Не решаются открыто говорить о снижении цен, которое уже вовсю идет.
Ранее мы отмечали, что цены на вторичку уже года три топчутся на одном уровне в номинальном выражении (а в реальном, соответственно, быстро снижаются).
Однако есть еще новостройки. И там все последнее время наблюдался феноменальный пересмотр ценников в сторону облаков. Однако, ключевое тут слово «наблюдался», потому что теперь ничего такого не наблюдается. А происходит то, что рано или поздно должно было произойти: вслед за снижением спроса, вызванного урезанием льготной ипотеки и почти полным обнулением рыночной ипотеки, приходится умерить аппетиты.
Однако просто признать: да, цены на наш продукт снижаются, эти господа не могут. И крутятся, как ужи. Сейчас пошла новая мода: говорить о «росте цен в пределах инфляции», причем этим занимаются не только девелоперы, но, например, представители дом. рф.
Зачем это делается, абсолютно очевидно: прямой месседж покупателям новостроек, дескать, не переживайте, как минимум, инфляцию отыграете. А переживать есть о чем: дело в том, что в отсутствии роста цен покупать новостройки нет никакого экономического смысла. Даже по льготной ставке. Даже по нулевой ставке (выгоднее откладывать деньги на депозитах). Поэтому костьми лягут, но не признаются.
Последний месяц я занимался тем, что активно исследовал предложения на сайтах московских застройщиков. И определенные выводы для себя сделал:
1. Номинальные цены на новостройки почти ничего не означают. Они зачастую совсем не имеют никакого отношения к действительности. По номинальным ценам (без скидок) уже давно никто не покупает и не продает.
2. Представители застройщиков и агентств недвижимости, которые рисуют зеленые графики лукавят. Никакого роста цен как минимум последние полгода-год нет.
3. Продажи идут только у тех застройщиков, которые предлагают серьезные скидки или очень привлекательные схемы оплаты. Да, часто это «скидки на накидки», но не всегда.
4. У застройщиков, которые не хотят предоставлять существенные скидки, продажи встают колом. В качестве примера можно взять ЖК Семеновский парк 2 (на картинке). Сдача комплексов в 2025 году. Распроданность 40%. На сайте предлагают скидку в 7%. Покупателей такая скидка, по-видимому, не впечатлила, и продажи рухнули до несколько квартир в месяц, а нужно еще продать 425.
Кстати, тот же дом.рф предоставляет хорошую статистику по продажам каждого комплекса. Так что прежде чем что-либо покупать, рекомендую ознакомиться с темпами продаж соответствующего жк. И там же можно найти статистику по задержкам ввода застройщика. Это тоже будет не лишним, учитывая дырявую защиту таких инвестиций.
5. По многим комплексам, сдача у которых в 2025 году, распроданность еле дотягивает до 50%. Можно с уверенностью предположить, что скоро выйдет огромная масса готовых квартир от застройщиков, которые будут конкурировать со вторичкой.
Кстати, надо четко понимать, что рассрочка - ставшая чуть ли не главным драйвером продаж в последнее время - тоже завуалированная скидка. Причем, довольно нехилая в условиях высоких ставок (поэтому и пользуется такой популярностью). Например, беспроцентная рассрочка на год, при условии равномерной оплаты эквивалентна скидке 10,5% (неоплаченная часть квартиры кладется под депозит под 21-22% и за год вам эта скидка накапает). При некоторых длительных рассрочках (на несколько лет) и низком первоначальном взносе процент по депозиту вообще может покрыть весь платеж!!! То есть в конце срока инвестор окажется и с квартирой, и с нетронутым депозитом.
И это почти не фантастика. Цена денег на сегодня – примерно 1,7% в месяц. Если платеж по рассрочке окажется меньше, чем 1,7% в месяц (например, беспроцентная рассрочка на 5 лет выйдет 1,66% в месяц), то реально можно закрыть рассрочку только с помощью процентов по депозиту.
Понятно, что на такие длительные сроки беспроцентную рассрочку вам никто не даст (пока не даст), но также ясно, что любые рассрочки – серьезный дисконт. В некоторых случаях даже демпинг.
И все эти ухищрения только из-за застенчивости застройщиков, которые боятся признать очевидное.
///
Больше материалов в тг канале EPICRIS