В последнее время тема банкротства продавцов недвижимости становится все более актуальной. Ситуации, когда покупатель квартиры сталкивается с попытками оспорить сделку из-за финансовых проблем продавца, уже не редкость. Как защитить себя и свои инвестиции? Давайте разберемся.
Почему сделки оспариваются?
Когда продавец квартиры становится банкротом, его кредиторы или финансовый управляющий могут попытаться оспорить сделку купли-продажи. Цель проста: вернуть квартиру в конкурсную массу, чтобы погасить долги продавца. И даже если с момента сделки прошло несколько лет, это не гарантирует безопасности.
Многие ошибочно полагают, что риск оспаривания сделки ограничен тремя годами. Некоторые юристы даже включают в договоры купли-продажи пункты о том, что продавец гарантирует отсутствие банкротства в течение года или трех лет. Однако практика показывает, что оспорить сделку можно и через 5, и даже через 10 лет.
Реальные кейсы
Представьте ситуацию: человек покупает квартиру, а через несколько лет выясняется, что продавец уже был банкротом на момент сделки. Квартира, которую "проглядели" в конкурсной массе, вдруг становится объектом судебного разбирательства.
Финансовый управляющий подает иск, и новый владелец вынужден доказывать свою добросовестность в суде.
Или другой пример: продавец дарит квартиру родственнику, а затем объявляет себя банкротом. Финансовый управляющий оспаривает дарение, утверждая, что сделка была фиктивной и направлена на вывод активов. И такие случаи — не редкость.
Как защититься?
1. Проверка продавца.
Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить историю продавца. Были ли у него судебные разбирательства по банкротству? Есть ли у него долги или исполнительные производства? Если продавец — учредитель юридического лица, проверьте и его компанию.
2. Проверка предыдущих собственников.
Квартира могла переходить из рук в руки по договору купли-продажи, дарения, мены или наследства. Если кто-то из предыдущих собственников был банкротом, это также может стать основанием для оспаривания сделки.
3. Сбор документов.
Добросовестность покупателя — ключевой фактор в суде. Важно иметь полный пакет документов: выписку из ЕГРН, подтверждение рыночной цены квартиры, подтверждение тщательной проверки квартиры, ее истории, всех владельцев, доказательства безналичного расчета, скрины переписок, чеки и мн.др. Чем больше доказательств проверки, тем выше шансы на победу у покупателя.
4. Правильное оформление сделки.
Договор купли-продажи должен быть составлен грамотно, с учетом всех возможных рисков. Лучше доверить это профессионалам, чтобы избежать ошибок.
Что делать, если сделка оспаривается?
Если вы оказались в ситуации, когда сделку пытаются оспорить, важно действовать грамотно. Во-первых, обратитесь к опытному адвокату, который специализируется на подобных делах. Во-вторых, подготовьте все документы, подтверждающие вашу добросовестность.
Например, в одном из недавних кейсов суд оспаривал сделку, заключенную в 2019 году. Покупательница, которая приобрела квартиру по рыночной цене и провела безналичный расчет, теперь пытается отстоять свои права. Сможет ли она победить покажет будущее, причем в случае выигрыша она обещала сообщить об этом и я обязательно сниму об этом видео и напишу статью.
Выводы
Банкротство продавца — это серьезный риск для покупателя квартиры. Однако минимизировать его можно, если подойти к сделке с максимальной ответственностью. Проверяйте продавца, собирайте документы, оформляйте сделку правильно и не надейтесь на "авось".
Помните: даже если закон говорит о трех годах, судебная практика может быть иной, т.к. этот срок может начинать течь с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав или должно было узнать. Будьте готовы к тому, что сделку могут пытаться оспорить и через 5, и через 10 лет. И только ваша добросовестность и тщательная подготовка помогут вам сохранить квартиру.
Автор канала: Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.