В отличие от жилого сектора рынок складов начинает 2025 год в условиях тотального дефицита свободных площадей. Ждать быстрых перемен не стоит - высокие ставки по кредитам ограничили инвестиции в новые проекты.
Рост складского фонда не успевает за спросом
Рынок складов живет в условиях недостатка свободных помещений уже много лет, несмотря на то, что в предыдущие годы вводился рекордный объем площадей. Так в 2023 году на рынок было выведено около 480 тысяч кв. м новых площадей, показатель 2024 – 430 тысяч кв. м. Общий фонд актуальных складских помещений превысил отметку в 4 млн. кв. м. При этом уровень вакантных площадей на рынке остается мизерным – 0,2% в классе А и около 0,4% в классе В. Это минимальный показатель за последнее десятилетие.
Девелоперы долгие годы бегут за растущим спросом и не могут догнать его. В предыдущие несколько лет драйвером развития сектора был спрос со стороны традиционной и интернет-торговли, в настоящий момент заметную роль на рынке начинают играть производственные компании и дистрибьютеры.
Профильные девелоперы начинают активно тестировать сегмент «Light Industrial». Этот сектор не такой капиталоемкий и позволяет осваивать большие проекты поэтапно. На фоне продолжающегося выноса старых производственно-складских помещений интерес к сектору все чаще проявляют застройщики, которые ранее работали лишь с жильем. Текущая стагнация в этом направлении способствует поиску новых направлений, которые делают бизнес более устойчивым к локальным спадам.
Ставки бьют рекорды
Собственники складов в 2024 году продолжали диктовать ценновые условия. В качественном сегменте в 2024 году отдельные сделки начинали обсуждать по ставкам на уровне 1000-1200 руб/кв. м/мес. (включая НДС и операционные расходы). За прошлый год ставки на рынке выросли на 20-25%. Под давлением собственников и в условиях дефицита предложения многие арендаторы были вынуждены перезаключать договоры по более высоким ставкам. Но возможности арендаторов не безграничны. Уже сегодня появляются примеры, когда отдельные компании вынуждены отказаться от расширения и переходят к оптимизации занимаемых площадей.
При этом надежд на быструю нормализацию предложения немного. В 2024 году многие анонсированные проекты оказались заморожены из-за быстрого роста ключевой ставки и роста коммерческих кредитов до заградительного уровня. Это ограничит инвестиции в новые спекулятивные проекты как минимум в ближайший год. Но все же у арендаторов есть шанс получить увеличение уровня вакантных площадей за счет крупных арендаторов, которые активно строили склады для собственных нужд в предыдущие годы и сейчас начинают в них переезжать.
В январе 2025 года компания ООО «ХОД Консалтинг» / аналитическая служба Уральской палаты недвижимости совместно с ведущим экспертом рынка складской недвижимости Екатеринбурга Виталием Хилем подготовили аналитический отчет по рынку складов Екатеринбурга. Исследование будет полезно как профильным игрокам, так и девелоперам, которые рассматривают расширение сферы деятельности в условиях повышенной конкуренции и стагнации на рынке жилья. По вопросам приобретения отчета можно написать Михаилу Хорькову или Виталию Хилю.
Михаил Хорьков,
Директор ООО «ХОД консалтинг» / исследования рынка недвижимости
Партнер аналитической платформы bnMAP.pro / мониторинг новостроек
Руководитель аналитической службы УПН / анализ вторичного рынка