покупки квартиры или дома можно рассмотреть другие варианты. Вот какими они могут быть:
- Коммерческая недвижимость: ассортимент коммерческих объектов, обычно, больше, как по ценам, так и по расположению.
- ЗПИФ недвижимости: некоторые финансовые компании создают паевые фонды и вкладывают деньги в покупку разного жилья, коммерческой недвижимости, а вам остается купить пай такого фонда, чтобы стать совладельцем приобретений фонда.
- Инвестиции в строительный бизнес: этот тип инвестиций относится к другой сфере, к бизнес-инвестированию, не к недвижимости. Но все же тематика схожа. Некоторые частные строительные компании, которые, например, строят дома за городом, предлагают инвестировать в свой бизнес, и с ними можно заключить договор, обсудить сколько процентов они должны будут вам выплачивать/возвращать. Обычно доходность от инвестиций в бизнес превышает ставки по вкладам, но рисков больше.
Что в итоге
Инвестиции в недвижимость по-прежнему очень привлекательны. Рост цен на жилье продолжается, льготные программы продлеваются, доход у населения растет несмотря на все сложности в экономике страны. А значит пока поводов бояться входить в рынок недвижимости нет.
Конечно, это не избавляет вас от всех рисков, но повторюсь, пока инвестиции в жилье или коммерческую недвижимость, все еще актуальны. Другой вопрос — однозначно ли такие инвестиции выгоднее текущих вкладов и облигаций? Скорее нет, чем да. Но в рамках какой-то своей стратегии, желания иметь собственное жилье, или как диверсификация накоплений — недвижка все еще отличный выбор. Спасибо за внимание!