(право государства на исправление ошибок, допущенных при приватизации)
Причиной подготовки этой статьи явилось Постановление Конституционного Суда России от 08.01.2025 года, которое может иметь самые значительные последствия для института частной собственности в нашей стране. Изъятие недвижимости для нужд государства – практика обычная. Но в этом деле, материалы которого я использую в статье, есть особенности:
-требуется решить не вопрос об изъятии земли для нужд государстве, а о восстановлении прав собственности государства, на земельные участки, которые были получены садоводами незаконно;
- спорные земельные участки находятся в пределах специальной охраняемой природной территории.
В период активной приватизации таких эпизодов было множество. За деньги люди получали, например, под ведомственное садоводческое товарищество землю ненадлежащей категории, в надежде на то, что когда-нибудь потом можно будет «подчистить огрехи» приватизации. В нашем случае скрыть нарушения не удалось, дело дошло до суда. Судебная практика отмены результатов приватизации становится всё более интенсивной, то есть, скрывать ошибки (и не только ошибки), допущенные при приватизации, становится всё труднее.
Фактические обстоятельства
Основных вопросов, которые рассматривались судом по этому делу, было три:
- может ли публичная власть преодолевать сроки исковой давности;
- может ли она изымать для себя собственность, без последствий (без возмещения) ее рыночной стоимости;
- может ли она наказывать недобросовестных приобретателей за ошибки государственных органов, допущенные при приватизации?
Суд первой инстанции в удовлетворении требований истцов (их было несколько) отказал. Обжалование также не дало нужного садоводам результата. Но КС РФ встал на сторону садоводов и указал на необходимость пересмотра решения. Значит, не всё так просто в этом деле, хотя государство, как правило, не церемонится с собственниками, если земельные участки изымаются на основании закона. Меня Постановление КС РФ удивило: при всей очевидности ситуации, высокая судебная инстанция посчитала возможным рекомендовать направить дело на новое рассмотрение. Какие новые обстоятельства могут быть выявлены? Категория земли (специальная охраняемая природная зона) от этого не изменится. Допущенные при приватизации нарушения закона (ненадлежащий реестровый учет, небрежность чиновников), либо прямой противоправный умысел незаконно получить в собственность землю в престижном районе, при повторном рассмотрении дела, никаких новых результатов дать не может. Сохранить существующее положение дел также не представляется возможным: С точки зрения экологии и природопользования, правовые аргументы ответчиков безупречны.
То есть, важность темы очевидна. Остаётся понять, что именно происходит в городском суде: единичный судебный эпизод, или появился первый признак тенденции? В качестве предположения замечу, что, возможно, понадобился дополнительный механизм для продолжения пересмотра итогов приватизации (в части сроков исковой давности)? У меня пока только эти версии.
Проблема добросовестности поднимается и отчетливо отражена в тексте документа. КС РФ пишет, что сложившаяся ситуация – результат ошибок госорганов, которые были допущены из-за несогласованности по ведению реестра. Именно публичная власть несёт ответственность за достоверность выданных документов.
Но земельные участки заявителей, полностью или частично, находятся в границах особо охраняемых природных территорий. Одного этого достаточно, чтобы исключить наличие другого собственника. КС РФ использует содержание понятия «публичный интерес» и на этом основании указывает на отсутствие, как такового, спора, поскольку участки и не выбывали из собственности Российской Федерации, несмотря на ошибки госорганов. Технические погрешности и ошибки при регистрации прав собственности, даже если выданы подтверждающие документы, не могут быть основанием для изменения правового статуса земельных участков, либо для изменения категории земельных участков.
Тот факт, что земельные участки находятся в границах особо охраняемых природных территорий и свидетельство о собственности было выдано ошибочно, не означает автоматически, что граждане могут обладать там участками. Этот подход КС пытается сбалансировать другим: то, что такой земельный участок был выдан по ошибке госорганов, также не означает автоматически и недобросовестность гражданина. КС пишет, что недопустимо со стороны государства игнорировать и другие факты – длительность бездействия госорганов, поведение владельца участка, иные обстоятельства.
