В соответствии с Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с 1 марта 2025 года вступают в силу ряд новелл закона, которые предусматривают изменение порядка регистрации сделок с земельными участками.
В чём смысл изменений?
В статье 26 Закона о регистрации недвижимости произошли изменения, касающиеся установления новых причин для приостановки учетно-регистрационных операций, как для земельных участков, так и для строений, находящихся на них.
Начиная с 1 марта 2025 года, проведение регистрационных действий по земельному участку будет невозможно без наличия в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о его границах. Без указания границ в ЕГРН также не будет возможности поставить на кадастровый учёт и оформить права на строения, сооружения или объекты незавершенного строительства, находящиеся на данном земельном участке.
Следует отметить, что эти изменения, касаются участков независимо от категории земельного участка или вида его разрешенного использования. Введенные меры направлены на усиление защиты прав новых владельцев земельных участков, ограждая их от рисков, связанных с определением границ и несанкционированным вторжением на чужую собственность.
Почему так важно установить границы земельного участка?
Все дело в том, что отсутствие в кадастре информации о границе земельного участка создает серьезные проблемы при определении его местоположения и площади на местности. В результате покупатель не обладает точной и достоверной информацией о предмете сделки, что затрудняет оценку справедливости цены и соответствия заявленных характеристик реальному состоянию объекта.
В процессе покупки земельного участка нередко возникают ситуации, когда продавец вводит покупателя в заблуждение. Одним из распространенных случаев является демонстрация участка, который на самом деле не принадлежит продавцу. Например, продавец может показывать только часть земли, а также утверждать, что в состав продаваемого участка входят соседние территории, которые являются собственностью третьих лиц. Это может произойти как из-за неосведомленности продавца о реальных границах своей собственности, так и из-за намеренного обмана.
Такое недоразумение может привести к тому, что покупатель в итоге приобретает совершенно иной объект, чем ожидал. Например, вместо обещанного участка с определенными границами и характеристиками, он может получить землю с ограничениями, которые не были оговорены. В результате, когда покупатель осознает, что его права на участок нарушены, он может попытаться решить вопрос в судебном порядке. Однако процесс может оказаться сложным и затяжным, так как потребуется подтверждение прав собственности, а также установление точных границ участка.
Кроме того, в таких ситуациях часто возникают юридические споры, связанные с правами соседей и возможными претензиями со стороны третьих лиц. Установление границ купленного участка может потребовать дополнительных затрат на услуги кадастровых инженеров и юристов, что также добавляет сложности в процесс. Поэтому перед покупкой земельного участка важно тщательно проверять все документы, а также проводить независимую экспертизу, чтобы избежать неприятных последствий и защитить свои интересы. Важно помнить, что даже незначительные ошибки в оценке и понимании границ могут привести к серьезным финансовым потерям и юридическим проблемам в будущем.
Неопределенность границ земельных участков – это, без преувеличения, рассадник конфликтов между соседями. Практика показывает, что большинство споров, доходящих до судебных разбирательств, связано именно с этим фактором. Ситуация, когда новый владелец обнаруживает, что сосед претендует на часть его земли, или, наоборот, сам становится объектом подобных претензий, к сожалению, вполне типична. В таких случаях, даже при наличии межевого плана, могут возникнуть серьезные разногласия, поскольку документация не всегда точно отражает реальное положение дел на местности. Например, неточности в описании границ, искажения на старых картах, или просто небрежное оформление земельных документов в прошлом могут привести к многолетним спорам.
Также бывают ситуации, когда возведение капитальных объектов происходит без четкого осознания фактического расположения границ участка. В результате построенное сооружение может оказаться на чужой земле или на участке, который не был выделен или не предназначен для строительства.
Кроме этого, в случае, если у земельного участка не установлены границы и отсутствуют признаки хозяйственной деятельности, органы государственной власти или местные администрации могут ошибочно считать его свободным и неправомерно распоряжаться им. Это создает непосредственную угрозу для защиты прав граждан и юридических лиц.
Таким образом, данные изменения способствуют усилению гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков.
Как проверить границы земельного участка?
Проверить, есть ли в ЕГРН информация о границах земельного участка, довольно легко. Для этого достаточно зайти на публичную кадастровую карту Росреестра, которая бесплатно доступна всем, и по кадастровому номеру или адресу найти нужный участок.
Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно заказать как в электронном, так и в бумажном виде. Для этого можно воспользоваться услугами Единого портала госуслуг или получить выписку в МФЦ.
Как установить границы земельного участка и внести их в ЕГРН?
Запись информации о границах земельного участка в ЕГРН производится на основании заявления о проведении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель данного участка подаёт в орган регистрации прав.
Подготовкой межевого плана занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на объект и выполняет необходимые измерения и расчеты. Если на участке установлен забор, замеры производятся по его линии. В случае отсутствия забора рекомендуется заранее отметить углы участка колышками. Затем специалист знакомится с результатами измерений. После этого происходит согласование границ с владельцами соседних участков.
Далее, кадастровый инженер готовит межевой план. Это документ, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка. При установить границы земельного участка так, как хочется собственнику невозможно, поскольку для проведения работ потребуются первичные землеотводные документы свидетельствующие, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.
Важно помнить, что при уточнении границ участка потребуется выполнение мероприятий по согласованию уточняемых границ. Данное согласование проводится со всеми смежными землепользователями, границы участков у которых не стоят на государственном кадастровом учете.
Для осуществления данного мероприятия, кадастровый инженер прикладывает к межевому плану акт согласования границ, который содержит сведения об уточняемом земельном участке в виде схемы.
Следует также отметить, что уточнение границ позволит исправить возможные ошибки, включая данные о фактически используемой площади, которая может отличаться от информации, указанной в ЕГРН. Кроме того, неточные сведения о площади участка могут привести к неправильному определению его кадастровой стоимости, а следовательно, и к ошибочному расчету земельного налога.
Обращаем ваше внимание, что действия правообладателей земельных участков, направленные на внесение информации о границах земельных участков в ЕГРН, регулируются федеральным законодательством (Законом «О кадастровой деятельности» и Законом о регистрации недвижимости) и не представляют собой новшества в законодательстве.
Если данная статья была Вам полезна, буду благодарен, если Вы поставьте лайк или поделитесь публикацией в социальных сетях. Подписка на канал позволит Вам быть всегда в теме и не пропустить новые, интересные и полезные публикации».
Читайте также:
- Пять шагов для покупки земельного участка;
- Может ли один из собственников нежилого помещения в нежилом здании расторгнуть договор с управляющей организацией?;
- Основные причина отказа в согласовании строительства жилого дома.