Добрый день. Дошли наконец то руки статью написать. Долго думал про что писать, а тут на днях с другом "закусился" на тему недвижки. Он мне по началу с пеной у рта доказывал про то, как это выгодно, вкладывать в квартиры. Говорит они же растут в цене... На самом деле, он никакого отношения к недвижимости не имеет, в начале 2000-х в ипотеку купил двушку, в которой до сих пор счастливо живет с женой и двумя детьми. Ипотеку давным давно погасил. Лет десять назад, когда у него кризис в браке был, помог ему снять однушку поближе к работе. Снимали на долгий срок, но через месяц у них с женой всё наладилось и он вернулся в семью. Вот в общем и весь его опыт.
Другими словами, человек очень далекий от недвижимости. Вот прям совсем далекий. И не мудрено, человек грузоперевозками всю жизнь занимается. Он в теме недвижимости, как я в теме фондовых рынков))) И тем не менее заставил задуматься о том, сколько таких людей, далеких от недвижки, но уверенных, что вложение в квартиры, это пипец как выгодно.
И все эти отзывы под моими статьями, из серии купил за 5 млн в 2018 году (всё условно), а сейчас такие по 8-9-10 млн продаются, в пользу бедных. Устал уже отвечать...иди и попробуй продать. А потом, если вдруг у тебя кто нибудь купит за 8 млн, подсчитай потребительскую корзину, что ты мог купить на 5 млн тогда и что на 8 млн сейчас, будешь не по детски удивлен. До многих не доходит, что 5 млн тогда, это больше, чем 8 млн сейчас. Но при этом у них все растёт...наверно)))
Прям так и хочется сказать, потому что))) Знаете, как в анекдоте, когда учительница на уроке детям задание даёт, составить предложение со словами НАВЕРНО и ПОТОМУ ЧТО. Машенька руку тянет, встаёт и говорит "НАВЕРНО пройдёт дождь, ПОТОМУ ЧТО собрались тучи", следом Петенька "НАВЕРНО вырастут грибы, ПОТОМУ ЧТО пройдет дождь" А всё это время Вовочка руку тянет, аж из штанов выскакивает. Учительница ему "ну давай, Вова, какое предложение ты составил?" Вовочка встаёт и говорит "Дед взял газету и вышел из комнаты". Учительница в недоумении "Вова, а где же тут слова НАВЕРНО и ПОТОМУ ЧТО?" А Вовочка в ответ "НАВЕРНО ср*ть пошёл, ПОТОМУ ЧТО читать не умеет."
На самом деле, это отступление, но так и хочется сказать наверно квартиры растут в цене, потому что благосостояние людей растёт и жизнь сказочно дорожает с каждым месяцем. В сетевых магазинах каждый день ценники переписывают. Ладно, отвлекся. Взял газету и вышел из комнаты)))
Удивительную вещь, кстати, заметил. У меня перед новым годом сделка развалилась. Нашел покупателя на квартиру, которую продавал. Быстренько нашёл студию, которую взамен купили бы. А за день до сделки нам аванс со студии возвращают...типа форс мажор. Потом уже у агента выяснил, что хозяин решил на 500 тыс дороже после нового года продавать. А так как мы хотели купить в определённом ЖК, то все студии там были "на карандаше". И висели, большинство из них, полгода, год, больше года. Практически все со стрелками вниз... Разброс цен от 10,6 до 11,5. Проскакивали по 12, но это только улыбку вызывало.
А продавалось там в двух 24-х этажных корпусах 17 студий. Я их все изучил вдоль и поперек. Половину мы за два дня посмотрели. Так вот, после НГ, залез....3 студии всего. А потом начали вылезать. И самое интересное все ценники подняли. Кто то на пол миллиона, кто-то на миллион, но....на новые телефоны реклама пошла. Такой вот лайфхак. Истории размещения нет. Всё свежее. От 17-го, 18-го, 19-го января. Но самое интересное мы эти студии смотрели, когда они были по 11млн плюс/минус и год в рекламе провисели никому не нужные, а теперь они по 12млн плюс/минус. Вопрос возникает логический. Люди, вы за 12+ год назад выставляли, весь год сползали в цене, в пик торговли (ноябрь-декабрь) не смогли продать...я так думаю, мы единственные покупали были на этот ЖК....НАВЕРНО. Я так понимаю, такая цена теперь ПОТОМУ ЧТО))) Понимаю, что это не надолго, но тем не менее.
И в принципе такая тенденция прокатилась по всей Москве. Да, напомню, что пишу про московский регион. Кто то просто поднял, кто то на новые аккаунты старые объявления разместил, типа свежие, уникальные предложения. Вот у меня подписчица хочет купить однушку у себя во дворе. Мария, приветствую. Так у нее в П-44Т 10,8 была однушка до нового года. А после НГ на неё ценник повесили 11,3. Прошло 10 дней и уже 11 млн. Уверен, что через пару-тройку недель будет старая цена, а ещё через какое-то время эта квартира будет ещё дешевле. И так у большинства, поднявших цены. Месяц экспериментов и вниз, продавать то надо.
Уверен, так как Мария была на просмотре этой квартиры и была совместно с другими претендентами в составе покупатель и риэлтор (опоздала агент, пришлось всем сразу заходить). Так вот риэлтор так отчихвостила эту агентшу по поводу неадекватной цены на убитую квартиру, в которой 20-и летний ремонт от застройщика и которая сдавалась все это время.
