Недавно я посетил большую конференцию, которую компания «Островок» организовала для своих партнеров и воочию убедился как много предпринимателей занимается посуточной сдачей жилья. Для них даже организовали отдельную деловую программу, которая шла параллельно с семинарами для гостиниц. Количество квартир и апартаментов на «Островке» за год увеличилось на 60%. Бизнес растет, но над ним нависла серьезная угроза ограничений - об причинах расскажу ниже.
Кого выручает аренда
По словам представителей «Островка», чаще всего услугами посуточной аренды пользуются семьи с детьми (в общей массе клиентов на их долю приходится 12%. – Ред.). Это логично - родителям важно на отдыхе иметь больше пространства, возможность приготовить еду, постирать одежду и т. д.
Плюс краткосрочной аренды еще и в том, что она выручает в ситуациях, когда мест в отелях банально не хватает. Как было сказано на конференции, в топе самых бурно растущих направлений туризма по итогам 2024 года оказался, например, маленький город Ломоносов в Ленинградской области – там туристы селятся тогда, когда уже нет мест в Петергофе.
Селить всех опасно
Туристы с удовольствием пользуются посуточной арендой, однако у этого бизнеса есть нюансы, которые нужно учитывать тем, кто собирается заработать на сдаче квартир. Владелец сети апартаментов в Москве в привел мне пример: из регионов приезжают в основном гости с ограниченным бюджетом. Заменить собой обеспеченных европейцев и американцев, которые ранее охотно снимали дорогие квартиры, они не могут.
Дешевый клиент, как правило, еще и самый проблемный. Есть риск, что квартиру разгромят, а значит, селить всех подряд опасно.
На фоне стагнации доходов от аренды и специфических рисков растет конкуренция. Желающих сдавать квартиры посуточно стало так много, что владельцам приходится демпинговать или чем-то выделяться среди сотен таких же объявлений. Тренд на красивое и необычное заметен на «Авито»: в Москве сотни объявлений о посуточной аренде с дизайнерским ремонтом, квартиры с террасами, лофты, видовые апартаменты в небоскребах Сити с джакузи у панорамного окна и т. д.
Будет ли запрет на посуточную аренду
По всем прогнозам в ближайшие годы рынок посуточной аренды продолжит расти. В ЦИАН предполагают, что к 2026 году его объем в денежном выражении удвоится и достигнет 500 млрд руб. Это сопоставимо с емкостью рынка гостиничных услуг (в прессе фигурируют оценки от 800 млрд до 1 трлн руб.).
Отчасти именно поэтому у предпринимателей-посуточников возникают административные риски - их стало слишком много. В 2023 году бурную реакцию вызвал проект закона, согласно которому краткосрочная аренда разрешалась только при согласии соседей. В итоге приняли более мягкий вариант: поправки в Жилищный кодекс, которые обязывают владельцев сдаваемых квартир устанавливать счетчики и нести ответственность за шум. Вряд ли это последняя законодательная инициатива.
О полном запрете посуточной аренды речи не идет – право свободно распоряжаться своим имуществом, в том числе сдавая его в аренду, в 2023 году подтверждено конституционным судом.
Однако регулирование рынка назрело. Если порядок оказания услуг в гостиницах определен правилами, утвержденными постановлением правительства, то для краткосрочной аренды такого документа пока нет. Никак не регламентируются уборка, смена белья, условия заселения, внесения и возврата залога и т. д. Из-за этого возникают конфликтные ситуации – туристы не понимают, на что они вправе рассчитывать.
«Сдаем только туристам»
Конечно, распространять на квартиры те же требования, которые существуют для гостиниц, нелогично – это разные виды недвижимости и разный бизнес. Необходимо хотя бы устранить пробелы и перекосы.
В квартиру, в отличие от отеля, где принимают только с паспортом и контролируют размещение несовершеннолетних, может заселиться кто угодно. Ключи часто передаются бесконтактно – через кодовый мини-сейф, установленный рядом со входом в квартиру. На владельцев жилья не распространяется туристический налог, так как квартиры, в отличие от отелей, по закону не являются «объектами размещения».
Получается, что пока владельцы гостиниц находятся под пристальным вниманием контролирующих инстанций и несут сопутствующие издержки, параллельно вырос почти неконтролируемый бизнес, сопоставимый по емкости в денежном выражении.
Регулирование необходимо еще и потому, так как в противном случае инвесторам невыгодно строить отели с долгим сроком окупаемости. Проще возводить ЖК, распродавать квартиры или апартаменты, которые приобретаются не для жилья, а как инвестиция для посуточной сдачи.
Такая практика разгоняет цены на недвижимость и провоцирует социальную напряженность в популярных регионах. Например, в Дагестане в течение 2023 года цены выросли в полтора раза. Уже появились объявления «сдаем только туристам». Местные жители выказывают в соцсетях недовольство: им снять квартиру становится сложнее. Конфликты возникают и на уровне соседей – мало кому нравится, когда рядом проходной двор.
Пустил гостей – живи рядом
Международный опыт показывает, что во многих популярных городах так или иначе ограничили посуточную аренду. Например, сдавать квартиры в Нью-Йорке на срок менее 30 дней с 2023 года можно при условии, что проживает не более двух гостей и сам хозяин находится в той же квартире. В Барселоне действует лицензирование посуточной аренды и обсуждается ее полный запрет. Во Флоренции ограничено количество объектов, которые доступны для краткосрочного найма в историческом центре. А во всей Италии с 2024 года запрещено бесконтактное заселение в съемное жилье. Хозяин обязан встречать гостей лично.
Как в итоге будет у нас - покажет время. Я считаю, что рано или поздно посуточную аренду все же ограничат. Либо установят минимальный срок сдачи - например, от 7 дней, либо введут запрет на размещение рекламы без получения специального номера и записи в реестре.
Понравилась статья? Ставьте лайк! Полностью она была опубликована в онлайн-журнале, а здесь я разместил сокращенную версию. Буду также рад видеть вас у себя в телеграм-канале.