Даже на «прямой линии» Путина поднимался вопрос о том, что ипотеку никто не дает, даже если очень хочется. Для покупки однушки в Бутово нужно получать от сотни в месяц, причем не иметь других обременений и внести полквартиры самому (вместе с ключами от счастья женского - там еще миллион условий). При этом мы получим баснословно дорогой кредит и невероятно переоцененную однушку. Повышение ключевой ставки Банка России до 21% сделало свое дело. Изменится ли что-нибудь в текущем году? Эксперты рынка недвижимости оценили перспективы изменения цен, доступности ипотеки и оптимального времени для приобретения квартиры. Я кратко изложу содержание нескольких статей и поделюсь своими соображениями. А вы уж решайте сами, иметь или не иметь)
Ожидать ли снижения цен?
По мнению аналитиков, существенного падения цен на квартиры в первой половине 2025 года не предвидится. Снижение возможно лишь для переоцененных объектов.
Поясню на примере Москвы: в 2024 году цены практически не изменялись, а средняя стоимость квадратного метра в Старой Москве выросла всего на 0,8%. Однако с учетом инфляции в 9,5% реальные цены фактически снизились на 8,7%. Основной фактор – высокая стоимость ипотечных кредитов, что привело к снижению спроса и постепенному пересмотру цен. В 2025 году стоимость вторичного жилья может упасть на 10–15%, но это зависит от конкретного объекта.
Первичный рынок пока не демонстрирует признаков снижения цен, так как застройщики получают государственную поддержку. Однако дальнейшее развитие ситуации зависит от политики. Если помощь девелоперам сократится, цены могут скорректироваться (пора бы!). В противном случае застройщики продолжат использовать различные схемы, включая новые ипотечные программы, или окажутся под государственным контролем.
Некоторые девелоперы уже откладывают запуск новых проектов, что ограничивает предложение и препятствует снижению цен. Кроме того, рост себестоимости строительства и высокие затраты на финансирование не способствуют удешевлению жилья.
Стоит ли брать ипотеку?
Прогнозы на 2025 год говорят о том, что ипотека останется дорогой. Центральный банк ожидает, что ключевая ставка в этом году будет находиться в диапазоне 17–20%, снизится до 12–13% в 2026 году и лишь к 2027 году опустится до 7,5–8,5%. Это означает, что высокая стоимость жилищных кредитов сохранится надолго.
Даже при снижении процентных ставок ипотека останется дорогой, что затруднит сделки. Однако возможные государственные меры, например расширение программы семейной ипотеки на вторичный рынок, могут частично оживить спрос.
При текущих условиях ипотека оправдана лишь в ограниченных случаях, например, если сделка предполагает небольшую доплату. Однако важно стремиться к быстрому погашению займа из-за высокой ставки.
Собственно, вопрос праздный: большинству из нас ипотека не светит сама по себе, потому что условия лихо закручены. Банки опасаются, что отдавать нечем будет, так что уровень официальной зарплаты и степень закредитованности должны быть обратно пропорциональны.
Если есть полная сумма для покупки
Эксперты советуют не откладывать покупку, если средства уже имеются. Высокая инфляция и рост цен со временем обесценивают рублевые сбережения, тогда как стоимость недвижимости продолжает увеличиваться (на самом деле она стоит, просто в валюте). Но держать несколько миллионов в рублях - это точно провальная стратегия.
Недвижимость также может стать инвестиционным инструментом: вложения в жилье на этапе строительства позволяют увеличить капитал, а сдача квартиры в аренду приносит стабильный пассивный доход. В настоящее время арендный рынок активен, спрос высокий, а вакантных площадей мало.
Что выбрать: новостройку или вторичное жилье
Выбор зависит от индивидуальных обстоятельств. Новостройки предлагают правовую прозрачность, возможность роста стоимости в процессе строительства, современные планировки и программы рассрочки. Однако квартиры в уже заселенных новостройках можно приобрести по переуступке дешевле, чем у застройщика. Они уже есть в реальной жизни, социальная инфраструктура построена и работает, район уже укомплектован и его проблемы на поверхности. Ремонты все сделали, шума будет меньше. Под них уже выделили котельные и всем хватает (это важно!). Так что вторичка дает больше информации о себе и позволяет сделать грамотный выбор, от которого не придется бежать.
Вторичный рынок предлагает и более доступные цены – на 20–40% ниже, чем у новых объектов аналогичного качества. Если можно обойтись без ипотеки, сейчас выгоднее приобретать жилье на вторичном рынке.
Итог
Решение о покупке квартиры зависит от целей и финансовых возможностей. Если средства есть, лучше не откладывать приобретение. Если же сделка предполагает использование кредита, сейчас не самый выгодный момент. Более того, есть высокая вероятность, что в ипотеке вам откажут, вы зря пробегаете полдня и ничего не добьетесь. Возможность ипотеки на бумаге - это еще не ее фактическая гарантия.
А вы что думаете на эту тему? Делитесь мнениями и подписывайтесь, чтобы быть в курсе экономической ситуации.