Редакция портала Всеостройке.рф про изменения в законодательстве и другие нюансы.
Федеральный закон, подписанный президентом РФ Владимиром Путиным летом 2024 года, внес существенные изменения в Налоговый кодекс, затронувшие налогообложение доходов от продажи недвижимости. С 2025 года применяется прогрессивная шкала НДФЛ вместо фиксированной ставки в 13%.
Изменения в налогообложении
С 2025 года ставки НДФЛ для трудовых и нетрудовых доходов (включая доходы от продажи недвижимости) становятся прогрессивными и зависят от общего годового дохода:
- До 2,4 млн рублей: 13%;
- 2,4–5 млн рублей: 15%;
- 5–20 млн рублей: 18%;
- 20–50 млн рублей: 20%;
- Свыше 50 млн рублей: 22%.
Для нетрудовых доходов применяются только две ставки: базовая (13%) и повышенная, применяемая к части дохода, превышающей установленный порог. Это означает, что повышенные ставки будут применены только к сумме, превышающей установленный порог дохода. Например, при доходе в 6 млн рублей, ставка в 13% будет применена к первым 2,4 млн рублей, а ставка в 15% – к остальной сумме. Это приведет к увеличению налоговой нагрузки для граждан с высокими доходами от продажи недвижимости. Новые правила налогообложения требуют внимательного подхода при планировании операций с недвижимостью, поскольку это может значительно повлиять на налоговую нагрузку. Рекомендуется заранее рассчитать возможную сумму налога с учетом новых ставок и планировать сделку с учетом этих изменений.
Налог на доходы от продажи недвижимости (квартиры, дома, участки и др.) взимается с продавцов, если срок владения объектом составил менее установленного периода (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств).
Налогообложение в 2025 году
Доходы от продажи недвижимости относятся к нетрудовым доходам и облагаются НДФЛ по прогрессивной шкале с двумя ставками:
- До 2,4 млн рублей: 13%;
- Свыше 2,4 млн рублей: 312 000 рублей (13% от 2,4 млн рублей) плюс 15% от суммы, превышающей 2,4 млн рублей.
Налогооблагаемая база
Налогооблагаемую базу можно снизить на 1 миллион рублей или использовать вычет «доходы минус расходы», включая первоначальную стоимость недвижимости и проценты по ипотеке. Новые правила налогообложения требуют внимательного подхода к расчёту налога при планировании сделки.
Рассмотрим расчет НДФЛ при продаже недвижимости в 2025 году на конкретных примерах:
Пример 1: доход менее 2,4 млн рублей
Юрий продал квартиру за 3 000 000 рублей (приобретена в 2023 году). Срок владения менее трех лет. Расходы на приобретение не подтверждены. Применяется минимальный налоговый вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемая база: 2 000 000 рублей. Налог: 260 000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).
Пример 2: доход свыше 2,4 млн рублей
Вячеслав продал квартиру за 5 000 000 рублей. Применяется минимальный налоговый вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемая база: 4 000 000 рублей. Сумма, превышающая порог в 2,4 млн рублей: 1 600 000 рублей. Налог: 552 000 рублей (312 000 + (1 600 000 0,15)).
Пример 3: несколько сделок
Михаил в течение года продал квартиру (5 000 000 рублей) и автомобиль (1 500 000 рублей). Применен вычет в 1 000 000 рублей. Общая налогооблагаемая база: 5 500 000 рублей. Сумма, превышающая порог в 2,4 млн рублей: 3 100 000 рублей. Налог: 777 000 рублей (312 000 + (3 100 000 0,15)).
Налогообложению подлежат все доходы от продажи имущества в течение года. Новые правила применяются к сделкам, завершенным с 1 января 2025 года. Декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля следующего года. При необходимости, для уменьшения налогооблагаемой базы можно использовать вычет “доходы минус расходы”, учитывая все документально подтвержденные затраты на приобретение и содержание недвижимости. В случае сложных расчетов рекомендуется проконсультироваться со специалистом для определения налогооблагаемой базы и расчета суммы налога.
Если не оплатить НДФЛ до 15 июля, штраф составит 20% от суммы долга (или 40% – если налоговая докажет, что гражданин сделал это умышленно). Кроме того, на сумму задолженности будет начислена пеня в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Ранее портал Всеостройке.рф писал о налогах с продажи недвижимости для нерезидентов: ставки и особенности и когда лучше сделать налоговый вычет по ипотеке.