Морозным ноябрьским утром 2017 года в одном из московских отделений Росреестра появился пожилой мужчина. В руках он держал договор купли-продажи квартиры, датированный тем же месяцем. Борис Иванов, продавец квартиры, поставил на документах четкую подпись. Проблема была лишь в том, что к тому моменту Борис Иванов уже шесть лет как был мертв.
Эта история, недавно рассмотренная Верховным судом России, похожа на начало детективного романа. Однако за ней скрывается гораздо более глубокая проблема: что происходит с тысячами квартир, чьи владельцы умирают в одиночестве, и почему государство, имеющее право на это имущество, годами не замечает его исчезновения?
Квартира призрака.
Типовая московская однушка в старом доме, всего тридцать квадратных метров. Именно здесь в августе 2011 года соседи обнаружили тело одинокого пенсионера Бориса Иванова. Казалось бы, дальше всё должно было пойти по накатанной бюрократической колее: полиция, морг, ЗАГС, а затем – переход квартиры в собственность города как выморочного имущества. Однако система дала сбой.
"Выморочное имущество – это не просто юридический термин, это лакмусовая бумажка эффективности государственного управления", – объясняет Марина Краснова, адвокат по жилищным спорам. – "Когда умирает одинокий человек без наследников, его имущество должно перейти государству. Но для этого государство должно хотя бы заметить, что человек умер".
Воскрешение на бумаге.
Шесть лет квартира существовала в своеобразном правовом вакууме. Никто не проверял, почему за нее не платят коммунальные платежи. Никто не поинтересовался, почему собственник не появляется на общих собраниях жильцов. Система межведомственного взаимодействия, тщательно прописанная в московских нормативных актах, работала только на бумаге.
А потом случилось "чудо": мертвец продал квартиру. Некий Максимов приобрел жилплощадь по договору купли-продажи, а через несколько месяцев перепродал ее Сергею Дворядкину. Только тогда неповоротливая государственная машина начала просыпаться.
Битва за справедливость.
Департамент городского имущества Москвы потребовал вернуть квартиру городу. Три судебные инстанции встали на сторону чиновников. Казалось бы, справедливость восторжествовала? Но Верховный суд увидел в этой истории нечто большее, чем простое мошенничество с недвижимостью.
"Это решение – о ответственности государства перед гражданами", – комментирует профессор жилищного права Дмитрий Соколов. – "Верховный суд фактически сказал: если вы годами не выполняете свои обязанности по контролю за выморочным имуществом, не можете потом требовать его возврата от добросовестного покупателя".
Цена бездействия.
Дворядкин, последний покупатель квартиры, сделал все, что мог ожидать добросовестный приобретатель: проверил документы, привлек риэлтора, заплатил рыночную цену. Он даже погасил накопившиеся долги по коммунальным платежам – более 200 тысяч рублей.
Между тем город, претендующий на квартиру, за десять лет не сделал ничего. Не отреагировал на смерть собственника. Не проверил начисление и оплату коммунальных платежей. Не поинтересовался судьбой пустующей квартиры.
Системный сбой.
История одной московской квартиры высветила системные проблемы в работе городских служб. По данным столичного управления ЗАГС, ежегодно в Москве умирает около 120 тысяч человек. Среди них немало одиноких людей, чье имущество должно переходить городу.
"У нас прекрасные законы и постановления, регламентирующие работу с выморочным имуществом", – говорит Краснова. – "Но они не работают. Префектуры должны ежемесячно отчитываться о пустующих квартирах – не отчитываются. Управляющие компании должны сообщать о неоплате коммунальных услуг – не сообщают. Департамент городского имущества должен проверять эту информацию – не проверяет".
Новая эра ответственности?
Решение Верховного суда может стать поворотным моментом в практике работы с выморочным имуществом. Суд четко указал: бездействие государства в вопросах контроля за выморочным имуществом может лишить его права требовать это имущество обратно.
"Это решение – не только о конкретной квартире", – подчеркивает Соколов. – "Оно о том, что государство должно быть эффективным собственником. Нельзя годами игнорировать свои обязанности, а потом требовать защиты своих прав".
Остается открытым вопрос: сколько еще "призрачных" квартир существует в Москве? Сколько умерших продолжают числиться владельцами жилья? И главное – готовы ли городские власти извлечь уроки из этой истории и наладить реальный, а не бумажный контроль за выморочным имуществом?
Пока же можно констатировать: мертвые души продолжают жить в московских квартирах. По крайней мере, на бумаге.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело№5-КГ24-118-К2