Кейс из практики
Шли последние дни декабря. Рынок недвижимости «ложился спать».
И тут звонок от Ирины, моей клиентки:
— Владимир, думаю, в какую недвижимость вложить деньги, что бы они работали и приносили доход, в рублях сидеть не хочу. Есть разные идеи, хотелось бы встретиться и обсудить.
Мы встретились в кафе. Чай, блокнот, цифры. Ирина — человек с головой, всегда тщательно продумывает шаги. Но в этот раз задача была для неё непростой.
Предыстория
В 2020 году я подобрал Ирине двухкомнатную квартиру в строящемся доме. «Распашонка», отличная планировка, перспективный район. Купили её в 2020 году, и за это время объект вырос в цене на 60%. Изначально квартира предназначалась для ребёнка, но планы изменились: дочь решила учиться в другом городе.
Квартира была в черновой отделке. Ирина рассматривала два варианта:
1. Сделать ремонт и продать.
2. Сделать ремонт и сдавать.
Но я не поддержал ни один из них. Почему?
- Продажа с ремонтом: вложения 1,5–2 млн. рублей, потраченное время, прибыль в районе 10–15%, с учетом всех издержек. Ключевое, нужно опять искать, куда перекладывать деньги с продажи.
- Сдача с ремонтом: доходность 5–6% годовых. Перед продажей всё равно придётся обновлять ремонт. Тоже не вариант, так как в итоге общая доходность от сдачи снизиться, плюс опять потраченное время и искать, куда опять же перекладывать деньги.
Основная цель: недвижимость, дающая постоянный денежный поток. Которая к моменту поступления дочери можно будет продать и приобрести в другом городе.
Мы обсуждали и другие идеи: гаражи, паркинги, закрытые паевые фонды недвижимости, физические объекты коммерческой недвижимость. Но главное — «не сидеть на деньгах» и не «замораживать» в каком-то неликвидном проекте.
Решение:
Мы решили продать квартиру и купить две готовые квартиры на «вторичке» для сдачи в аренду. Почему?
1.Оптимальная и понятная стратегия для клиента
2.После расчётов стало ясно, что вырученных средств хватит на покупку двух объектов, если используем небольшое кредитное плечо. Тогда конечно ставки были не 24-30%.
3.Средняя грязная доходность с двух квартир выходила 6–7% годовых, не считая роста стоимости объекта.
4. Ликвидную «вторичку» можно гораздо быстрее продать, когда понадобятся деньги на жильё для дочери, нежели выйти из ЗПИФ или коммерческой недвижимости.
Продажа:
Когда я начал готовить квартиру к продаже, то обнаружил: на рынке доме продаётся более 30-и объектов аналогов. Давно я не видел такой «затоваренности».
На дворе январь, спрос низкий. Конкуренция — высокая. Мы проанализировали рынок, определили цену и стратегию. Ирина согласилась, и через три недели нашли покупателя.
Дальше было интересно. Покупатель пытался, что-то мутить. Сначала он предложил «упрощённую сделку» без задатка, мол, «давайте просто договоримся на словах». Потом начал жёстко торговаться уже после согласования цены, ссылаясь на «неожиданные финансовые трудности».
Мы настояли на официальном задатке и чётком графике сделки. Когда покупатель понял, что его схема не сработает, он просто исчез. Кстати про опасных покупателей, можно посмотреть видео тут.
Но через неделю нашёлся другой — адекватный и готовый к честной сделке. Квартира была продана.
Поиск новых объектов:
К моменту продажи, у нас уже были подобраны варианты и по ним шел процесс торга.
Критерии:
·Доходность: постоянный денежный поток
·Ликвидность: чтобы в будущем можно было быстро продать.
Первую квартиру нашли быстро: однокомнатная, ухоженная, с мебелью и техникой, в центре города. Сторговали 300 тысяч рублей.
Но и здесь не обошлось без приключений. Продавец, милая женщина лет 50, сначала скрыла факт долгов по коммуналке. Когда мы начали проверять документы, выяснилось, что задолженность — 200 тысяч рублей. Она пыталась убедить нас, что это «мелочь» и она всё оплатит «в ближайшее время».
Я настоял на том, чтобы долги были погашены до сделки. Продавец сопротивлялась, но в итоге согласилась. Мы закрыли вопрос, и сделка прошла без проблем.
Со вторым объектом было сложнее. К апрелю рынок начал «разгоняться», и предложений стало меньше. Но мы нашли то, что нужно: кирпичный дом, отличная планировка, большая лоджия, удобная локация. Скидка — всего 2%, но объект того стоил и даже этот небольшой % скидки отбил мои услуги подбора полностью.
Итог:
- Первая квартира была сдана почти сразу.
- Вторую сдали за неделю. Наниматель живёт там до сих пор, уже несколько лет
- Деньги начали работать
Ирина получила стабильный доход от аренды и два ликвидных объекта. Сейчас, по-прежнему, один из объектов приносит стабильный денежный поток. Второй продан и с доплатой куплена квартира для дочери в Москве. Годовая доходность после продажи: ставка аренды + рост тела за год - 15,6%.
*Все имена изменены в целях конфиденциальности.
*Важные детали сделки не описываются в целях конфиденциальности.
P.S. Для недавно подписавшихся, больше сделок можно найти в этом посте😊Полезные ссылки на материалы именно для покупателя тут
✅Если Вы или ваши знакомые планируют купить или продать недвижимость просто напишите мне
✅Не утаивайте обо мне информацию!
✅У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉whatsapp📝
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️