Всё, что нужно знать о переуступке квартиры в новостройке
Хотите купить квартиру в новостройке, а вам предлагают переуступку права, и вы не понимаете в чем подвох? Тогда эта статья для вас. В ней мы разберемся, как приобретается недвижимость в новостройке и причем тут переуступка квартиры.
Квартира по переуступке это
Эта история берет свое начало в тот момент, когда строительная организация решает начать привлечение денежных средств на стадии строительства. То есть дома еще нет, но продажи квартир уже начались. А если квартиры нет, то и купить ее нельзя. Но что же тогда можно? – давайте разбираться.
Переуступка прав на квартиру в новостройке
В настоящем, собирать деньги на строительство можно несколькими способами. Конкретно нас интересует схема привлечения денежных средств через договор долевого участия. Поскольку именно в рамках данного договора человек приобретает право требования на передачу квартиры в новостройке.
И пока дом не будет введен в эксплуатацию, а квартира передана по акту дольщику, сделки осуществляются с правом, а не с квартирой. Как таковое право продать нельзя, но его можно уступить. Поэтому, когда говорят о покупке квартиры в строящемся доме, подразумевают переуступку права на квартиру в новостройке. А когда говорят про договор переуступки, подразумевают цессию.
Договор переуступки квартиры
Цессия – это договор где цедент (продавец права требования) передает цессионарию (покупатель права требования) право требования к застройщику. И даже если договор назвали договором переуступки, в юридическом поле он будет называться цессией. При этом цессия и есть переуступка. Однако вся эта вереница названий может запутать покупателя, поэтому держу в курсе.
При заключении подобного рода сделок, необходимо обращать внимание на внутренности договора. Существует схема, когда от застройщика проводится сделка не долевого участия, а предварительного договора купли-продажи, что автоматически лишает человека права на защиту его интересов в рамках федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна с момента государственной регистрации договора о долевом участии и до момента передачи недвижимости в собственность дольщика. Далее речь будет идти уже о договоре купли-продажи недвижимости. Но до этого дом еще должны ввести в эксплуатацию.
Все договоры долевого участия в строительстве проходят государственную регистрацию, как договор цессии. Собственно, момент регистрации перехода права и является основанием для передачи денег за уступку – не раньше.
Возможна ли переуступка переуступки
На стадии строительства право требования может гулять от человека к человеку сколько угодно. В законодательстве не закреплен запрет переуступки на любой стадии строительства в любом количестве раз. Поэтому за вопрос «Возможна ли переуступка переуступки?» ответ положительный. Но при наличии большого количества переходов права стоит задуматься, почему квартира превратилась в горячую картошку. Возможно с застройщиком что-то не так и вы, сами того не зная, становитесь заложником ситуации, приобретая право требования к нему.
Минусы переуступки
Основной минус заключает в том, что можно попасть на долгострой. Все остальные выявляются при внимательном отношении к сделке. К примеру, застройщик может прописать в договоре, что переуступка проводится исключительно с его согласия и при его участии, что приведет к дополнительным расходам на привлеченных застройщиком «специалистов». Также в договоре долевого участия может быть предусмотрена наценка квадратных метров при сдаче дома. Не исключено, что заявленные параметры недвижимости не будут отвечать конечному результату. А также рекламные обещания инфраструктуры, и не только, могут быть не реализованы застройщиком, и отвечать он за это не будет.
Переуступка квартиры - налоги
При переуступке прав на квартиру первоначальный дольщик обязан заплатить налог с продажи недвижимости. Ставка налога зависит от суммы дохода, поскольку теперь налог на доходы физических лиц имеет прогрессивную шкалу, и резидентства.
Для резидентов:
налог с дохода менее 2,4 млн рублей — 13%;
налог с дохода от 2,4 млн до 5 млн рублей — 15%;
налог с дохода от 5 млн до 20 млн рублей — 18%;
налог с дохода от 20 млн до 50 млн рублей — 20%;
налог с дохода свыше 50 млн рублей — 22%.
Для нерезидентов действует ставка в 30%.
Налог взимается с разницы между ценой цессии и договора о долевом участии.
Заключение
Можно ли купить квартиру по переуступке? – и да, и нет, поскольку приобретается право требования по договору цессии (переуступки), а не сама по себе квартира, и о квартире в новостройке не идет речи до момента ее передачи дольщику. То есть, до передачи сделки заключаются с правом требования, после передачи - с объектом недвижимости.
Единственный плюс переуступки прав на квартиру в новостройке в сокращении расходов на ее приобретение - на этом все.
Подписывайтесь на наш Телеграмм канал, чтобы быть в курсе.