редко складываются ситуации, когда оформить право собственности на объект в общем порядке через Росреестр невозможно. Это может быть связано с тем, что здание было построено в советский период, а документы, подтверждающие право собственности, не сохранились или не соответствуют действующим нормам закона о регистрации. В иных случаях документы оформлены в рамках приватизации, но содержат ошибки или составлены некорректно. В таких обстоятельствах приобретательная давность становится эффективным и актуальным правовым механизмом для легализации права собственности, если объект использовался открыто, добросовестно и непрерывно более 15 лет.
До принятия Постановления Конституционного суда РФ от 26 ноября 2020 года (№48-П) применение ст. 234 ГК РФ вызывало трудности из-за разночтений в понятии «добросовестное владение». Разъяснения суда упростили предмет доказывания и теперь приобретательная давность стала рабочим инструментом в легализации прав на объект.
Ниже мы рассмотрим, какие условия необходимо подтвердить в суде и какие причины могут привести к отказу.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989 47 25
- по WhatsApp + 7 903 722 35 09
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте https://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Ключевые условия для признания права собственности по приобретательной давности
1. Постройка здания до 1995 года
Согласно Обзору Верховного суда РФ от 16.11.2022 года, право собственности по приобретательной давности может быть признано, если здание возведено до 1 января 1995 года и соответствует строительным, градостроительным нормам. При возведении объекта после 01.01.1995 г. и отсутствии разрешительной документации на объект требования должны рассматриваться по п. 3 ст. 222 ГК РФ, регулирующей признание права собственности на объект как на самовольную постройку.
Для подтверждения даты постройки подойдут архивные документы БТИ или другие материалы, доказывающие существование здания до 1995 года.
2. Соответствие объекта строительным нормам и отсутствие угрозы жизни
После издания Обзора Верховного суда РФ от 16.11.2022 года требуется доказать, что здание соответствует строительным, градостроительным нормам и не представляет угрозы жизни и здоровью. Данное обстоятельство можно подтвердить экспертными заключениями, реже актами проверок МЧС или иными документами, свидетельствующими о безопасности здания.
3. Добросовестное, открытое и непрерывное владение
Владельцу необходимо доказать:
- Открытость владения, что означает отсутствие попыток скрыть факт использования здания. Это может подтверждаться, например, договорами сдачи здания или помещений в аренду, документами об эксплуатации здания или договором аренды участка под зданием;
- Добросовестность владения, то есть отсутствие законных претензий или возражений со стороны третьих лиц;
- Непрерывное владение в течение 15 лет — подтверждается квитанциями за коммунальные услуги, налоговыми платежами или договорами на ремонт и содержание здания;
- Владение как собственником, то есть отсутствие оснований владения по договору аренды, найма и иным договорам.
Какие обстоятельства не станут помехой в оформлении права собственности на объект
1. Отсутствие документов на земельный участок.
Отсутствие оформленных прав на землю не препятствует признанию права собственности на здание.
2. Отсутствие объекта в ЕГРН.
Если здание не зарегистрировано в ЕГРН, это не является основанием для отказа. Однако в исковом заявлении очень важно указать максимальное количество идентифицирующих характеристик объекта (например, его площадь, этажность, а также координаты характерных точек здания).
В противном случае, при постановке здания на кадастровый учет в Росреестре могут возникнуть проблемы. В аналогичной ситуации юристам Правового центра ДВА М удалось оспорить отказ Росреестра в постановке здания на кадастровый учет и регистрации прав на него на основании решения суда о признании права собственности в силу приобретательной давности из-за отсутствия в решении суда указания на точную дату возведения здания.
3. Отсутствие отказа Росреестра в регистрации права собственности.
Для обращения в суд не потребуется представлять доказательства того, что во внесудебном порядке не удалось оформить право собственности на объект.
Основные причины отказа судов
1. Самовольная постройка.
Суд может отказать, если объект построен после 1995 года без разрешительных документов или если факт самовольного строительства уже установлен.
2. Объект не может находиться в единоличной собственности.
Например, здание, которым владеет гаражный кооператив, если оно возведено за счет членских взносов, не может быть оформлено в единоличную собственность ГСК, так как в силу закона является общей долевой собственностью членов ГСК.
3. Недостаток доказательств давностного владения.
Если представлены недостаточные или недостоверные документы о давностном владении, суд может отказать в иске.
Заключение
Сегодня оформление права собственности через приобретательную давность — эффективный инструмент для легализации прав на недвижимость.
Наша команда успешно помогает клиентам узаконить права как на здания, возведенные хозяйственным методом в советские времена, так и на объекты, переданные в рамках приватизации в отсутствие корректных актов приватизации.
Ключевым фактором успеха является наличие документов, подтверждающих длительное (более 15 лет) использование объекта, его соответствие строительным нормам и отсутствие угрозы. При соблюдении этих условий вероятность положительного решения суда значительно возрастает.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам перевода земель в иные категории и не только. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.