Мечты, которые не стали реальностью. Общая долевая собственность в многоквартирном жилом доме. Квартиры, переделанные в студии.
Недавно ко мне обратилась женщина, которой необходимо сопровождение сделки. Скинула ссылку на объявление о продаже 2-комнатной квартиры площадью около 60 м2 в Ивантеевке Московской области. Цена, разумеется, привлекательная. Новый дом, свежий ремонт в квартире. В объявлении указано, что ипотека невозможна. Сама фраза про ипотеку уже дала понять, что объект с подвохом. При звонке, мне озвучили, что продаётся доля, а не квартира. Стало всё понятно. Сразу скажу, что я не рекомендую связываться с такими объектами. Рекомендация касается и квартир раздробленных на студии.
В чём подвох? Поскольку я уже сталкивался с подобным объектом впервые в 2011 году, то мне стало интересно немного узнать и об этом объекте. А о подобном объекте я расскажу в конце статьи.
Я зашёл на сайт Росреестра и на кадастровую карту. Собственно выяснилось, что площадь самого дома около 1 000 м2. Порядка 30 собственников, и что я ожидал увидеть - около 10 запрещений на сделки, накладываемые с 2016 года.
Дело в том, что по документам это не многоквартирный жилой дом, а обычный дом с большой площадью. И хорошо, что, если он вообще жилой; хотя бы сможете зарегистрироваться по месту жительства (постоянная прописка) и по месту пребывания (временная прописка), но только Вы лично, а также сможете прописать своего несовершеннолетнего ребёнка. Чтобы прописать других, Вам потребуются согласия всех сособственников. Хотя могут запретить регистрироваться. Вообще при любых дальнейших действиях, Вам часто придётся связываться с сособственниками. Например, если решите продать свою долю, то сначала Вам будет необходимо предложить купить её сособственникам, т.к. они имеют право преимущественной покупки (подробнее в ст.250 ГК РФ). Более того, там несколько десятков собственников. Поэтому продажу в принципе будет сложно осуществить.
Сложность продажи также отягощается тем, что придётся найти какого-нибудь простака. Вообще из такой ситуации пытаются выйти путём дарения своей доли. При дарении согласий не требуется и никого из сособственников уведомлять не нужно. Но здесь Вам как покупателю нужно учесть ряд проблем, которые могут возникать. Во-первых, прикрытие продажи дарением – это притворная сделка (подробнее в п.2 ст.170 ГК РФ), которая судом может быть расторгнута, если кто-то из сособственников решит подать иск и докажет этот факт, а уж среди десятков сособственников такая вероятность возможна. Во-вторых, любой из собственников общей долевой собственности может подарить кусочек своей доли и остаться по-прежнему собственником части дома. В-третьих, хоть это и самое безобидное, но всё же – одаряемый должен будет уплатить налог на получение дохода в натуральной форме, если не является близким родственником (ст.41, п.1 ст.210, п.18.1 ст.217 НК РФ). В-четвёртых, вы все будете владеть домом на одинаковых правах, т.о. каждый может свободно перемещаться по всему дому. Существует конечно соглашение об определении порядка пользования, которое может быть заключено добровольно между всеми сособственниками, что, маловероятно учитывая количество, либо по решению суда. Это всё сложно. В-пятых, оплата ЖКУ. Точно найдётся тот, кто не будет платить квартплату. И теперь задумайтесь, стоит ли в это лезть? Это лишь малая часть проблем, которые я описал.
Теперь про аналог, с которым я столкнулся в 2011 году. ЖК Итальянская мечта вблизи аэропорта Домодедово. Собственно схема зачастую одинаковая. Некое лицо, как правило физическое, распродаёт доли от земельного участка. Разумеется, по стоимости квартиры. Сколько он продаст и сколько привлечёт денежных средств Вы не узнаете или узнаете не сразу. Для привлечения внимания начинается стройка и даже коробку дома могут возвести, как и с «Итальянской мечтой». И тогда мы не стали связываться с этой «мечтой». Мне стало интересно, что и с этим объектом, и вот, что. На данный момент, на панораме карт можно увидеть снимки датированные 30.10.2024 года, где видно, что «мечта» не достроена. Вместо забора ПВХ сетка и зелёный передвижной туалет. На кадастровой карте по сей день дому адрес не присвоен, отмечено только здание. Несколько лет назад я интересовался судьбой этого дома и так же смотрел информацию на сайте Росреестра. На тот момент было много собственников и так же запрещения. На момент написания этой статьи – один собственник с 2020 года, запрещений нет. Вероятно, люди вышли из ситуации путём продажи «мечты» договорившись сделать это вместе.