Приветствую вас, мои друзья и подписчики.
Петербург всегда нуждался в качественных отелях. А с уменьшением турпотока за границу по понятным причинам и кратным увеличением внутреннего туризма эта потребность только увеличилась. И наши девелоперы с радостью откликаются на этот запрос. Ассортимент номеров в апарт-отелях и гостиницах растет. Глаза инвестора разбегаются от разнообразия предложений. Действительно, сейчас можно найти много интересных предложений в диапазоне от 4 до 10 млн. рублей. Как, впрочем, и не очень интересных тоже… И чтобы не попасть впросак – обращайте внимание на локацию, характеристики объекта, уровень сервисов, опыт застройщика и управляющую компанию, которая будет впоследствии заниматься непосредственно управлением номерным фондом и обеспечивать заполняемость отеля.
Герой моего сегодняшнего рассказа, скорее, не для новичков в инвестициях, а для опытных инвесторов, которые ищут пути диверсификации своих портфелей. И могут трезво оценить перспективы развития той или иной локации, и проанализировать опыт работы управляющей компании на рынке.
Застройщик «RBI» в особом представлении не нуждается. Все мы знаем его хорошие проекты в области жилой недвижимости. А вот в сфере коммерческой недвижимости, к коей и, собственно, относятся апартаменты, он известен только узкому кругу специалистов. Два довольно камерных, действующих проектов – «ARTSTUDIO Невский» и «ARTSTUDIO Московский», наверное, вам ни о чем не скажут. Побывав год назад в одном из них, а именно в «ARTSTUDIO Московский», честно скажу, что я не впечатлился. Не самое интересное расположение, скромное лобби, отсутствие кондиционеров в номерах произвели на меня грустное впечатление. Поэтому было интересно посмотреть на уже готовый новый проект у Московских ворот – «ARTSTUDIO М103».
Точный адрес у него - Ташкентская улица 6к2… Но, согласитесь, заложить в название отеля адрес Московский проспект, с точки зрения маркетинга, гораздо интереснее:) Вот и название «М103» намекает нам на близость к павильону станции метро «Московские ворота», который как раз и расположен по этому адресу. Ох, уж эти маркетологи:)
По большому счету, расположение апарт-отеля вполне удачное. До метро пешком всего 5 минут. Правда, этот путь пролегает по невзрачному и глухому проезду, по узкому тротуару и вдоль заборов. И это, наверное, будет одним из самых «жирных» минусов для туристов.
Но это пока… В перспективе, правда, пока не ясно какой:) В перспективе – продление Лиговского проспекта до Варшавской улицы. С широкой дорогой и благоустроенными тротуарами. Но это пока только проекты… И выглядит красиво только на бумаге…
С другой стороны, вот эти 300 м от оживленного Московского проспекта делают пребывание постояльцев отеля более комфортным, и можно закрыть глаза на не самый удобный путь до метро.
К тому же, расположение в этой локации удобно в плане равноудаленности, как от центральной исторической части города, так и от деловых центров, и основных транспортных ворот города – Невского проспекта, Экспофорума, Московского вокзала, аэропорта Пулково.
Окружение в виде остатков производственно-складской застройки и остатков фабрики «Скороход» тоже можно считать временным. Территория интенсивно осваивается. Появляются новые современные здания. Ожидается строительство второго выхода метро станция «Заставская». За М103 будет возводиться еще один апарт-отель и бизнес-центр. Бывшая фабрика «Скороход» преобразуется в новое общественное пространство.
А что же сам апарт-отель?
Архитектура проекта навеяна эпохой советского конструктивизма и новаторских идей (отсылка к застройке 30-х годов, преимущественно из которой сложилась историческая часть Московского района). Фасады выполнены в виде раскрытой книги, в современном стиле, отвечая складывающейся новой застройке квартала.
Характерным элементом образа является разделение от основного объема цокольного этажа за счет устройства колонн и кругового объезда. «Дома на ножках» - не новый стиль для Петербурга-Ленинграда. В середине 80-х, на Васильевском острове, возвели 4 таких здания на Новосмоленской набережной (бывший Октябрьский проспект).
Лобби с высокими потолками и площадью 150 м2 уступает своими размерами более крупным собратьям, таким, например, как «Well» на Обводном, «VALO» на Бухарестской или «YES» на Социалистической. Но и сам апарт-отель более «камерный» - всего 485 номеров.
К тому же отделка, в которой использован керамогранит и натуральный камень – травертин, ничем не уступает им по качеству и восприятию.
Наличие небольшой библиотеки, лобби-бара, коворкинга, конференц-зала и фитнес-зала добавляют ему очков в борьбе за клиентов. А наличие централизованной системы кондиционирования и ресторана авторской кухни «Итамеши» и вовсе ставят его в ряд с сильнейшими игроками рынка.
Все это, вкупе с заявленным уровнем комфорта в 4 звезды и централизованной системой кондиционирования номеров, позволяет рассчитывать на стабильный высокий доход от краткосрочной и среднесрочной аренды.
Номера, как это и принято в данном сегменте, сдаются уже с полной отделкой. Те, кто не хочет сдавать номера самостоятельно, а планируют доверить это управляющей компании, докупают меблировку и «пакет арендатора» у девелопера. А это примерно еще около 1 млн. рублей. Это и понятно, в восприятии потенциальных туристов номера в отеле не должны отличаться друг от друга.
В свободной продаже остались номера двух типов - «Studio» площадью 26 м2 и «Superior» площадью 30 м2. Они отличаются не только площадью и формой, но и потенциальным доходом, который определяется котловым методом по классу номера.
Номер «Studio». Приведенная площадь 26,4 м.
Номер «Superior». Приведенная площадь 30,4 м.
На самом деле, в наличии осталось не так много свободных номеров – около 10-15% номерного фонда. А учитывая, что апарт-отель уже работает, то можно практически сразу начать получать доход (потребуется время на меблировку номера). Уже сейчас можно приблизительно оценить потенциальный доход на летний сезон по предварительному бронированию номеров на сайте отеля.
Но, как и говорил в начале статьи, возможно, что данный вариант не для новичков в этой сфере. Стоит оценивать все перспективы и риски.
На этом разрешите откланяться. Буду рад вашим комментариям и дополнениям! Всем добра, и до новых встреч!
Ваш петербургский риэлтор - Андрей Кузнецов.
P.S. Если вы хотите получать новости об интересных предложениях от застройщиков, то рекомендую подписаться на мой Телеграм канал: Ваш риэлтор в Петербурге
Если же вам нужна бесплатная помощь в подборе новостройки или просто консультация, то можете смело обращаться!
Пишите в ВатСап или Телеграм.
Мой номер для связи +7(921)887-40-88.
Выбирайте удобный для вас канал связи. Буду рад помочь вам словом и делом!