Инвестиции в недвижимость — хороший способ диверсифицировать свой капитал, но имеющий свои недостатки: высокие порог входа и стоимость обслуживания. Фонды недвижимости — возможность обойти недостатки, получив преимущества этого вида актива.
Что такое фонды недвижимости
Первый фонд, позволяющий непрофессиональным инвесторам вложиться в недвижимость, появился в США в 1960 году. Такие фонды называются REIT — real estate investment trusts. Большинство из них зарабатывают на том, что строят или покупают недвижимость, сдают её в аренду или продают по выгодной цене. Акции зарубежных REIT торгуются на биржах, например Санкт-Петербургской. В России такую функцию выполняют закрытые паевые инвестиционные фонды ЗПИФ недвижимости (ЗПИФН).
Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) — общий котёл, в который инвесторы вкладывают свои деньги, а управляющие инвестируют их в соответствии с объявленной стратегией. В данном случае — в недвижимость определённого класса. Пайщик становится полноправным владельцем недвижимости (пропорционально доле своего пая).
Закрытые фонды отличаются тем, что выйти из них можно только в конце срока или в соответствии с правилами управления.
Фонды собирают деньги, а потом на них покупают объекты недвижимости. Гасятся паи, только когда фонд закрывается (это может быть и через 10–15 лет — срок разный). Но управляющие компании могут создавать вторичный рынок, если это предусмотрено правилами фонда, выводя их на биржу. Это повышает ликвидность инвестиций и позволяет выйти из фонда раньше срока, если это необходимо. Правда, как быстро удастся продать паи ЗПИФа, неизвестно.
Чем интересны фонды недвижимости
1. При оценке объектов недвижимости профессионалы выбирают объекты, которые с большей вероятностью не потеряют в стоимости даже на долгом сроке. Они обращают внимание, например, на локацию и на конструктивные решения: когда внутренние и внешние стены не несут нагрузки, могут быть реализованы любые архитектурные решения и любая планировка, как конструктор Lego. Тогда и их функционал можно менять в зависимости от спроса. Например, из-за ковидных ограничений активно развивались онлайн-ритейл и сервисы доставки — это привело к масштабированию площадей коммерческой недвижимости и логистических складов.
Чтобы определить справедливую стоимость объектов недвижимости, управляющие компании привлекают независимых оценщиков. Таких компаний немного, и они дорожат своей репутацией. Пайщики фонда имеют полный доступ к результатам оценки.
2. Порог входа в ЗПИФН — в разы ниже, чем при самостоятельном инвестировании в недвижимость, и составляет от 10-15 рублей без промежуточных выплат и от 30000 рублей с ежеквартальным доходом.
3. Управляющие компании берут на себя управление объектами, в том числе заключают долгосрочные договоры аренды с крупными качественными арендаторами, которые стабильно выплачивают рентный доход. Издержки, связанные с управлением, оплачиваются за счёт имущества ЗПИФ.
Как работают фонды и в какую недвижимость можно вложиться
Фонды дают инвесторам регулярный рентный доход — как если бы вы сами сдавали объекты в аренду. Рентные платежи каждый месяц поступают на счёт управляющей компании — это увеличивает стоимость активов фонда. С оговорённой периодичностью они выплачиваются инвесторам. В ЗПИФН под управлением УК Сбер Управление Активами (СФН) это происходит ежеквартально. В исключительных случаях другие УК выплачивают ренту раз в месяц. Но гарантий нет — выплаты могут и не состояться.
При наступлении срока закрытия фонда объекты недвижимости в нём продаются — и инвесторы также могут заработать на росте её стоимости.
В СберБанке доступны несколько фондов недвижимости. Большинство из них инвестируют в качественную коммерческую недвижимость: торговые и офисные центры класса А и крупные логистические комплексы. Один из фондов позволяет инвестировать в коммерческую недвижимость в Великобритании, но он доступен только квалифицированным инвесторам (с активами от 6 млн рублей).
Купить паи фондов недвижимости можно в приложении Сбербанк Онлайн. Для этого в разделе «Инвестиции» нужно нажать +, выбрать «Готовые инвестиционные решения», а затем — подходящий вам фонд недвижимости (например «Арендный бизнес 7»). Если вы впервые совершаете операцию с этим инструментом, то вам нужно будет пройти тест для неквалифицированных инвесторов.
