Приветствую всех! 👋 Сегодня мы с вами отправимся в небольшое путешествие по рынку недвижимости Москвы и Подмосковья. Знаете, что меня всегда удивляло? Как быстро меняются цены на квартиры и дома! Поэтому давайте попробуем заглянуть в будущее и понять, стоит ли ожидать снижения цен в 2025 году. Готовы? Тогда начнём!
Ситуация на рынке сегодня
На данный момент рынок недвижимости в Москве и Подмосковье переживает не самые лёгкие времена. Цены на жильё остаются высокими, а спрос немного снизился из-за экономической нестабильности. Многие люди задумываются о покупке жилья, но опасаются вкладывать деньги в такие крупные активы.
В январе на рынке вторичного жилья большинство сделок (до 90%) были оплачены наличными. Около 80% сделок совершались со скидками.
Цены продолжали оставаться стабильными, демонстрируя рост в пределах погрешности. Однако эксперты не видят предпосылок для снижения цен.
Вторичный рынок уже привык к высоким ставкам по ипотеке, и спрос не падает, а даже увеличивается. В январе сделок на вторичном рынке в Москве было на 25% больше, чем годом ранее. А вот на рынке новостроек спрос снизился на 12%.
При этом эксперты отмечают, что в январе обычно бывает спад продаж на вторичном рынке — примерно на 40%. Это связано с тем, что в начале года много нерабочих дней. В январе 2025 года сделок было на 15% больше, чем годом ранее, но на 15% меньше, чем в декабре. Это нормально, потому что в январе меньше рабочих дней.
Эксперты говорят, что спрос на вторичном рынке оживился по нескольким причинам. Во-первых, покупатели перестали покупать жильё на первичном рынке, где цены выше. Во-вторых, на рынок вышли люди, у которых есть свои деньги. Они боятся, что деньги в банках могут заморозить, и поэтому покупают жильё.
В Москве большинство сделок на вторичном рынке в 2025 году и во второй половине 2024 года происходят за счёт собственных средств покупателей. В январе 84% сделок на московской вторичке были оплачены наличными. Это рекорд, и лишь 16% пришлось на ипотеку.
Кроме того, всё больше сделок заключается с помощью рассрочек между продавцом и покупателем, включая рассрочку с увеличением стоимости объекта. Сейчас спрос на вторичном рынке отличается от того, что был при доступной ипотеке. Тогда большинство покупателей искали самые дешёвые объекты. При этом самые дешёвые квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках всё ещё пользуются спросом. С рынка вымываются самые бюджетные варианты — студии и однушки. Это говорит об ограниченном платёжеспособном спросе.
На вторичном рынке жилья много предложений со скидками. По оценкам экспертов, около 80% сделок проходят со скидками, а средний размер дисконта составляет примерно 3%.
Объекты с хорошими скидками можно найти, если продавцы срочно нуждаются в деньгах. Например, им нужно погасить кредит или они покупают квартиру в новостройке по семейной ипотеке и боятся упустить выгодное предложение. В таких случаях скидка может достигать 10–15% от начальной цены.
По данным аналитиков, за январь квартиры в Москве подорожали всего на 0,3%, до 273,4 тысячи рублей за квадратный метр. Для сравнения, за весь прошлый год цены выросли всего на 0,8%. Дорогая ипотека ограничивает спрос и не даёт ценам расти. Но спрос остаётся активным, что не даёт ценам просесть.
Спрос упал, а предложение большое — это давит на рынок. Но есть и другие моменты. Например, новостройки дорогие, и это влияет на вторичку. Ещё на цены влияет, как ведут себя другие продавцы. Если один продавец видит, что другой в доме рядом даёт скидку, то он тоже может снизить цену. Если кто-то повышает цены, то и другие тоже.
Но главная проблема — это то, что цены не падают, хотя спрос упал. Законы рынка не работают, спрос сократился, но цены растут, хоть и медленно. При этом дешёвое жильё растёт быстрее, чем рынок в среднем на 1–1,5%.
Спрос не восстановится, пока ипотека дорогая и экономика не станет более стабильной. Спрос начнёт расти, когда ставки по ипотеке снизятся до 9–12% годовых. Но это вряд ли случится в 2025 году. Так что в ближайшее время спрос будет не очень высоким. Пока ключевая ставка высокая, а ипотека дорогая, на рынке ничего не изменится.
Прогнозы на 2025 год
А теперь перейдём к самому интересному – прогнозам на 2025 год. Конечно, предсказать будущее точно невозможно, но есть несколько факторов, которые могут повлиять на стоимость недвижимости:
Экономическая ситуация. Если экономика стабилизируется и начнёт расти, то это может привести к увеличению спроса на жильё. В таком случае цены вряд ли сильно упадут.
Государственные программы. Если правительство запустит новые программы поддержки ипотеки или строительства доступного жилья, это также может оказать влияние на рынок.
Новые застройки. В последние годы активно строятся новые жилые комплексы как в Москве, так и в Подмосковье. Это увеличивает предложение на рынке, что может способствовать снижению цен.
Демографический фактор. Молодое поколение начинает искать своё первое жильё, и если их доходы будут расти, это тоже повлияет на спрос.
Есть два прогноза по ценам на квартиры в Москве в 2025 году.
Первый — оптимистичный для покупателей. Цены на жильё в столице будут расти, но не так сильно, как в последние два года. Рост будет постепенным и естественным, в зависимости от инфляции. А может, цены вообще не будут расти, потому что много предложений на рынке.
