С самого начала года у меня была идея написать статью, дать, так сказать срез по рынку. Но в январе ещё писать особо нечего, нет статистики за 2025 год... Поэтому решил перенести статью на более поздний период, чтобы можно было опираться на официальные данные и инсайдерскую информацию от знакомых в отделах продаж застройщиков.
Если говорить, касаемо вторичного жилья, всё просто - сделок не много, но они стабильно идут. Внимательный читатель укажет на заградительную ипотеку 20+ % годовых. И будет прав...но только отчасти. Дело в том, что такая ставка не позволяет приобрести квартиру с нуля. Допустим, когда жильё приобретает молодая семья; есть минимальный первоначальный взнос и 80% стоимости квартиры составляем кредит. Тут конечно всё грустно. Дочка моих знакомых вышла замуж и они с супругом, молодые специалисты, решили купить жильё. После мониторинга цен от этой затеи пришлось отказаться. Платёж за полноценную однокомнатную или 2-студию получался 100 т.р., примерно. Ребята поняли, что не смогут столько платить и арендовали жильё в центре, за 50 т.р./мес. Цен на аренду жилья мы, чуть позже, в статье коснёмся.
Давайте рассмотрим ситуации, когда клиент может комфортно решить жилищный вопрос, и пережить текущие заградительные ставки(из моего опыта, пишу про последние сделки):
1) Если же у человека есть жилье и нужно сменить локацию, немного "расшириться" или, например, переехать из квартиры в дом, то здесь никаких особых проблем нет. Сейчас на рынке происходит достаточно много таких сделок. Из последнего:
2) Дети перевозили маму из другого города. Мама не старая, квартира стоит так же, как у другом большом городе. Человек просто переехал, из расходов только переезд и две агентских комиссии за продажу/покупку квартиры.
3) Клиенты переезжают из квартиры в дом. Квартира - большая полноценная 2-комнатная в развитом районе. Дом нужен чуть больше квартиры, хочется землю, баньку и участок. Доплата не очень большая.
4) Молодые ребята расширялись. Продали 1-комнатную хрущёвку и купили 2-комнатную в этой же локации. Тоже хрущёвку, доплатили около 1 000 т.р. Ипотеку брали по рыночной ставке, чтобы через год "перекредитоваться" или закрыть ипотеку досрочно.
5) Знакомые меняли локацию из-за смены работы. Переезжали из одной 1-комнатной в другую 1-комнатную. Квартиры +/- идентичны, только на работу теперь едут не час с дикими пробками, а 5 минут. Обошлись вообще без ипотеки. Расходы только на переезд и комиссионные.
Есть ещё один важный пункт, который нужно иметь в виду:
У многих людей есть деньги на квартиру
То есть они могут пойти и купить недвижимость "за наличные". Некоторые могут купить даже не одну квартиру. Вклады физических лиц в России побили исторический рекорд и составили по сумме 52, 9 трлн. руб по данным Центробанка. То есть 52,9 триллиона рублей размещены только на вкладах в Российских банках и попадают в статистику ЦБ. Чтобы понять масштабы накоплений наших граждан - на эти деньги можно купить 273 млн. квадратных метров жилья. А строится у нас в стране ... 114 млн. квадратных метров жилья. По данным "минстроя" РФ:
Цена квадратного метра тоже взята из диаграммы выше. Понятно, что 190 т.р./м2 - это средняя температура по больнице. В Москве и СПБ стоимость значительно выше, а в регионах пониже этой суммы. В Новосибирске 127 т.р. за м2, и это- очень дорого.
