Средняя стоимость 1 сотки земли с видом разрешённого использования "для ведения садоводства за прошедший год выросла на 19,5%, к концу декабря 2024 года достигнув отметки в 660,9 тыс. руб. При этом суммарная площадь, фигурирующая в объявлениях о продаже земельных участков в садовых некоммерческих товариществах Севастополя за год снизилась на 30,8% и к концу 2024 года в Севастополе на продажу были выставлены участки в СНТ общей площадью в 5164 сотки или 51,64 гектара. И если сокращение объёма предложения было характерно для территорий всех внутригородских муниципальных образований города Севастополя, то цены на землю росли крайне неравномерно.
В том, какие севастопольские садоводства оказались более склонными к росту цен на заветные 6 соток разбирались эксперты маркетингового агентства "Маркет-Крым".
Приведенная таблица позволит эксперту самостоятельно разобраться с ситуацией на рынке дачных земельных участков города Севастополя. А тем кому нужны детали, предлагаем продолжить чтение. Графика тоже будет.
Самой дорогостоящей в 2024 году остаётся земля в садовых некоммерческих товариществах на территории центрального Ленинского района города Севастополя - 808,5 тыс. руб. за сотку. На втором месте расположился приморский Гагаринский район со средним ценником на дачи в 805,3 тыс. руб. за сотку. На третьем месте Балаклавский муниципальный округ - 690,2 тыс. руб. за сотку.
В аутсайдерах: Верхнесадовский муниципальный округ - 240,4 тыс. руб. за сотку, Орлиновский м.о. - 268,5 тыс. руб. за сотку и город Инкерман - 281 тыс. руб. за сотку.
Однако, как можно увидеть на приведенной диаграмме загородные муниципалитеты слабо представлены на рынке земли с видом разрешённого использования "Для ведения садоводства". Наибольшую долю предложений по продаже дачной земли имеют Гагаринский муниципальный округ (иногда называем районом, поскольку на муниципалитеты не делится) - 35% от общего объёма предложения, Балаклавский м.о. - 31% и Нахимовский м.о. - 14% предложения.
Как можно увидеть на приведенной диаграмме, при общей положительной динамике цен на дачные земельные участки в Севастополе, картина по различным муниципалитетам оказалась не столь однозначной.
Больше всего за 2024 год подорожал один из самых дешёвых в регионе (332 тыс. руб. за сотку) Андреевский муниципальный округ +84,9% . Этот муниципалитет расположен на значительном (порядка 40 км.) удалении от основной городской застройки. Стабильно росли районы основной городской застройки: Ленинский район +34,7%, Гагаринский район +28,1%. При этом за 2024 год подешевели: город Инкерман -36,9% и Качинский муниципальный округ -19,3%. О причинах чуть ниже.
Снижение активности покупателей на рынке недвижимости в целом и земельных участков в частности, имеющее место в связи с повышением ключевой ставки ЦБ РФ привело к общему сокращению предложения на рынке садоводческих земельных участков в Севастополе. Примечательно, что сильнее всего упало количество объявлений о продаже в городе Инкерман и Качинском муниципальном округе, которые отметились отрицательной ценовой динамикой.
Далее детально покажем динамику по каждому муниципальному образованию расскажем далее
За 2024 год земельные участки с ВРИ "Для ведения садоводства" подорожали на 84,9% с 179,5 тыс. руб. за сотку в конце 2023 года до 332 тыс. руб. за сотку в конце 2024.
Данное муниципальное образование имеет выход к морю, однако объём предложения в данном муниципальном образовании крайне ограничен (имеются только 2 СНТ: Лукулл и Алмаз, одновременно максимально продавалось 22 земельных участка), а потому может иметь место вымывание с рынка более дешёвых земельных участков.
Земельные участки в садовых товариществах на территории Балаклавского муниципального округа за 2024 год подорожали на 20,9% с 570,9 до 690,2 тыс. руб. за кв.м. Однако Балаклавский м.о. - это разнообразные территории с различной насыщенностью городской инфраструктурой и отдалённостью от основной городской застройки Севастополя, а потому, рассмотрим подробнее.
