Это удивительно, но это возможно! Есть несколько способов приобретения коммерческой недвижимости, которыми я поделюсь с вами ниже.
Предисловие:
Кто не мечтал о жизни где-нибудь на Бали или других островах и берегах южных стран, где тёплый климат круглый год, где можно приятно проводить время нежась на пляжах и купаясь в тёплых водах экваториальных морей (ранее писал здесь, как можно сэкономить в путешествии), а не бороться за выживание в суровых условиях зимы? При этом, наверняка, каждый хотел бы иметь пассивный доход, иначе, весь этот праздник будет недолгим или придётся работать так, что на пляж ходить будет некогда.
Одним из таких доходов может стать сдача в аренду коммерческой недвижимости, такой как: склады, офисы, магазины и торговые центры. Арендные платежи от таких объектов дают более высокий доход на вложенный капитал, который примерно в два-три раза выше, чем доход от сдачи в аренду жилой недвижимости.
Но как купить коммерческую недвижимость, ведь её стоимость стартует с десятков миллионов, доходит до сотен миллионов и даже до миллиардов рублей?
Всё просто! Купить такую недвижимость можно вскладчину — по кусочкам, то есть долями (паями). Такая возможность реализована в закрытых паевых инвестиционных фондах (далее ЗПИФ) недвижимости, коих великое множество на просторах нашей необъятной родины и за рубежом. Я расскажу только о тех, в которые инвестирую сам и имею многолетний опыт работы с этими фондами.
Итак, начнем по порядку.
1. ЗПИФ «Рентал ПРО» (складская недвижимость)
На момент написания статьи один пай стоит на Московской бирже 964 ₽. Прогнозная доходность, которую заявляет управляющая компания, около 20% годовых, из которых 10,5% — это арендные выплаты (производятся ежемесячно) и 9,5% — это доход от роста стоимости активов фонда.
2. ЗПИФ «PARUS Asset Management»
На момент написания статьи паи фондов стоят от 910 ₽ за ПАРУС ДВИНЦЕВО (офисная недвижимость) до 8640 ₽ за ПАРУС ОЗОН (складская недвижимость). Доходность фондов в среднем составляет 9-11% годовых от аренды (выплаты ежемесячно равными суммами) + переоценка стоимости активов (до 60% за 2024 год в фонде «ПАРУС СБЛ»).
Как видите, порог входа в ЗПИФ «Рентал ПРО» и «PARUS Asset Management» минимальный и, казалось бы, доступен любому, если бы не одно «но»... Доступ к этим фондам имеют только «квалифицированные инвесторы» и чтобы получить этот статус, нужно произвести некие танцы с бубнами. Это непросто, но возможно при хорошей мотивации. Есть способ и без танцев, но порог входа выше.
3. ЗПИФы «Активо»
Доступны для покупки неквалифицированным инвесторам, как на Московской бирже (торгуется пока единственный фонд «Активо двадцать») за 121 000 ₽, так и на официальном сайте управляющей компании, где стоимость пая варьируется от 187 368 ₽ за «Активо 15» до 631 579 ₽ за фонд «Активо 10». Политика «Активо» такова, что один ЗПИФ включает в себя только один объект коммерческой недвижимости и, в основном, это торговые центры расположенные по всей России. Доходность фондов «Активо» от арендных платежей составляет примерно 10% годовых без учёта переоценки стоимости объектов.
Лично я приобретаю паи фондов «Активо» на сайте, так как это позволяет максимально диверсифицировать¹ риски, распределяя деньги по разным объектам. И ещё один плюс приобретать паи здесь в том, что деньги поступают ежемесячно на карту по указанным реквизитам при регистрации на сайте. В случае приобретения паёв на бирже:
✓ во-первых, придется открыть брокерский счёт у одного из брокеров, что потребует от вас определённых несложных действий;
✓ а во-вторых, деньги будут приходить на брокерский счёт и придётся выводить их оттуда каждый раз при поступлении, что, в общем, несложно, но иногда биржа не работает, например по выходным и праздникам, а ещё была приостановка в работе на целый месяц после событий февраля 2022 года.
Заключение:
Таким образом, используя данные инструменты, можно создать хорошо диверсифицированный¹ портфель из объектов коммерческой недвижимости по всей России не выходя из дома и иметь хороший доход. Из-за невысокой цены пая покупать такие активы легко, не прибегая к заёмным средствам. И не придётся отдавать всю прибыль от сдачи в аренду банкам, как это часто бывает при приобретении жилой недвижимости на заёмные средства в ипотеку. При этом доходность инвестиций в жилую недвижимость зачастую не превышает 5% годовых от стоимости объекта. Тогда как коммерческая недвижимость даёт более быстрый прирост на начальном этапе формирования капитала, при реинвестировании² полученного дохода от арендного потока. И самый большой плюс состоит в том, что фонды управляются командами профессионалов, выплаты ежегодно индексируются вслед за инфляцией и не требуют вашего участия в процессе, что позволяет жить где угодно и заниматься тем, что нравится, не отвлекаясь на рутину.
Делайте выводы сами.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и носит исключительно информационный характер.
__________________________________________________________________________________________
- Диверсификация — это стратегия, при которой ресурсы вкладывают в разные активы. Её используют инвесторы, бизнес и даже государство.
- Реинвестирование — это инвестирование полученной прибыли обратно в проект, актив или бизнес с целью его развития и получения ещё большей прибыли в будущем. Простыми словами: инвестор, получив прибыль от инвестиций, вместо того чтобы её потратить, инвестирует обратно в эти же или другие активы. За счёт этого инвестиционный доход растёт быстрее и инвестор получает ещё больше прибыли.
__________________________________________________________________________________________
Переходите по ссылке на мой ТГ канал и подписывайтесь, чтобы не пропустить самые актуальные новости о недвижимости в России и за рубежом.