ФЗ №495 от 26.12.2024. С 1 января 2025 года при покупке дома, части дома или таунхауза с вложением средств материнского капитала – потребуется Заключение о пригодности данного строения для проживания. Принимать решение и выдавать Заключение будет межведомственная комиссия по оценке жилых помещений.
Предпосылки (зачем это надо?!)
Нет, не для того, чтобы семьям с детьми жизнь усложнять.
СФР (ранее ПФР) ещё с 2019 года обязательно интересуется аварийностью домов по квартирам, теперь будут и по частным жилым домам. Продиктовано это судебной практикой, когда брали мат.капитал на жилье непригодное для проживания, что прямо запрещено законом. В результате покупателю приходилось возмещать сумму маткапитала обратно государству + он лишался возможности его повторного использования.
Кстати, по последнему вопросу практика со временем поменялась и маткапитал после его неудачного использования на покупку аварийного дома - "восстанавливают". Посмотрите кассационные определения за 2024 год, требование о восстановлении права на МСК сплошняком удовлетворяют:
СФР это не может не беспокоить. Маткапитал часто не получается вернуть полностью: ведь его нужно получить с продавца, а он... не хочет (или в банкротство ушёл).
После неудачного возврата СФР не горит желанием выделять МСК снова. Но суды - на стороне покупателей. Например, как в этом деле 2023-2024 годов, где СФР проиграл все три инстанции, пытаясь доказать, что "Она деньги не вернула! С чего бы мы должны ещё ей давать?!"
На что суд справедливо заметил:
"Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что средства материнского капитала, выплаченные К.Е. в 2015 году, в бюджет Фонда в полном объеме не возвращены, что лишает истца права воспользоваться материнским капиталом повторно, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права, позволяющим восстановить нереализованное право на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала в соответствии с положениями Федерального закона от 29.12.2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". Само по себе неисполнение ФИО1 обязательств по возврату денежных средств, перечисленных из средств материнского (семейного) капитала, не исключает права истца на получение дополнительной меры государственной поддержки. Истец не наделена правом требования принудительного исполнения судебного акта в части возврата спорных денежных средств."
В общем, проверка дома на аварийность - логичный шаг: "Доверяй, но проверяй". Странно даже, что СФР не спрашивала эту информацию ранее.
Ну как не спрашивала... Вообще-то спрашивала, просто мы с вами об этом не знали)
В 2022 году столкнулся с тем, что фонд не перечисляет Маткап, оказалось как раз по причине того, что у него нет сведений о "непригодности для проживания". Тогда им было достаточно отписки Администрации, что вопрос о непригодности - "не рассматривался".
Но судебная практика продолжала развиваться не в пользу СФР и случаев покупки аварийных домов на средства МСК становилось всё больше...
Поэтому теперь процедура поменялась...
Как теперь всё будет (краткая инструкция по прохождению квеста).
Задался я вопросом - как же получить данное Заключение?
Первым делом пошёл в отделение СФР. Скажите что делать? А там и не знают! Спрашиваю: "А Заключение это - как вообще выглядит? Было хоть одно у вас?". Не, говорят, не было пока))
Послали меня в Белый дом местный, на разведку. Даже кабинет/отдел назвать не смогли.
Увы, времени идти туда у меня не нашлось в те дни, но я решил сделать удалённый запрос.
Так как было сказано, что заниматься этим вопросом должна Администрация - пошёл я на её сайт. Там нашёл раздел, который есть на любом подобном сайте: "Обратная связь" или "Электронная приемная", или "Задать вопрос".
Написал туда вопрос: якобы я хочу продать свой дом (есть у меня дача в деревне, со статусом "жилой дом"), а покупатель у меня - с материнским капиталом. Помоги, дорогая Администрация, выдай Заключение, про которое никто ничего не знает, но оно что-то там про "пригодность к проживанию".
Потом была работа и две недели пролетели быстро... а ответа всё нет.
Что ж, пошёл в Администрацию ножками. В отделе, курирующем социальные вопросы меня перебросили на кабинет, ведающий сферой ЖКХ. Что немного смутило: вроде бы ЖКХ - это про многоквартирные дома и коммуникации... Но нет, действительно, там меня ждали. Не сказать, что с улыбкой, ибо зашиваются. Но поняли вопрос с полуслова.
Более того! Открыли базу обращений - нашли моё. То есть оно реально до них дошло, просто время рассмотрения его - месяц. Кстати, не радуйтесь - если пойдете лично подавать, а не через сайт - тоже месяц.
Что дальше? Из данного кабинета на ваш номер, указанный в письме - поступит звонок: "Будьте дома".
Приедет комиссия и заглянет на чай. Комиссия - это один-два человека из того же кабинета. Кстати, по нашему району Коломенскому это реально один человек - разгребает все заявки и ездит на вызовы. Так что не удивительно, что времени много требуется на обработку. В других регионах ситуация не лучше. Коллега из Курска:
Межведомственная комиссия
После выезда на место и визуального осмотра дома вашего дома (в том числе внутри!) в течение нескольких дней назначается заседание Межведомственной комиссии. Она выносит своё решение, которое фиксируется в том самом Заключении.
Важно! И выезд, и заседание комиссии с вынесением решения - всё это должно уложиться в 30 дней, это нормативный срок!