Первое, что следует отметить, что в подчинение Местной администрации Балаклавского вмо входят территории, которые в обиходе принято относить к Гагаринскому и Нахимовскому районам. К первому традиционно относят куски мыса Фиолент восточнее Монастырского шоссе, ко второму территории в районе Сапун-горы, который гораздо ближе к Корабельной стороне, нежели к Балаклаве. Как итог, на Фиолент приходится 54+10 % предложения на рынке земельных участков в СНТ Балаклавского м.о. и ещё 19% занимают садовые товарищества в районе Сапун-горы, а весь Балаклавский м.о. можно разделить на 3 сегмента: 1. территории в долине Золотой балка (к коим относится сама Балаклава); 2. территории, которые находятся выше Балаклавы в пределах Гераклейского полуострова и примыкают к основной городской застройке), а также сельские территории вроде сёл Морозовка, Черноречье, Хмельницкое. посёлки Штурмовое и Сахарная головка. Соответственно и разброс цен.
Наиболее дорогостоящими в конце 2024 года оказались садовые товарищества, находящиеся на первой линии от обрыва в районе мыса Фиолент. Средний ценник - 1015,8 тыс. руб. за сотку. Цену определяют вид море, обустроенный спуск к морю в районе георгиевского монастыря, а также развитая (по сравнению с другими территориями Фиолента) торговая инфраструктура.
Также в лидерах Сапун-гора - 788,5 тыс. руб. за кв.м. (ввиду наличия значительного количества маршрутов общественного транспорта, а также расширяющейся в эту сторону от улицы Горпищенко высотной застройки).
Самыми дешёвыми оказались дачные сотки на сельских территориях Балаклавского м.о. - 449,8 тыс. руб. за кв.м. Они же продемонстрировали в 2024 году отрицательную ценовую динамику.
Как уже было сказано выше сельские территории Балаклавского муниципального округа города Севастополя оказались единственными, кто продемонстрировал отрицательную ценовую динамику на дачные участки в 2024 году - минус 11,2%. Все прочие оказались в плюсе.
Лидером роста в Балаклавском м.о. оказалась собственно Балаклава и прилегающие к ней населённые пункты, расположенные в долине Золотая балка. Балаклавские садовые товарищества в среднем за год прибавили в цене 38,6%. Причиной такого роста является активная реализация проекта создания яхтенной марины на более чем 600 судов в Балаклавской бухте, который должен существенно повысить туристическую привлекательность Балаклавы. И хотя строительная готовность проекта в 2024 году едва перевалила за 25%, тем не менее собственники земельных участков в Балаклаве уже начали активно поднимать цены в расчёте на покупателей из других субъектов Российкой Федерации.
Также в расчёте на яхтенную марину наблюдается и придерживание земельных участков в Балаклаве. За 2024 год предложение на рынке земельных участков с ВРИ "Для ведения садоводства" в Балаклаве сократилось на 66,4%.
Впрочем сокращение предложения наблюдается и по другим районам Балаклавского м.о.
Небольшой, но рост показал самый удалённый от Чёрного моря Верхнесадовский муниципальный округ города федерального значения Севастополь. За 2024 год садоводческие земельные участки здесь подорожали всего на 3,3% (что существенно ниже уровня инфляции) достигнув отметки в 240,4 тыс. руб. за сотку. Причём в течение года имел место как рост, так и падение цен на землю.
А вот приморский Гагаринский район продолжил стабильный рост. Цены на садовые земельные участки за год поднялись на 28,1% с 628,7 до 805,3 тыс. руб. за сотку.
Примечательно, что большинство дачных земель было выставлено на продажу в районе мыса Фиолент. В целом на Фиолент приходится 69% предложения в Гагаринском районе, а сам Фиолент можно условно разделить на 3 зоны: садовые товарищества, расположенные вдоль Фиолентовского шоссе (условно названные берегом, условно, потому что до моря ещё нужно спуститься с обрыва высотой до 1 км.), район Крепостного шоссе (ближе к Казачьей бухте где берег значительно ниже) и просто Фиолент (садоводческие товарищества, находящие на значительном отдалении от транспортных маршрутов).