Представители садоводов ссылаются на статью 35 (часть 3) Конституции РФ., которая устанавливает такие условия:
- причиной могут являться лишь государственные нужды, которые требуется ещё доказать;
- это возможно только в судебном порядке,
- это возможно только при условии равноценного возмещения.
КС РФ утверждает, что не может идти и речи о государственных нуждах, поскольку участок и так не выбывал из собственности Российской Федерации, а значит ни о каком равноценном и предварительном возмещении речи быть не может. Иными словами, статья 35 (часть 3) не охватывают ситуацию с садоводами.
Следует признать, что в этом случае КС РФ пошёл на уступки. Статья 35 (часть 3) Конституции служит конституционным ориентиром для справедливого возмещения. Оно может выражаться в следующем. Первое – предоставление гражданину аналогичного по параметрам (размеру, виду разрешенного использования) земельного участка. Второе – если дать такой участок невозможно, то важно дать другой способ компенсации, то есть стоимостный. Третье – компенсировать также следует и стоимость созданных объектов. Но и для такой компенсации нужны условия: добросовестность гражданина или истечение срока исковой давности.
КС РФ ссылается на баланс конституционных ценностей, который заключается в следующем:- с одной стороны, не допускается сохранение права собственности на участок в границах особо охраняемой природной территории;
- с другой, – нельзя игнорировать факт добросовестного приобретения. Добросовестный приобретатель не может претерпевать те же последствия для своих прав, что и недобросовестный.
В аргументе о добросовестности КС РФ сделал интересную оговорку для лесного фонда: если гражданин при приобретении земельного участка в границах земель лесного фонда действовал добросовестно и при этом истёк срок исковой давности - истребовать такой участок нельзя даже если он находится в границах земель лесного фонда. Получается, что у тех граждан, чьи участки находятся в границах особо охраняемых природных территорий – изымать можно. Таким образом, в тексте Постановления КС ПРФ допущены очевидные погрешности. Представляется, что именно права собственности садоводов на землю будут судом прекращены, а единственным логичным результатом рассмотрения дела является компенсация, с оговорками, приведенными выше.
Но вернемся в ситуацию, которую взяли для примера
Рекомендации КС РФ эффективно использовать не удаётся: не случайно в самом начале сделана оговорка, что рассмотрение фактического статуса участков в его компетенцию не входит Прогнозировать результат пересмотра дела в этом случае сложно: КС РФ указал на пересмотр, но лишь в границах своего конституционного истолкования. Это значит примерно следующее: при повторном рассмотрении дела суд может согласится с тем, что истец является добросовестным приобретателем, самым выгодным (для ответчика) образом подсчитает срок исковой давности. Есть риск того, что вся попытка защитить свои права на основании пересмотра просто “упрётся” в аргументы о публичном интересе или сведётся к повторному доказыванию добросовестности. Теперь уже, как мне представляется, не с целью сохранения прав на земельные участки, а с целью получения справедливой компенсации.
А вывод из материалов этого дела, и прежде всего – из содержания вынесенных по делу судебных актов, можно сделать такой: вероятность изъятия объектов недвижимости для государственных нужд зависит от соблюдения закона при оформлении прав собственности существующего собственника, а также от правомерности действий региональных властей. От правовой позиции собственников в этом случае мало что зависит. Единственный результат, которого могут добиться собственники – увеличение размера компенсации, особенно строений на земельном участке, компенсация финансовых потерь, возникших в результате изъятия, включая прямой ущерб и упущенную выгоду.
Для кого-то из садоводов может оказаться привлекательной возможность обеспечить максимально длительный промежуток времени до вступления решения суда в законную силу. С учетом судебных экспертиз (оценки, особенно, стоимости строений) продолжительность отсрочки вступления в силу решения может составить, приблизительно, полтора года.