И, кажется что проблема застройщиков решена - нужно взять деньги со вкладов физических лиц и вложить в недвижимость. Однако, суровая реальность такова что деньги на счетах, особенно в таких количествах, сосредоточены в руках очень умных людей которые даже не подумают покупать плохие активы на самом пике ипотечного пузыря. Поэтому такой вариант решения - самый невероятный. Застройщикам было весело, когда каждый месяц действия льготных программ поднимали цены, сейчас весело не будет. И будь у меня сейчас на счёте крупная сумма денег, то самое последнее место, куда я бы проинвестировал- покупка жилья в новостройке. Цены раздутые, перспектив роста в ближайшие 2-3 года...никаких. Что бы Вам не рассказывали риелторы, как круто Вы заработаете купив квартиру "на котловане" и продав "на сдаче". Не будет этого, ближайшие пару лет точно.
Почему именно ипотечный пузырь?
Есть несколько признаков ипотечного пузыря и сейчас мы видим их почти все:
1) Застройщики делают хорошую мину при плохой игре.
Дело даже не в том, что продажи снизились...а это так. Снижение продаж само по себе лопнувшим пузырем не является. Можно, даже не будучи победителем "Битвы экстрасенсов" сказать что продажи в ноябре или декабре будут выше, чем в июне - июле. Просто потому что половины людей нет летом в городе, они в отпуске или на даче. И это никакой не пузырь. Признак пузыря это когда продажи снижаются месяц за месяцем а застройщики говорят что продажи не падают и они, застройщики, не будут снижать цены.
2) Подтасованная статистика от застройщиков
Если говорить про цифры, на которые опираются застройщики, то в основном все указывают количество заключенных договоров долевого участия(ДДУ).Но, как говорится, есть один нюанс. Заключенный ДДУ- не равно поступление денег на эскроу счет. Вот здесь скрыто главное. Допустим, что в доме 1 000 квартир и застройщик бодро рапортует, что продано 700 квартир, или 70 % от всех свободных помещений. Можно сказать, что круто. Где в статистике подвох? Рассрочки. Если половина(а может и больше) квартир продана в рассрочку, возникает некий статистический диссонанс. Квартир продано 70% а счёт эскроу заполнен на 20-30%. Ловкость рук и никакого мошенничества)))
3) Принцип карточного домика
Сейчас застройщики продолжают двигаться по инерции. За тучные годы накопили жирка и пока идут, как разогнавшийся паровоз - "на старых парах". Кто-то продал большую часть квартир(и не в рассрочку) в удачном ЖК, который попал в целевую аудиторию и распродан на 70-80% ближе к сдаче. Но тут дело вот какое: допустим, что в одной локации строят три жилых комплекса. Они отличаются по дизайну и оформлению территории. В одном 2-комнатные квартиры могут стоит 6 000 т.р., во втором 7 000 т.р., а в третьем 8 000 т.р. Самым продаваемым из них может быть самый дорогой... А потому что в нём самая красивая территория, подъезды и кладовка в подарок. Квартиры за 6 000 т.р. продаются плохо. Дорогой застройщик радуется, что они-то всё продали, ну а те, которые за 6 000 т.р....пусть мучаются, раз продавать не умеют. Так-то оно так, только если ситуация станет критической, то дешевый застройщик может понизить цены почти до себестоимости, допустим до 4 000 млн.. Второй застройщик(который за 7 000 т.р.) не выдержит и понизит до 4 500 т.р.. И много ли продаст за 8 000 т.р. самый дорогой застройщик?...Понятно что нет. Если в карточном домике выдернуть нижнюю карту, то он(домик) упадёт весь. Карты которые на самом верху в воздухе висеть не останутся...
4) Отмена и сужение госпрограмм
Сейчас фактически работает только семейная ипотека и то - на совершенно скотских для клиента условиях. Про "семейку" напишу отдельную статью. Если говорить про IT-ипотеку, то она почти не работает. Согласно статистике банков по ней 80-90% отказов. Сельская ипотека сейчас под большим вопросом: хотят сделать удалённость 50 км от столицы региона и 30 км от городов с населением выше 100 000 человек. Решение на мой взгляд совершенно правильное, потому что программа должна решать именно те задачи, под которые была запущена изначально. У нас же, фактически, люди строили круглогодичные дачи в черте города и самом ближайшем пригороде. Для примера: в Новосибирске с. Каменка, которое подходит под сельскую ипотеку, находится в 2 раза ближе от центра города, чем Кировский район и в 3 раза ближе чем Советский район города Новосибирска.