Почему фонды недвижимости привлекают инвесторов несмотря на риски
Недвижимость может резко подешеветь из-за неожиданных событий, поэтому инвестировать в фонды недвижимости нужно на долгий срок (желательно от пяти лет). Управляющие компании снижают риски благодаря грамотному выбору объектов. Например, в пандемию число покупателей в магазинах и торговых центрах «у дома» уменьшилось. Но выручка таких объектов, которые входят в состав ЗПИФ УК СберБанка, в 2020 году снизилась только на 20% относительного 2019 года, — это хороший показатель для рынка, говорят эксперты УК.
Чтобы снизить риски вложений в конкретные объекты, в ЗПИФ проводят пять видов аудита: технический, противопожарный, финансовый, правовой и оценку по стандарту «МСФО 9». Также объекты страхуются от потери полной стоимости.
Так, активы закрытых фондов недвижимости Сбера с 2019 года выросли на 60% и к концу первой половины 2021 года превысили 50 млрд рублей. За 2,5 года число инвесторов в такие фонды увеличилось на 177% и превысило 10 тысяч. В условиях низких ставок по депозитам фонды могут дать более высокую доходность.
Например, фонды СберБанка принесли в 2020 году инвесторам до 14% годовых с учетом комиссии за управление (1,5–2%). В расходы фонда входят комиссия УК, услуги специализированных депозитария и регистратора, аудитора, оценщика, а также работы по благоустройству, содержанию недвижимости, оформлению документов и др.
С инвестиционного дохода от владения паем ЗПИФН нужно платить налог: для физических лиц ставка — 13% или 15%, для юридических — 20%. Доход складывается из рентных платежей и роста стоимости объектов недвижимости в фонде. Налог возникает только на сумму, которая выплачивается пайщику.
Налог удерживает УК, инвестору самому не нужно обращаться в налоговую. Кроме того, можно получить льготу долгосрочного владения — освобождение от НДФЛ при владении паями больше трёх лет.
На что обратить внимание
Вложения в фонды недвижимости не застрахованы, поэтому нужно выбирать надежную УК. Обратите внимание на кредитный рейтинг, если он есть, историю выплат (хорошо, если она длинная) и предыдущую доходность. Последнее не гарантирует доходность в будущем, но даст вам понимание, насколько управляющий хорошо выбирает объекты.
Резюме
- Фонды недвижимости - хороший способ диверсификации портфеля путем приобретения реальных активов. Рекомендуемый объем не более 10-15% от портфеля.
- Управляющие компании берут на себя управление объектами, в том числе заключают долгосрочные договоры аренды с крупными качественными арендаторами, которые стабильно выплачивают рентный доход. Вам не нужно искать арендаторов, делать ремонт и платить коммунальные платежи, как в случае со сдачей квартиры.
- Приобретение паев фонда обойдется гораздо дешевле чем приобретение недвижимости. Например, в фонд "Современный 9" вход от 5,25 руб. (на момент написания статьи), но он не подразумевает ежеквартальные выплаты. Такие фонды есть и у Тбанка, и др.
- При приобретении паев у управляющей компании вы сможете зарабатывать и на рентных выплатах, и на удорожании стоимости самого пая (за счет переоценки объектов и роста стоимости аренды), но выходить из такого фонда можно только по окончании срока (как правило, 10-15 лет) или путем самостоятельного поиска покупателя, заключив с ним договор купли-продажи.
- При приобретении паев на бирже - зарабатываете за счет рентных выплат, как правило, квартальных. На бирже стоимость пая ниже, чем у УК (не учитывается переоценка) и привержена к волатильности, можно даже сравнить с облигациями с привязкой к ключевой ставке. Но плюс - купить паи можно в любое время, а ренту получите за весь квартал. Например, купили паи 15 марта и при окончании квартала, в апреле выплатится весь доход, а ни как в случае с облигациями, только за дни владения.
Фонды недвижимости - привлекательный инструмент на долгосрочную перспективу для диверсификации портфеля. А каким способом инвестировать в этот инструмент - решать вам.
________________________________________
Источники: