Договор аренды закончился (прекращен), а арендодатель уклоняется от подписания акта возврата помещения? Чтобы не платить аренду дальше, важно действовать правильно!
Обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества предусмотрена пунктом 2 статьи 655 ГК РФ. Из-за этого арбитражные суды нередко вставали на сторону недобросовестных арендодателей, которые через несколько месяцев (или даже лет) после освобождения помещения предъявляли бывшим арендаторам многомиллионные иски с требованием погасить якобы имеющуюся задолженность.
В 2023 годах свою позицию разъяснил Верховный суд: арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Рассматривая жалобу на решения нижестоящих судов по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) к ОАО «Хозяйственно-эксплуатационное управление Адмиралтейского района» (арендатор), Верховный суд встал на сторону арендатора.
Согласно материалам дела, в 2014 году стороны заключили на 11 месяцев договор аренды нежилого помещения на ул. Гороховой. После его окончания арендатор продолжил пользоваться помещением в отсутствие возражений арендодателя, а значит действие договора было продлено на неопределенный срок.
Однако в 2017 году арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора (против чего тот не возражал) и в течение месяца освободил помещение. Акт возврата при этом составлен не был.
Спустя два года арендатор получил иск о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 558 449,15 руб. и пени в сумме 8 808 384,47 руб., который частично поддержали суды апелляционной и кассационной инстанции.
Рассматривая жалобу арендатора, Верховный суд РФ отметил:
…судами проигнорирован тот факт, что на обращение общества комитет так и не предпринял действий, направленных на оформление возврата помещений из аренды, а арендатор, освободив помещение и уведомив об этом арендодателя, который согласился с расторжением договора и заверил об оформлении соглашения о расторжении, считал договор прекращенным.
Также в подтверждение факта освобождения помещения арендатор представил акт его осмотра, составленный сотрудником ООО «Жилкомсервис №1 Центрального района» – управляющей организацией многоквартирного дома, в котором помещение находилось. Согласно акту, по состоянию на 01.07.2017 г. нежилое помещение было освобождено арендатором от оргтехники, мебели, персонала, являлось пустующим, а входная дверь была опломбирована.
На основании данных фактов Верховный суд отменил решения апелляции и кассации о взыскании с арендатора якобы просроченной арендной платы и пени.
Таким образом, чтобы избежать неблагоприятных последствий уклонения от возврата имущества по акту со стороны арендодателя важно:
- надлежащим образом уведомить арендодателя о завершении договора в соответствии с законом и условиями договора;
- предложить оформить возврат имущества по акту и зафиксировать уклонение от приемки;
- фактически прекратить пользоваться имуществом и уведомить об этом арендодателя;
- собрать необходимые доказательства освобождения имущества: составить акт осмотра в присутствии третьих лиц (например, управляющей компании), опломбировать входные двери;
- не вносить арендную плату и не осуществлять расходы по содержанию имущества;
- в случае предъявления иска четко защищать свои интересы на основании фактических обстоятельств дела и позиции Верховного суда.