Знаете, я ведь потратил почти три года жизни, чтобы вникнуть в рынок недвижимости города-курорта Сочи. Разобраться в его особенностях, нюансах и тонкостях. Я всё пытался понять, что же в этом рынке такого, что он покрыт постоянной завесой тайны.
На первый взгляд рынок недвижимости Сочи очень сложный и многогранный. Тысячи агентов продают десятки тысяч объектов недвижимости. Сотни сайтов застройщиков, агентств недвижимости, агентов. Десятки строящихся проектов различной ценовой категории и назначения: от простых квартир для жизни до инвестиционных номеров в отелях уровня 5 звезд.
А потом ты просыпаешься.... Просыпаешься, принимаешь холодный душ. Раскладываешь всю собранную информацию и делаешь очень важное, но довольно грустное открытие:
....никакого рынка недвижимости в Сочи нет!
И вся эта тайна нужна лишь для того, чтобы никто и никогда не смог узнать правду о том, что в действительности этот город ничего из себя не представляет. Но давайте по-порядку.
Много лет в Сочи действовал мораторий на строительство жилья, так как руководство города и края кропотливо работали над созданием ген плана города-курорта, который бы обеспечил, его беспрецедентное развитие на годы. Были потрачены миллионы денег. Привлечены специалисты. И увы... но ничего так и не произошло. Никакой современный 3д ген план Сочи так и не был представлен. Где-то на сайте администрации лежит документ, который ничем не отличается внешне от ген плана Саратова или Вологды. Волшебства не получилось. Мораторий сняли. "Цирк уехал." А город остался со своими и до этого всегда существующими проблемами: узкие дороги, застроенный высотками частный сектор и так далее и тому подобное, но об этом дальше.
Законное строительство? Да на весь Сочи не более 10 Жилых комплексов или отдельно стоящих многоквартирных домов, которые построены в соответствии с действующим Законодательством и без существенных нарушений строительных норм и правил. Я даже не возьмусь их перечислять, так как к каждому есть претензии. ЖК Министерские озера - оброс мхом и плесенью, так как нарушены элементарные правила отделки фасадов. ЖК Летний и Флора не подвели водопровод и после начала заселения ни у них, ни у соседнего частного сектора толком нет воды. ЖК Сочи парк и Кислород мало того, что стоят над подземной рекой и эта проблема до сих пор не решена, так еще и к канализации много вопросов. Я молчу про отсутствие парковок и квартиры площадью 16 м2. Да, да... именно квартиры. Кто-нибудь представляет как в этом жить? Лично я, нет. Есть еще множество "элитных многоквартирных домов" по всему городу. Это отдельно стоящие высотки на ИЖС, где земля через суд была признана пригодной под многоквартирную застройку, а дома были разделены на квартиры через суд после завершения строительства. Где нет парковок, придомовой территории и даже минимальной социальной обеспеченности. Кто-нибудь пробовал в Сочи вызвать скорую помощь или полицию? Попробуйте. Это очень увлекательно. А отдать ребенка в садик или школу?
Новомодная тенденция строить отели международного уровня с использованием проектного финансирования и 214-ФЗ, продавая номера как инвестицию всем желающим? Очень крутая идея. Которую простите "обосрали" так, что ни один адекватный человек не будет даже рассматривать эти проекты. Думаю, что этой теме мы посвятим отдельный пост. Но если в двух словах, то неужели кто-нибудь реально думает, что ЖК (ГК) Нескучный сад на более чем 2000 апартаментов на горе в удалении от и так узких пляжей Адлера, или ЖК (ГК) Marina Garden на более 3000 апартаментов вообще без доступа к пляжу, без территории и инфраструктуры могут называться гостиницами уровня 4-5 звезд и обеспечить доходность инвесторам. То есть те люди, которые в кредиты и рассрочки понабирали тут комнаты по 20 м2 за 10 000 000, 15 000 000, 25 000 000 и более рублей!!! когда-нибудь будут получать прибыль от аренды этих комнат? Серьезно?! Смешно... грустно... в конце-концов просто ужасно. Людей продолжают обманывать. А они продолжают нести деньги в надежде заработать на покупке недвижимости в Сочи. Возможно ли обеспечить хоть какую-то заселяемость такому массиву апартаментов без инфраструктуры? Ответ очевиден, конечно же, нет. Долгосрочная аренда? Знаете сколько сейчас в Сочи стоит аренда долгосрочная такой комнаты? 25 000 - 40 000 рублей. Умножайте на 12 месяцев и вычитайте коммуналку и расходы на содержание. Грандиозный "пшик" от существенных сумм, которые были вложены людьми.
Авито и Циан, наполненные тысячами фейковых объявлений. А знаете, что говорят их представители, когда жалуешься на очередное фейковое объявление? Они говорят, что его нельзя удалить, так как за него заплатили. И для них монетизация важнее тысяч обманутых покупателей со всей страны.
Росреестр?! Ха! Вот уж чему нельзя верить в Сочи, так это документам из Росреестра. Суд, после суда с тремя перепродажами и выделением доли в частном доме, как жилого помещения. А сколько гос служащих уже сидят, уехали из страны или скрываются за то, что в свое время подписывали незаконные сделки с землей и недвижимостью, или закрывали на это глаза. Я такой дичи не видел, пожалуй, нигде в стране. А видел я, поверьте на слово, многое.
Сколько многоквартирных жилых домов и гостиничных комплексов было введено в эксплуатацию в Сочи в период с 2022 по 2025 год? Два... три? Прям на столько всё плохо?!!!
А что в сухом остатке?
Если удалить все поддельные сайты агентств недвижимости и агентов, если почистить от фейков агрегаторы, то и купить в Сочи будет совершенно нечего.
Такова правда.
Как же хочется сделать так, чтобы эта правда хотя бы какое-то время звучала в обществе. Чтобы мы перестали смотреть, как жители многоквартирных домов, построенных на участках под ИЖС записывают коллективные жалобы о том, что им угрожают выселением и сносом. Чтобы больше ни один бизнесмен не променял возможность инвестиции в своем родном регионе на заведомо проигрышные вложения в недвижимость в Сочи. Чтобы больше ни один человек не продал квартиру в своем родном городе и так и не смог переехать в Сочи.
Я ведь осознанно написал множество постов о проектах, которые так или иначе рекламировали в Сочи. И, поверьте, настало время пройтись правдой по каждому из них. Продолжение следует...
Думайте. Проверяйте. Слушайте свой разум.
