Покупка недвижимости — это не только серьезная инвестиция, но и потенциальные риски. Иногда даже официально зарегистрированные сделки могут быть признаны недействительными, и покупатель рискует потерять и квартиру, и деньги. В этой статье разберем, в каких случаях суд может отменить сделку, какие признаки указывают на возможные проблемы и как избежать юридических рисков.
1. Что такое недействительная сделка?
Сделка считается недействительной, если она была заключена с нарушением закона или прав третьих лиц. В зависимости от обстоятельств сделки делятся на:
- Ничтожные – считаются незаконными с момента их совершения (например, сделка по поддельным документам).
- Оспоримые – могут быть аннулированы судом по требованию заинтересованной стороны (например, продажа без согласия супруга).
Если сделку признают недействительной, покупатель может потерять недвижимость, а в некоторых случаях ему будет сложно вернуть уплаченные деньги.
2. Основные причины признания сделок недействительными
2.1. Продажа без согласия супруга или совладельца
Если квартира была куплена в браке, то для ее продажи требуется нотариальное согласие второго супруга. Если его нет, супруг может оспорить сделку через суд, и она будет признана недействительной.
Как избежать:
- Проверить, находится ли квартира в совместной собственности.
- Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга.
Если квартира принадлежит нескольким собственникам (например, долевая собственность), остальные владельцы имеют преимущественное право покупки. Если их не уведомили, они также могут оспорить сделку.
2.2. Сделка с недееспособным или ограниченно дееспособным продавцом
Если продавец страдает психическим заболеванием или находится под опекой, сделку могут признать недействительной. Даже если он на момент сделки выглядел адекватным, его родственники могут подать иск и доказать, что он не осознавал своих действий.
Как избежать:
- Проверить историю владения квартирой, особенно если продавец пожилой.
- Изучить судебные решения на сайте арбитражных дел, чтобы убедиться, что продавец не был признан недееспособным.
2.3. Продажа по поддельным документам
Некоторые мошенники подделывают паспорта, свидетельства о праве собственности или нотариальные доверенности, продавая чужую недвижимость.
Как избежать:
- Проверить паспорт продавца через сайт МВД.
- Запросить выписку из ЕГРН, которая подтвердит, кто является собственником.
- Если сделка оформляется по доверенности, проверить ее подлинность через нотариальную палату.
2.4. Продажа недвижимости с обременением
Если квартира находится под арестом, в залоге у банка или под судебным запретом на продажу, сделка может быть аннулирована.
Как избежать:
- Заказать расширенную выписку из ЕГРН, где указаны все ограничения.
- Проверить наличие судебных споров в базе ФССП.
- Убедиться, что продавец получил разрешение банка на продажу, если квартира в ипотеке.
2.5. Продажа квартиры с прописанными жильцами
После покупки может выясниться, что в квартире зарегистрированы третьи лица, которых невозможно выписать без их согласия или судебного решения.
Как избежать:
- Запросить выписку из домовой книги.
- Проверить архивную выписку, чтобы убедиться, что ранее не были прописаны несовершеннолетние, пожилые или недееспособные люди, имеющие право пожизненного проживания.
2.6. Продажа наследственной квартиры с нарушением прав других наследников
Если квартира была унаследована, но с момента вступления в наследство прошло менее трех лет, другие наследники могут оспорить сделку, доказав, что их права были нарушены.
Как избежать:
Проверить, есть ли у недвижимости наследственная история.
Если продавец получил квартиру по наследству недавно, уточнить, нет ли других претендентов.
2.7. Сделка, совершенная под давлением или обманом
Если суд установит, что продавец был вынужден продать недвижимость под давлением или вследствие обмана, сделку могут признать недействительной. Это касается, например, пожилых людей, которые могли подписать договор под влиянием родственников или третьих лиц.
Как избежать:
- Проверять историю перехода прав на квартиру – если недвижимость часто продавалась, это может быть признаком мошенничества.
- Обращать внимание, если цена сильно ниже рыночной.
3. Последствия признания сделки недействительной
Если суд отменяет сделку:
- Покупатель теряет право собственности и должен вернуть квартиру прежнему владельцу.
- Продавец обязан вернуть деньги, но если их уже нет, вернуть сумму может быть сложно.
- Все последующие сделки с этой недвижимостью также аннулируются.
4. Реальный случай
Покупатель приобрел квартиру у женщины, которая развелась с мужем два года назад. Однако после сделки бывший супруг подал иск, заявив, что квартира была приобретена в браке, а его согласие на продажу не получено. Суд признал сделку недействительной, и новый владелец потерял квартиру.
Вывод: перед покупкой нужно обязательно проверять, не состоит ли продавец в браке и есть ли у него совладельцы.
Чтобы избежать проблем с признанием сделки недействительной, важно заранее проверить все документы, историю квартиры и личность продавца. Лучший способ обезопасить себя — привлекать юриста, который поможет провести сделку грамотно и без рисков.
Обращайтесь к нам для получения всех необходимых консультаций и поддержки!
Телефон для связи +7 (843) 259-49-99
Наш сайт https://ovigarant.ru/