При этом, по итогам 2024 года район Фиолентовского шоссе с показателем в 1029,1 тыс. руб. за сотку оказался на 4 месте по стоимости сотки земли в садовых товариществах Гагаринского района города Севастополя. Так или иначе, Фиолентовское шоссе, вследствие популярности у гостей Севастополя, из года в год обрастает гостевыми домами и это не может не сказываться на стоимости земельных участков с видом на море, пускай до этого моря ещё "лететь и лететь".
Традиционно в тройке лидеров по ценам на землю в Гагаринском районе города Севастополя остаются приморские микрорайоны с преимущественно многоэтажной застройкой и ровным ландшафтом: Казачья бухта - 1864,9 тыс. руб. за сотку, Стрелецкая бухта - 1167,4 тыс. руб. за сотку и Камышовая бухта - 1031,7 тыс. руб. за сотку. Также нужно понимать, что нарезка земли в этих микрорайонах проводилась ещё во времена СССР и вдобавок к земельному участку покупатель как правило получает ещё и садовый домик.
А вот в плане изменения цен 2 из 3 микрорайонов лидеров по стоимости земли в 2024 году показали отрицательную ценовую динамику. Средняя стоимость дачных земельных участков в Казачьей бухте снизилась на 14,1%, а в Камышовой бухте просела на 6%
Также следует отметить, что по приморским микрорайонам Гагаринского района с преимущественно многоквартирной застройкой в 2024 году наблюдалось сокращение предложения по продаже дачных участков. Сократилось предложение в микрорайонах Стрелецкая бухта (минус 58%) и Камышовая бухта (минус 27,1%). Однако, в целом, объём предложения по продаже дач в Гагаринском районе за 2024 год снизился всего на 3,0%
Отрицательную ценовую динамику на дачные участки показал в 2024 году Качинский муниципальный округ. За год дачные участки в Качинском м.о. города Севастополя подешевели на 19,3% с 658,0 до 531,4 тыс. руб. за сотку. Причина снижения цен кроется в том, что власти Севастополя стали раздавать в данном муниципалитете бесплатные 10 соток под ИЖС льготным категориям граждан. Значительная часть льготных участков тутже оказалась на вторичном рынке. Доходит даже до того, что участки выставляются на продажу ещё в тот момент когда льготник стоит в очереди.
Также, отрицательную динамику продемонстрировал город Инкерман, считающийся в Севастополе "депрессивным районом". За год садовые участки в Инкермане упали в цене с 445,4 до 281,0 тыс. руб. за сотку.
СНТ в Ленинском районе Севастополя за год подросли в цене более чем на треть с 600,2 до 808,5 тыс. руб. за сотку, что прежде всего связано с тем, что Ленинский район является в Севастополе центральным.
Впрочем, в исторической центральной части города СНТ естественно нет. Садовые некоммерческие товарищества сейчас можно найти только в районе проспекта генерала Острякова и Максимовой дачи.
Район проспекта генерала Острякова характеризуется высотной застройкой и если бы не Хомутова балка с крутыми склонами, то многоэтажная застройка давно бы поглотила дачные кооперативы, что впрочем не мешает отдельным индивидуальным предпринимателям застраивать такие кооперативы малоэтажными домами и продавать помещения в них в качестве квартир. В последние годы такой застройке подверглись СНТ "Яблоня" и СНТ "Куликово поле", что периодически становится поводом для уголовных дел, в которых фигурируют обманутые дольщики. Что касается динамики цен на землю, то Остряки за год подорожали на 24,1% с 587,9 тыс. руб. за сотку в декабре 2023 года до 729,5 тыс. руб. за сотку в декабре 2024 года.
Также садоводства имеются в районе Максимовой дачи. И хотя данный микрорайон отделён от основной городской застройки вышеупомянутой балкой со всеми вытекающими отсюда транспортными ограничениями, но садоводства в районе Максимовой дачи в 2024 году показали лучшую динамику чем Остряки прибавив 45,2% к средней стоимости. В среднем, в декабре 2024 года сотка дачной земли здесь стоила 886,1 тыс. руб. Сказалось на цене, прежде всего, строительство объектов социальной инфраструктуры. В микрорайоне построили школу и детский сад.
Дачные участки в Нахимовском муниципальном округе за 2024 год в среднем подорожали с 480,0 до 569,3 тыс. руб. за сотку. Однако следует понимать, что Нахимовский м.о. города Севастополя разделён на 2 части Севастопольской бухтой и ценовая динамика на Корабельной стороне и Северной стороне может отличаться в корне
Северная и Корабельная стороны представлены на рынке земли в СНТ примерно одинаково, однако Корабельная сторона, расположенная в пределах основной городской застройки, демонстрирует более высокий ценник на садовые товарищества.
Наиболее дорогостоящими в южной части Нахимовского м.о. являются микрорайоны Дергачи (856,7 тыс. руб. за сотку), уже попавший в зону многоэтажной застройки и микрорайон Корабельная сторона (766,3 тыс. руб. за сотку), находящийся в зоне исторической малоэтажной (до 5 этажей) застройки.
На северной стороне Севастопольской бухты наиболее дорогими являются дачные сотки в микрорайоне Голландия (472,6 тыс. руб. за сотку) и Учкуевка (471,3 тыс. руб. за сотку), популярность которого обусловлена недавно реконструированным одноименным парком.
Положительную ценовую динамику в 2024 году показали практически все микрорайоны Нахимовского м.о., за вычетом микрорайона, возникающего вокруг улицы генерала Жидилова (-40,2%).
Лидеров роста на Корабельной стороне стал вышеупомянутый микрорайон Дергачи (+32,3%), на Северной стороне - микрорайон Мекензиевы горы (+32,4%). Последний, несмотря на дешевизну (по меркам Севастополя) в последнее время стал обрастать инфраструктурой, что не могло не сказаться на ценах.
А вот в части предложения по всем микрорайонам Нахимовского м.о. наблюдается сокращение количества дачных участков, выставленных на продажу, что сообразно ситуации по Севастополю в целом и связано с сокращением спроса ввиду более высокой привлекательности вложений в банковские депозиты.
Отдельно стоит отметить Орлиновский муниципальный округ, цена за сотку к концу 2024 года в среднем поднялась на 11,2% с 241,4 до 268,5 тыс. руб. за сотку, при общем сокращении объёма предложения на 22,4%.
Такую ситуацию эксперты, опрошенные маркетинговым агентством "Маркет-Крым" связывают с ожиданиями продавцов на принятие Генерального плана Севастополя, который по заявлениям властей должен быть вот-вот (в I квартале 2025 года) принят. При этом ожидается, что значительные площади сельскохозяйственных земель поменяют своё целевое назначение на индивидуальное жилищное строительство. Сейчас большинство предложения рынке земли в Орлиновском м.о. это либо земли с ВРИ "для ведения личного подсобного хозяйства", либо "ведение личного крестьянского хозяйства", либо вообще "товарное сельскохозяйственное производство".
Примечательно, что ценовые ожидания продавцов сельхозки кардинально отличаются по населённым пунктам, расположенным в пределах Байдарской и Варнаутской долины. если Варнаутская долина за 2024 год в среднем подорожала на19,5% до 257,6%, то Байдарская долина наоборот подешевела на 4,3%.
Оправдаются ли ожидания на Генплан у продавцов земельных участков в Орлиновском муниципальном округе мы разберём в следующих квартальных обзорах цен на землю в Севастополе от маркетингового агентства "Маркет-Крым".
Не забудьте подписаться на наш канал или порекомендовать его знакомым.
В ближайшие дни выпустим обзор цен на земельные участки под ИЖС в регионе Большая Ялты.