Второй вариант — ситуация не очень хорошая. Всё зависит от того, что будет происходить в экономике и в мире. Если цены будут расти, то кредиты и строительные материалы станут ещё дороже.
Чтобы решить эту проблему, нужно запустить новые государственные программы поддержки, как было с льготной ипотекой. Но хватит ли денег в бюджете, чтобы продолжать финансировать эту важную, но дорогую сферу? Это пока неизвестно.
Цены на новые квартиры в Москве будут расти, но не сильно. Люди устали от старых хрущёвок, поэтому новые дома кажутся им более привлекательными. Но из-за роста цен на стройматериалы новые дома стали дороже старых квартир.
Цены на новые квартиры в Москве, конечно, могут немного снизиться в 2025 году, но не сильно. В целом рынок будет развиваться, но в основном будут строить дома комфорт-класса. Эконом-класса в Москве уже давно не строят, а бизнес- и премиум-класса строят меньше, чем нужно. Засилья таких домов на рынке не будет, потому что предложение и так почти соответствует спросу.
Вторичное жильё — это тема, о которой много говорят эксперты рынка. Они считают, что цены на «вторичку» сильно завышены — на 20–30%! Это потому, что продавцы хотят заработать на росте цен на новое жильё. А ещё большинство сделок в Москве проходят через риелторов, которые тоже хотят получить свою комиссию.
Из-за санкций и курса рубля цены на жильё в 2024 году не упали, а выросли, хоть и не так сильно.
Интересно, что есть люди, которые устали от «вторички» и хотят жить в новом доме, даже если он будет на границе города или за МКАД.
Как купить квартиру в 2025-м году и не прогадать.
Если вы планируете покупку жилья, то вот несколько советов:
Не торопитесь. Следите за ситуацией на рынке и старайтесь выбрать наиболее выгодное время для покупки.
Изучайте предложения. Возможно, вам удастся найти хороший вариант по более низкой цене.
Недвижимость является надёжным инструментом для сохранения капитала. Однако для успешного инвестирования необходимо проявлять осторожность и внимательность.
В настоящее время на рынке недвижимости наблюдается нестабильная ситуация, поэтому при покупке квартиры следует быть особенно внимательным.
Для того чтобы приобрести квартиру в 2025 году и избежать возможных проблем, необходимо предпринять следующие шаги:
- Определить, какое жильё вы хотите приобрести: новое или вторичное, комфортное или предназначенное для бизнеса, с готовой планировкой или без неё.
- Проверить юридическую чистоту сделки, особенно если вы покупаете вторичное жильё. В случае приобретения новостройки необходимо убедиться в надёжности застройщика.
- При покупке вторичного жилья следует обратить внимание на следующие моменты:
- Если квартира часто перепродавалась, это может вызвать подозрения. Проверьте это по выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую можно получить в Росреестре, многофункциональном центре (МФЦ) или на сайте федеральной кадастровой палаты (последний вариант самый быстрый). Продажа квартиры по доверенности может вызвать подозрения.
- Если на сделке нет собственника, это также может вызвать подозрения.
- Если квартира была приобретена за счёт материнского капитала, необходимо запросить у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала и разрешение на продажу от органов опеки.
- Если среди собственников есть недееспособные лица, это также может вызвать проблемы.
- Если продавец предлагает оставить задаток, а не внести аванс, это может быть уловкой. Разница заключается в том, что задаток в случае несостоявшейся сделки по закону не возвращается, а аванс возвратный.
При покупке вторичного жилья необходимо тщательно проверять документы. Можно обратиться к юристу для проверки документов или сделать это самостоятельно:
- Проверить свидетельство о регистрации права, которое было заменено выпиской из ЕГРН с лета 2016 года.
- Проверить наличие обременений на квартире.
Проверить продавца по базе данных исполнительных производств на сайте судебных приставов. - Проверить правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации), который объясняет, на каком основании собственник владеет жильём.
- Проверить выписку из домовой книги, которая должна быть не старше 30 дней, чтобы избежать риска прописки новых жильцов. Запросить архивную выписку, чтобы увидеть все манипуляции за предыдущие годы.
- Проверить экспликацию (поэтажный план БТИ), которая позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок.
- Проверить справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, включая телефон и электричество.
Заключение
В целом, перспективы рынка недвижимости в Москве и Подмосковье выглядят не очень оптимистично. Центральный банк не планирует снижать ключевую ставку, а, напротив, намекает на ее возможное увеличение. В связи с этим ипотечное кредитование будет оставаться дорогим.
Согласно прогнозам, ставка может снизиться до 12–13% только к 2026 году, а до уровня 7,5–8,5% — только к 2027 году. Таким образом, ипотечные кредиты будут оставаться дорогими, а цены на недвижимость вряд ли снизятся. Это обусловлено ростом стоимости строительных материалов и рабочей силы из-за инфляции.
Итак, будет ли снижение цен на недвижимость в 2025 году? Сложно сказать однозначно. Всё зависит от множества факторов, таких как экономическая ситуация, государственные программы и демографические изменения. Но одно можно сказать точно: рынок недвижимости всегда полон сюрпризов, и нужно быть готовым к любым изменениям. 😊
Как думаете, стоит ли ждать снижения цен? Делитесь своими мыслями в комментариях! 💬
