Неоднократно мы с вами обсуждали рыночную стоимость недвижимости. Оно понятно, что происходит с ценами на жилье интересует всех и вся. Но за этими обсуждениями незаметно назревает более «острый» вопрос – кадастровая стоимость. Почему я считаю его «острым», да потому, что последние изменения в законодательстве уже не дают просто пройти мимо и не задуматься, что нас ждет в ближайшем будущем.
Но обо всем по порядку, как обычно, возможно вы на этот вопрос смотрите совершенно по-другому.
Основная причина роста кадастровой стоимости связана с растущей рыночной стоимостью на объекты недвижимости.
В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Но местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.
Постановлением правительства Москвы от 8 февраля 2022 года N 110-ПП «О периодичности проведения государственной кадастровой оценки в городе Москве», в целях реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке":
Установить, что очередная государственная кадастровая оценка в городе Москве проводится через два года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, если иные сроки проведения государственной кадастровой оценки не установлены федеральными законами.
Т.е. теперь каждые 2 года в Москве рассчитывается новая кадастровая стоимость недвижимости, определяемая на основе ценообразующих факторов.
Кадастровая стоимость необходима для:
- Вычисления суммы налога на недвижимость;
В качестве базы для расчётов берут кадастровую стоимость жилья или земельного участка по состоянию на 1 января года, за который начисляют налог. Ставку налогообложения устанавливает Налоговый кодекс (НК РФ). Платёж вычисляют по формуле:
Налог на имущество или землю = Кадастровая стоимость объекта × Ставка налога.
- Подсчёта суммы налога в случае купли-продажи (аренды, обмена жилья);
Продавец недвижимости платит НДФЛ, если владел объектом менее 5 лет. Закон предусматривает случаи, когда человека освобождают от уплаты налога уже через 3 года после вступления в право собственности. Например, если владелец унаследовал квартиру или получил в дар от близкого родственника.
С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ при сделках с недвижимостью. Если доход от продажи объекта составил до 2,4 млн рублей, продавец платит в ФНС 13%. Если цена превышает пороговое значение, на доход до 2,4 млн рублей начислят 13% налога, а на сумму свыше - 15%. При этом выплату можно снизить за счёт фиксированного налогового вычета в 1 млн рублей или документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимости.
ФНС сравнивает рыночную цену объекта в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью. Если обнаружат занижение, налог рассчитают на основании кадастровых показателей.
- Оформления права наследования на жильё;
Нотариусы заверяют операции с недвижимостью: вступление в наследство, дарение, продажу долей несовершеннолетних собственников. Участники сделки платят госпошлину по ставке 0,5% от цены объекта по договору или от кадастровой стоимости — в зависимости от типа сделки. При купле-продаже применяют рыночную цену, а в случае с дарением и наследованием — кадастровую.
- Определения цены при обмене данного объекта на эквивалентный;
Также идет по прогрессивной шкале НДФЛ.
- Оформления договора дарения на недвижимость.
Новый собственник жилья платит НДФЛ, если не приходится дарителю близким родственником. Сумму налога рассчитывают на основании кадастровой стоимости по прогрессивной шкале:
до 2,4 млн рублей — 13%;
свыше 2,4 млн рублей — 15%.
- А с 1 января этого года размер кадастровой стоимости теперь еще влияет и на размер госпошлины при регистрации перехода права:
Госпошлина за регистрацию прав на недвижимость будет зависеть от кадастровой стоимости объекта. Это касается как физических, так и юридических лиц.
Введена новая госпошлина за постановку объекта на кадастровый учёт, которая раньше не взималась.
Регистрация прав для физических лиц:
- в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 000 000 рублей — 4000 рублей.
- в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого превышает 20 000 000 рублей - 0,02 процента кадастровой стоимости и не более 500 000 рублей.
И я уверена, что это все только начало. Глупо было думать, что государство просто так «пропустит» мимо глаз то, что происходит с ценами на недвижимость и не «поимеет» с этого свою выгоду. С каждым годом владеть и распоряжаться недвижимостью становится все дороже. «За все в жизни надо платить», сюда же можно отнести и разогнанные до беспредела цены на недвижимость.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.