В комиссию входят:
1. Замглавы Администрации
2. Управление по ЖКХ в лице:
- Начальника управления
- Начальника и главного специалиста отдела организации содержания жилищного фонда
3. Управление имущества и земельных отношений в лице:
- Начальника управления
- Начальника отдела по учету и предоставлению жилья
4. Главный специалист отдела Градостроительства Управления Градостроительной деятельности
5. Начальник Управления Фед.службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
6. Главный юрисконсульт Администрации
7. Представители ресурсоснабжающих организаций:
- ДГХ
- Компании, ведающие кап.ремонтом и прокладкой коммуникаций к жилому фонду
Обращаю внимание! В состав комиссии входит чиновник от Управления Градостроительной деятельности! Почему это важно? Если дом выстроен с несоответствием градостроительных регламентов - ответ комиссии может быть отрицательным. Не моя придумка, об этом напрямую сказали при посещении Администрации.
Примеры градостроительных косяков:
- Не выдержаны минимальные расстояния от стен до границ участка (3 метра)
- Дом не соответствует тем параметрам, которые указаны в документах: например, в документах 50 кв.м., а в реальности - 150 кв.м. Или был одноэтажный, стал двухэтажный и т.д. Не критическая проблема: нужно привести в соответствие и подать снова заявление... Но вы понимаете - сколько на это уйдет времени. Никакой покупатель столько ждать не будет.
- Есть нелегальные врезки в коммуникации (водопровод, газ, свет)
- Дом целиком или частично построен в зоне с особым условием использования территории, которая не разрешает строительство, например: Зона охраны культурного наследия, Зона газопровода, 7ая подзона приаэродромной территории, Береговая полоса (20 метров от береговой линии естественных водоёмов и водохранилищ), 1 пояс санитарной защиты источников водоснабжения
- Дом построен в функциональной зоне, которая не предназначена для строительства: "Зона рекреации"
- Пятно застройки превышает максимальную допустимую (чаще всего это 40% от площади участка)
- Дом не соответствует понятию "жилой" (например, более близок к гостинице или гаражу).
Не забываем про признаки пригодности жилого дома к проживанию. Они закреплены в Постановлении Правительства РФ №47 от 28.01.2006 (ред. от 19.10.2024).
Признаки пригодности жилого дома по Постановлению №47:
- Безопасность конструкций:
- Здание должно быть устойчивым, без угрозы обрушения.
- Несущие и ограждающие конструкции должны соответствовать нормам СП 70.13330.2012 и СП 22.13330.2016 (без трещин, следов плесени/гнили)
2. Наличие инженерных систем:
- Отопление. В жилых комнатах температура не ниже +20°C ГОСТ 30494-2011 (параметры микроклимата) и СанПиН 2.1.2.2645-10
- Помимо отопления, обязательны водоснабжение, канализация, электроснабжение, вентиляция.
- Системы должны быть исправны и соответствовать СП 31-106-2002, СП 73.13330.2016 1.
3. Пожарная безопасность:
- Соблюдение требований СП 4.13130.2013 по огнестойкости материалов и планировке.
4. Санитарно-гигиенические условия:
- Естественное освещение (минимум одно окно в жилой комнате)
- Влажность воздуха в пределах 45–60%
- Отсутствие вредных веществ в воздухе (например, превышения ПДК по CO₂)
5. Планировка и площадь:
- Высота потолков не менее 2,5 м (2,1 м для мансард)
- Минимальная площадь жилой комнаты — 12 м² (для спальни — 8 м²)
6. Расположение дома:
- Дом не должен находиться в зоне риска (оползни, подтопления и т.д.) и при этом не приняты должные инженерно-технические меры по минимизации данных рисков.
Важно! Не подавайте заявление, если у вас присутствует что-то из вышеописанного: вы же понимаете, что сами засветите все несоответствия перед Администрацией. Она, в свою очередь, может и должна принять меры, например - выписать штрафы или подать на в суд с предписанием "сделать всё как надо".
Для понимания! "Как надо" бывает такое: снести дом, в связи с признанием его "самовольной постройкой" (ст. 222 ГК РФ).
Пример из 2024 года, Подмосковье. Мужик еле отсудился, чтобы не сносить здание целиком, а только его часть.
Понимаете последствия? Можно навлечь на себя достаточно серьезные проблемы - просто пригласив к себе в гости представителя Администрации.
Это всё равно что впустить лису в курятник!
Основная рекомендация: Сначала проработайте наличие/отсутствие обозначенных выше рисков с вашим риелтором/юристом - а уж потом соглашайтесь на сделку с участием Материнского капитала.Мы не знаем пока, насколько серьёзно будут относиться к своим обязанностям выездные комиссии. Будут ли смотреть сквозь пальцы на мелкие недочёты или наоборот, придираться к ним. Но... Мы понимаем, что у них теперь в руках очень серьёзный инструмент для того, чтобы сделать вам больно (финансово). Ни на что не намекаю, но честности и неподкупности наших чиновников, выезжающих на дома, предстоит серьезное испытание!
Я своё Заявление отозвал, от греха подальше. Конечно, хотелось пройти этот путь для своих читателей, но... себе дороже!
Как по итогу будет выглядеть Заключение?
Называется оно вот так, мудрёно и длинно:
К Заключению прикладываются следующие документы в обязательном порядке:
- Заявление
- Выписка из ЕГРН на объект недвижимости
- Технический паспорт (нужна Планировка и Экспликация! - можно на основе Техплана, если нет Техпаспорта)
- Акт обследования жилого дома
Заключение короткое, где описывается, кто является членом комиссии + их подписи и, собственно, решение комиссии:
Весь процесс, как мне объяснили в Администрации, от момента подачи Заявления на сайте/в кабинете и до получения Заключения - 1 месяц.
После этого Заключение можно нести в СФР, вместе с остальными стандартными документами, необходимыми для перечисления Маткапитала...
Надеюсь, вы дойдете до этого этапа и у вас всё получится!
С уважением, Константин Каупуш
8 (965) 233-03-32
kaupush.ru