Когда речь заходит о недвижимости, большинство людей сразу думают о квартирах. Купить, сдать в аренду, получать пассивный доход – всё просто. Но если хочется более высокой доходности, стоит обратить внимание на коммерческую недвижимость. Это не просто стены и крыша, а актив, который может приносить 10–15% годовых и выше – гораздо больше, чем обычная аренда жилья.
Разберёмся, как работают вложения в коммерческую недвижимость, какие варианты самые прибыльные и как избежать ошибок.
Почему коммерческая недвижимость выгоднее, чем жилая?
Допустим, у вас есть 10 млн рублей. Вы можете:
🏢 Купить квартиру и сдавать её за 40 000 рублей в месяц → доходность 4,8% годовых.
🏬 Или вложиться в коммерческое помещение и получать 80 000 – 120 000 рублей в месяц → доходность 10–15% годовых.
Разница очевидна. В коммерческой недвижимости аренда дороже, а арендаторы чаще всего заключают долгосрочные контракты – на 3, 5, а иногда и 10 лет.
Но, конечно, не всё так просто. Коммерческая недвижимость – это не просто «купил и забыл». Здесь больше нюансов, но и заработать можно гораздо больше.
Какие виды коммерческой недвижимости бывают?
1. Офисные помещения
Классический вариант. Компании арендуют офисы на долгий срок, особенно если они в удобной локации с хорошей инфраструктурой.
✅ Плюсы: долгосрочные арендаторы, стабильный доход.
❌ Минусы: сейчас компании всё чаще уходят на удалёнку, поэтому спрос снижается.
2. Торговые помещения (магазины, кафе, салоны)
Арендаторы – магазины, аптеки, рестораны, салоны красоты и другие бизнесы. Главное – выгодное расположение, большая проходимость.
✅ Плюсы: высокая арендная ставка, хороший спрос.
❌ Минусы: возможна сменяемость арендаторов, особенно у небольших бизнесов.
3. Складская недвижимость
Склады востребованы благодаря росту e-commerce и логистики. Компании арендуют площади под хранение товаров.
✅ Плюсы: надёжные арендаторы, долгосрочные контракты.
❌ Минусы: требует больших вложений в инфраструктуру.
4. Производственные помещения
Фабрики, цеха, мастерские. Используются для производства или технических нужд.
✅ Плюсы: стабильные арендаторы, высокая доходность.
❌ Минусы: высокие первоначальные вложения.
5. Апартаменты и гостиницы
Промежуточный вариант между жильём и коммерцией. Апартаменты можно сдавать посуточно или на длительный срок.
✅ Плюсы: высокая доходность при правильном управлении.
❌ Минусы: посуточная аренда требует активного вовлечения.
Как выбрать объект для инвестиций?
🔹 Локация – ключевой фактор. Центр города, бизнес-кварталы, торговые зоны – лучшее место для вложений.
🔹 Спрос – если вокруг десятки пустующих офисов, ваш тоже может долго простаивать.
🔹 Техническое состояние – иногда выгоднее взять помещение без ремонта, но по хорошей цене.
🔹 Надёжные арендаторы – лучше иметь 1 стабильного арендатора на 5 лет, чем 5 временных за год.
Способы заработка на коммерческой недвижимости
1. Долгосрочная аренда
Вы покупаете помещение и сдаёте его на несколько лет. Минимум хлопот – максимум стабильности.
📌 Доходность: 8–12% годовых.
2. Перепродажа (купить дешевле – продать дороже)
Некоторые инвесторы покупают недвижимость в кризис, делают ремонт, приводят в порядок документы и продают дороже.
📌 Доходность: 15–30% за сделку.
3. Управляемая аренда (коворкинги, мини-гостиницы)
Можно сдавать недвижимость не целиком, а по частям:
- офисы – небольшим компаниям и фрилансерам;
- апартаменты – по суточным тарифам.
📌 Доходность: 15–20% годовых.
Какие риски есть?
🚩 Проблемы с арендаторами – бизнесы закрываются, могут задерживать платежи.
🚩 Низкий спрос – если выбрана неудачная локация, помещение может простоять пустым.
🚩 Высокие налоги и коммунальные платежи – их придётся оплачивать, если нет арендатора.
Как минимизировать риски?
✅ Выбирать ликвидные объекты.
✅ Заключать долгосрочные контракты с арендаторами.
✅ Диверсифицировать портфель – не вкладывать всё в один объект.
Сколько можно зарабатывать?
Примеры реальной доходности:
🏬 Торговая точка (10 млн руб.) → доход 100 000 руб./мес. (12% годовых).
🏢 Офисное помещение (15 млн руб.) → доход 130 000 руб./мес. (10,4% годовых).
📦 Склад (20 млн руб.) → доход 180 000 руб./мес. (10,8% годовых).
Для сравнения: квартира за 10 млн руб. принесёт 40 000 руб./мес. (4,8% годовых).
Вывод
Коммерческая недвижимость – это не только высокая доходность, но и ответственное управление. Если правильно выбрать объект и арендаторов, можно зарабатывать в 2-3 раза больше, чем на сдаче жилья.
🔹 Хотите больше финансовых инсайтов? Подписывайтесь на наш блог и ставьте лайк❤