Не понимаю я всего этого. На что расчёт? На "а вдруг"? Удивительный у нас всё-таки рынок недвижимости. Но, как говорится хозяин барин. Но тема интересная, менять аккаунт и типа свежее объявление. Репутация правда страдает. У меня аккаунт с 2008 года на циане, люди доверяют. И то в восьмом году телефон менял, а так был бы у истоков))) А тут смотришь, аккаунт зарегистрирован январь 2025. Даже не знаю, что покупатели об этом думают. Но тем не менее площадки циана и авито довольны, деньги капают, квартиры не продаются.
Хватит про цены. Хочу рассказать про инвестиции. Про нынешних недоинвесторов уже вскользь написал (за 5 купил, за 8-9 сейчас такие стоят). Так вот большинство здесь присутствующих, не застали времена, когда ты на котловане за 250 долларов за метр покупаешь, а через год немного вложив в ремонт, продаёшь за 3000 долл/м2. А потом идешь и ещё три квартиры покупаешь. Или внутри садового находишь коммуналку, за копейки её расселяешь, а потом, даже не делая ремонта выставляешь за 10-11-12 тыс долл/м2. Вот это были инвестиции....
Но эти времена закончились лет 10-15 как. Всё изменилось. И схема купи-продай-навари и при этом заработай два-три конца, это влажные фантазии людей, мечтающих на квартирах заработать. У нас, в принципе вся страна живет по этой схеме, поэтому мы всё глубже и глубже закапываемся в какую-то клоаку. Нет, если быть до конца точным, то в недвижке такое прокатывает, но входной билет дорогой и 200% прибыли там и не пахнет. Условно надо иметь 30-40-50+ млн. И смотреть в сторону коммерческой недвижимости. Там можно приобретать площади у застройщиков в давно заселенных ЖК, желательно бизнес класса и перепродавать. А площадей этих, поверьте очень много. Они как правило безхозные и застрои их не всегда используют и когда им нужны деньги, эти прощади идут в ход, причем в рекламе их вы никогда не увидите. По знакомству, по связям.
Вы заметили, что люди, которые занимаются коммерческой недвижимостью, тут отзывы не пишут. Они читают статьи о жилой недвижимости, комментарии к ним и улыбаются. Их эти рассуждения из серии купил в 2019 за пять, продал в 2024 за восемь не могут не смешить. У них три месяца, это много. Купил 100м2 у застроя на первом этаже (условно) за 30 млн, предварительно договорившись с владельцем ресторана, находящегося за стенкой, и продал ему за 40, заработал 30% за месяц и трава не расти. И ресторан расширился и все довольны))) Вот так это работает.
Могу еще пример привести. Нам сейчас предложили 270м2 с потолками 5 метров, на минус втором этаже в одном очень известном ЖК бизнес класса, в котором не учли один нюанс при строительстве. А именно келлеры. Говоря по русски - кладовки для хранения всякого хлама. Не сделали их, а они очень нужны))). И вот мы всё померили и получилось 34 кладовки от 3,4 до 7,5м2 с ценником от 2 млн. Маленькое добавление, квартиры в этом комплексе, в бетоне от 80млн стоят и 2 млн на кладовку для жильцов этого ЖК, это как для нас, простых смертных, резину поменять на машину.
Нас в домовой чат этого ЖК в семь вечера добавили. Там напарник короткое сообщение оставил, о том, что планируем под таким то корпусом построить келлеры, все вопросы в личку....в десять он удалился. Говорит, желающих пол комплекса)))
А теперь посчитайте 30 млн покупка, 1,5-2 млн стены с дверьми, сверху сетку металлическую кинуть, все отштукатурить, сделать красивенько, 1,5-2 млн оптом все
кадастры сделать. 34 млн цена вопроса, от 68 до 80 млн всё это распродать за пару недель. Вот это я понимаю "купи-продай-навари". И что самое интересное, это будет уже третий такой проект. Два предыдущих были просто с меньшими площадями. Так что зарабатывать можно, но не на жилой недвижимости.
Вот ещё пример, как циан людей в заблуждение вводит, а то забуду. На днях знакомая попросила помочь трешу в Химках продать в хрущёвке (56м2) и купить с доплатой хорошую двушку. И присылает мне скрин с циана....Обратите внимание, средний ценник на такие квартиры 9,7 млн.
Я полез смотреть. Не буду заваливать тут объявлениями, но в двух словах. В её доме 8,8 млн, в соседнем 7,8 и полгода продают, начинали с 9 млн. Еще несколько квартир от 8 до 9 млн. И....барабанная дробь, есть такая же за 16 млн и две по 12,9 млн. Вот тебе и средний ценник. Нравятся мне такие продавцы, оптимисты))) Да и рекламным площадкам они тоже нравятся. Вот уж действительно, НАВЕРНО поставлю свою квартиру за 16 млн, ПОТОМУ ЧТО хочу две такие же купить....
А друга я в итоге убедил, что вложение в квартиры, это тупо сохранность денег и наша ментальность. А если сдавать, то стабильный пассивный доход. Ну и соответственно, плюс один подписчик у меня появился.
Если понравилась статья, ставьте палец вверх и подписывайтесь. Если не понравилась, не ставьте))))
Всем удачи, добра, здоровья!!!!