Расскажу про нововведения, которые произошли в налоговом кодексе и не только.
📌Прогрессивная шкала для налогов на доход от продажи недвижимости
Летом 2024 года президент России Владимир Путин подписал закон, который внёс заметные изменения в Налоговый кодекс. Они коснутся владельцев недвижимости: с 2025 года доходы от продажи жилья будут облагаться налогом по прогрессивной шкале, а не по привычной ставке 13%.
❓Что же меняет этот закон?
С 2025 года ставки НДФЛ по трудовым и нетрудовым доходам перестанут быть фиксированными и будут зависеть от размера доходов.
Всего на прогрессивной шкале налогообложения будет пять ступеней:
13% — для доходов до 2,4 млн руб. в год включительно;
15% — для доходов свыше 2,4 и до 5 млн руб. в год включительно;
18% — для доходов 5-20 млн руб. в год;
20% — для доходов 20-50 млн руб. в год;
22% — для доходов более 50 млн руб. в год.
При этом к нетрудовым доходам, куда в том числе относится продажа недвижимости, будут применяться только две ступени. Повышенные ставки коснутся не всего дохода, а суммы, превышающей порог.
❗️Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Подоходный налог с продажи недвижимости оплачивают продавцы жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, апартаментов, земельного участка. Такое обязательство возникает, если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, который составляет 3 или 5 лет в зависимости от ряда нюансов.
💵Как платить налог с продажи недвижимости в 2025 году
👉Прибыль с продажи недвижимости (а также движимого имущества, например, автомобиля) относится к нетрудовым доходам. Согласно изменениям в 2025 году, для нетрудовых доходов ступеней будет только две: 13% — для доходов до 2,4 млн руб. включительно и 15% — для доходов больше 2,4 млн руб
🏘️Для сделок, оформляемых после 1 января 2025 года, налог будет рассчитываться по прогрессивной шкале. Ранее применялась единая ставка налога на доход от продажи — 13% (за исключением случаев, когда продавец освобождался от уплаты налога, например, если он владел объектом недвижимости более 3–5 лет).
🏡После 1 января ставка 13% будет применяться только в том случае, если доход от продажи не превышает 2,4 млн рублей. Если же сумма дохода выше, то владелец заплатит налог 13% с 2,4 млн рублей (то есть 312 тысяч рублей) и 15% — с суммы сверх 2,4 млн.
👇Налогооблагаемую базу по-прежнему можно будет снизить на 1 млн руб. Или можно использовать вычет «доходы минус расходы»: сюда включаются расходы на покупку недвижимости — не только первоначальная стоимость жилья по договору купли-продажи, но и проценты по ипотеке.
⚡️Примеры расчета налога с продажи недвижимости в 2025 году
Рассмотрим несколько ситуаций:
💰Нетрудовой доход меньше 2,4 млн руб.:
Дмитрий продаёт квартиру, которую он купил в 2023 году. Минимальный срок владения не истёк, поэтому нужно платить налог.
С продажи квартиры Дмитрий получил 3 000 000 руб. Он не может подтвердить расходы на её покупку, поэтому для уменьшения налогооблагаемой базы применяет вычет в 1 000 000 руб. Сумма, облагаемая налогом, 2 000 000 руб. Тогда ставка НДФЛ 13%, и налог равен 260 000 руб.
💰Теперь рассмотрим ситуацию, где доход больше 2,4 млн руб.:
Михаил продает квартиру за 5 000 000. Он так же не может подтвердить расходы на приобретение недвижимости. Уменьшаем стоимость на налоговый вычет: 5 000 000 − 1 000 000 = 4 000 000 руб.
Считаем разницу с установленной предельной стоимостью: 4 000 000 − 2 400 000 = 1 600 000 руб.
Считаем сумму налога по формуле: 312 000 + 1 600 000 × 15% = 552 000 руб.
В 2024 году он бы заплатил 520 тысяч рублей.
💰Рассмотрим ситуацию в которой, продавец может подтвердить расходы:
Предположим, что Сергей продает квартиру за 9 млн рублей, а купил он ее за 6 млн рублей. Минимальный срок владения, после которого можно не платить налог, не истек. У него есть договор купли-продажи, который подтверждает, что он потратил 6 млн рублей на приобретение этого жилья.
Ему нужно будет заплатить налог только с 3 млн рублей (9 млн — 6 млн). При этом он заплатит 312 тысяч с 2,4 млн рублей и 15% — с оставшихся 600 тысяч рублей, всего — 402 тысячи рублей. Если бы он продавал квартиру на тех же условиях в 2024 году, он бы заплатил 390 тысяч рублей.
❗️Что ещё нужно знать
Важно помнить, что налогом облагается вся прибыль от реализованного имущества за год. Сюда также входит, например, продажа автомобиля.
Снова рассмотрим ситуацию:
Михаил в одном году продал и квартиру, и автомобиль. Цена квартиры – 5 000 000. Стоимость автомобиля – 1 500 000. Он применил вычет в 1 000 000, чтобы снизить налогооблагаемую базу. Считаем сумму налога для доходов выше 2,4 млн руб.: 312 000 + (5 500 000 – 2 400 000=3 100 000) х 15% (465 000 руб) = 777 000 руб.
🅰️Нововведения актуальны для тех, кто будет продавать недвижимость с 1 января 2025 года.
Декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года, а уплатить налог до 15 июля 2026-го.
❗️Важно!
Доход от продажи рассчитывается с учетом расходов на приобретение объекта, которые ранее понес продавец. Если подтвердить понесенные расходы нельзя, к сумме дохода применяется стандартный вычет — 1 млн рублей.
📌Увеличение госпошлин за сделки с недвижимостью
Согласно № 176-ФЗ с 2025 года будут внесены изменения в размеры и порядок расчета некоторых государственных пошлин за операции с недвижимым имуществом.
💰Размер государственной пошлины за действия с правами на объекты недвижимости теперь будет зависеть от их кадастровой стоимости.
Для физических лиц пошлина составит:
4000 рублей — если кадастровая стоимость объекта составляет не более 20 млн рублей либо она отсутствует;
0,02% от кадастровой стоимости на момент подачи заявления в Росреестр, но не меньше 0,02% от суммы сделки и не больше 500 тысяч рублей — если кадастровая стоимость превышает 20 млн рублей.
Эта государственная пошлина взимается при регистрации прав собственности, прекращении или ограничении этих прав, наложении обременений или совершении сделок с объектами недвижимости.
💰Постановка объекта на кадастровый учет для физических лиц с 2025 года будет составлять:
2000 рублей — при образовании нового объекта;
1000 рублей — при внесении изменений в сведения о существующем объекте.
💰Госпошлина за одновременную постановку на кадастровый учет и регистрацию прав также теперь будет зависеть от кадастровой стоимости объекта.
С 1 января 2025 года для физических лиц:
6000 рублей — если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн рублей или не определена;
2000 рублей + 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от суммы сделки и не более 500 тысяч рублей — если кадастровая стоимость выше 20 млн рублей.
👉Часть государственных пошлин вырастет в два раза: это коснется регистрации договоров долевого участия в строительстве, внесения изменений и дополнений в записи об ипотеке, регистрации прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), права на капитальные строения и других операций.
❓Для чего вводят эти меры?
Ответ простой - существенное пополнение бюджета, а также в перспективе — сдерживание тех, кто покупает жилье со спекулятивными ценами, чтобы потом перепродать.
С другой стороны, для рядовых владельцев это означает повышенные либо дополнительные расходы.