Моё мнение что должна быть единая ставка на ипотечном рынке: на вторичное жильё, новостройки, на покупку и строительство дома(ИЖС). Тогда рынок будет в балансе и все участники рынка будут адекватно конкурировать между собой. Сейчас огромный перекос в сторону застройщиков и ничем хорошим для рынка это не закончится. Ситуация дошла до того, что полноценная 1-комнатная квартира в новостройке стоит столько же, сколько готовый дом 92 м2 с участком 7 соток в самом ближайшем пригороде. Это бред полный и понятно, что эта ситуация будет рынком в ближайшее время скорректирована. Данная ситуация является идеальной для того, чтобы переехать из квартиры в собственный дом. Если раньше это всегда стоило дороже, то в данный момент, продав "трёшку" в центре, можно купить новый готовый(!) дом и ещё средства на ремонт останутся.
Неутешительные итоги:
Рынок недвижимости сейчас сжимается, как шагреневая кожа. Цены на вторичное жильё уже прошли пик и медленно снижаются. У застройщиков количество сделок существенно снизилось, если смотреть по наполнению эскроу счетов. Такое финансовое состояние может привести в большим проблемам. От переноса сроков сдачи домов до банкротства и ухода застройщиков с рынка. Я крайне не рекомендую инвесторам сейчас вкладывать деньги в новостройки. Потенциал для роста цены почти отсутствует, возможные риски высокие.
Тем клиентам, которым, в силу жизненных обстоятельств, нужно срочно решить вопрос с жильём, я бы порекомендовал либо посмотреть в сторону вторичного жилья, либо действовать одним из четырех способов, указанных выше, либо... пока совсем отложить покупку. Потому что текущие цены и текущее состояние рынка вообще не отражает реальную ситуацию с доходами населения. Соответственно, цены будут снижаться - это законы рынка. Спорить с математикой - всегда себе дороже.
Резкое повышение цен и заградительная ипотека спровоцировали рост цен на аренду жилья. Тем, кто сдаёт квартиры в текущий момент, данная ситуация играет "на руку". Это совершенно нормально. А вот чего делать сейчас не стоит, так это покупать квартиры для сдачи в аренду и резко повышать цену хорошим арендаторам, которые несколько лет арендуют квартиру. В первом случае, есть риск купить квартиру по очень высокой цене на пике рынка в расчете на высокую арендную ставку, а через год получится так, что и цена аренды упадёт вдвое, и цена самой квартиры снизится существенно. Рынок аренды жилья - это всегда работа "в долгую". Погоня за сиюминутной выгодой приведёт только к убыткам.
Чтобы не заканчивать на минорной ноте, скажу что сейчас хорошее время для покупки коммерческой недвижимости. Если есть несколько миллионов свободных средств, то лучше приобрести небольшой офис для сдачи его в аренду. Цена коммерческой недвижимости не перегрета, т.к. на неё нет никаких льготных кредитных программ. Купив за 10 млн. руб. офис можно получить с него примерно вдвое больше ренты, чем за квартиру аналогичной стоимости.
Для покупки(строительства) загородной недвижимости за собственные средства сейчас тоже подходящий момент. Застройщики загородной недвижимости более гибкие и лояльные. Мы считали дом для клиентов. Стоимость строительства(пенобетон, 95 м2) в кредит - 8 000 т.р., за собственные средства - 6 500 т.р. Такая небольшая наценка от банка. Это ещё стоимость процентов по кредиту не включает. Стартовый бонус, так сказать)))
P.S. Всем кто дочитал - Удачи!!! Ну и по традиции - подписывайтесь и ставьте лайк)))