Вообще, для человека в России квартира – это уголок душевной стабильности. «Своя квартира должна быть, квартиру никто не заберёт, квартиру всегда можно сдать и т.д.».
Эта статья - часть 1 из цикла статей про недвижимость и инвестиции в недвижимость (не только в России).
Стоит ли инвестировать в недвижимость?
Сразу выскажу моё мнение. Недвижимость – сложный класс актива, который может появиться в вашем портфеле только после того, как вы уже имеете хороший капитал в других классах активов: акциях, облигациях, криптовалюте… Когда у вас уже есть какой-то капитал в валюте (желательно), вы уже инвестируете на иностранном брокерском счёте… Вот тогда у вас может быть недвижимость в портфеле.
Давайте сразу сделаю пару уточнений! Я не говорю сейчас про недвижимость как вид бизнеса – с ремонтом квартир, коммерческими помещениями и т.д. Я говорю про мечту многих – взять квартиру в ипотеку, и пусть эту ипотеку мне выплатит арендатор.
Мой постулат такой: инвестиционная недвижимость не может занимать больше 60% от вашего суммарного капитала. Если вы хотите купить квартиру за 10 млн рублей, то хорошо бы иметь на брокерских счетах ещё 8–10 млн рублей.
Правда об инвестициях в недвижимость:
1. Многие не умеют считать
Я очень долго искала инвестиционные квартиры в Москве и Подмосковье под льготную семейную ипотеку. Арендные платежи почти никогда не покрывали стоимость ипотеки с учётом дополнительных расходов, таких как налоги, простой квартиры между арендаторами, амортизация и износ.
Если у вас стоимость аренды покрыла все расходы, то вы нашли уникальную квартиру или что-то не учли.
2. Многие видят нереальные цены
Почему-то люди смотрят на цены квартир на ЦИАН и думают, что это реальная стоимость объектов недвижимости.
Хотя цена продажи и цена на ЦИАН – две разные вселенные.
3. Многие не думают на перспективу
Почему-то люди хотят купить квартиру в новом фонде и думают, что через 20 лет будет стоять очередь из желающих купить их квартиру в уже старом фонде по высокой цене.
4. Многие заблуждаются относительно арендной платы
Многие верят, что смогут поднимать стоимость аренды квартиры ежегодно на инфляцию, но это не так. Через 7–9 лет ваша квартира будет уже «не первой свежести» в доме «не первой свежести», а на рынке будут появляться новые предложения в новых домах.
5. Ремонт «под себя» не окупается.
Итальянская кухня из массива дуба 2005 года сейчас никому не нужна. Ваш ремонт может, наоборот, снизить цену объекта, ведь новые жильцы захотят весь ремонт снести, что добавляет им затрат.
6. А повезет ли с жильцами?
В идеальном мире вам может повезти найти приятных людей, которые будут арендовать у вас квартиру 10 лет, а может и не повезти… Историй про ужасных арендаторов масса, и стоит их изучить, чтобы понять масштаб возможных проблем.
Отдельно стоит выделить людей, которые берут ипотеку под инвестобъект и не имеют никакого финансового запаса. Вдруг арендаторы съезжают, новых нет уже как 2 месяца, а платить за ипотеку нечем!
Что человек имеет по итогу?
Через 20–25 лет у вас одна потрёпанная жизнью квартира, которую не просто продать, в которую нужно сделать дополнительные вложения. Эта квартира фактически – единственный накопленный капитал за жизнь.
Я хочу подчеркнуть, что я совершенно не против инвестиций в недвижимость, но нужно понимать конкретные цели и стратегии. Я сама сейчас покупаю инвестиционную недвижимость и дальше в статьях поделюсь с вами «где, как, зачем и почему».
Напишите в комментариях своё мнение насчёт инвестиционной недвижимости: есть ли у вас инвестиционная квартира в России или зарубежом, как с доходностью?
И поставьте +, кому интересно узнать дальше про покупку инвестиционной квартиры.