Судя по всему, новых апартаментов не будет, либо они действительно превратятся в сервисные апартаменты с отельным управляющим и станут самым настоящим бизнесом. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрался, что на самом деле происходит с этим видом недвижимости, и какие апартаменты еще можно купить.
Апартаменты не относятся к объектам, предназначенным для постоянного проживания. При проектировании любого здания застройщик получает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), в котором указаны параметры застройки и прописаны виды разрешенного использования (ВРИ): для жилых домов это категория «жилая застройка», тогда как апартаменты относятся к «нежилым помещениям гостиничного типа» или «офисам».
Нежилые помещения гостиничного типа несут более низкие риски. Но нужно понимать, что по факту вам продают нежилое помещение. Сейчас доля апартаментов на рынке новостроек в последние годы была немаленькой – от 10 до 15%, а статистика Росреестра за 2024 год показывает, что у нас больше 40 тыс. сделок по апартаментам. Конечно, государство даст им какой-то определённый статус, но это не будет жильем.
Апартаменты действительно продаются с дисконтом относительно квартир, но рекомендовать покупать их или нет я не могу. Всё зависит от вашей конкретной ситуации, ваших целей, стратегии, доступных средств и так далее. Я считаю правильным не доверять обещаниям застройщиков и менеджеров по продажам, а проконсультироваться с профессионалом, который будет работать точно на вас и на ваши интересы, и точно лучше вас будет знать и юридические, и практические аспекты. Особенно, если речь идет о покупке не стандартной квартиры от ПИК, а апартаментов.
Как снизить риски при покупке?
Как мы уже говорили, апартаменты, которые строятся, несут риски для инвесторов. Даже если в разрешении на строительство указано «Гостиница», есть вероятность, что власти будут требовать приведения объекта в соответствии с этим видом использования. Ну, например, если это гостиница, то должно быть наличие отельного управляющего, стойки ресепшн, комнаты для завтрака, клининг-сервиса. Пока таких нововведений не было, но полностью исключать этот сценарий нельзя. Поэтому если вы хотите снизить риски, то лучше присмотреться к уже готовым, введенным в эксплуатацию проектам.
Kazakov Grand Loft
Проект был был сдан еще в 2022 году. Он расположен в районе метро «Курска» - там за железной дорогой были довольно унылые промышленные места, куда вряд ли кому-то пришло бы в голову пойти прогуляться. Но сейчас весь этот район превращается в стильное и модное место: Газгольдер, Artplay – прогресс идет от центра и захватывает все новые районы.
Казаков - это как пример хорошего точечного проекта апартаментов. В некоторых локациях жилье построить невозможно без колоссальных расходов, которые разбивают финансовые модели. То есть строить жилье для застройщика невыгодно, а без этого локация могла остаться унылой заброшкой. А локация хорошая: самый центр, Красная площадь менее, чем в 3 километрах.
Кстати, проблемы с парковкой в центре стоят так же остро, как где-нибудь в Новой Москве. Но здесь придумали интересное решение: платный подземный гостевой паркинг. Я убежден, что платить за парковку, особенно в центре Москвы, - это нормально. И приехав в гости, мне гораздо приятней спокойно и гарантированно встать на место в подземном паркинге.
Виды разрешенного использования: «размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Это официальная формулировка.
B’aires
Еще один готовый проект, это B’aires. Он находится не в центре, но тоже в престижном и развитом районе. Дом сдан в 2022 году. Интересный момент, что транспортная доступность здесь неплохая, но и неидеальная: 10-15 минут до метро «Стрешнево» или «Сокол». Я бы, наверное, сказал, что далековато, и под аренду нужно ближе, но жизнь показывает, что B’aires даже при таком расположении пользуется очень высоким спросом. Дело в хорошем районе и качестве проекта, и рядом много вузов.
Если говорить про статус апарт-комплекса B’aires, то – он «гостиничный».
Зорге 9
Ну и давайте посмотрим на еще один недавно сданный апарт-комплекс и тоже на северо-западе Москвы. Это «Зорге 9». Проект находится прямо возле железной дороги, и квартиры в такой близости, обычно все же не строят. Зато это дает хорошую транспортную доступность для аренды: до метро «Полежаевская» и «Хорошевская» около 10 минут пешком, а до станций МЦК «Зорге» и «Хорошево» минут пять.
Если говорить про минусы, то кроме шумности от железной дороги, здесь еще и прямое соседство с ТЭЦ, есть гул. Вокруг промка, куда заезжают фуры, да и работники этой промки сильно отличаются от жителей Зорге 9. Но, как правило, для аренды - это не такой уж минус. К тому же сам район престижный, есть хорошая инфраструктура. Вообще эта часть Москвы славится крутыми школами, здесь та же Курчатовская школа, куда стремятся попасть многие. Но как попасть туда без прописки – большой вопрос.
Что касается назначения земельного участка, то тут в видах разрешенного использования есть и офисы, и гостиницы.
Строящиеся проекты апарт-комплексов
Но там, где ниже риски, там ниже и доходность. Поэтому поговорим и про строящиеся проекты.
Nametkin Tower
Застройщик – Основа, который делает качественные проекты. Апарт-комплекс находится в ЮЗАО – это место, где новостроек очень мало, а спрос большой, потому что рядом топовые вузы, парки, да и в целом, это всегда был довольно престижный район. Я не пытаюсь прорекламировать комплекс, просто показываю, на какие моменты нужно смотреть при выборе проекта.
Большой плюс, что в 10-15 минутах пешком сразу четыре станции метро: «Новые Черемушки», «Калужская», «Воронцовская» и «Зюзино». Район обжитой, с магазинами, школами, садами и фитнес-клубами. То есть тут может жить и семья, поэтому большие площади могут быть интересными.
И всегда здорово, когда у проекта есть какая-то фишка. Не просто дом, лобби, двор, а что-то необычное. Здесь такое есть: закрытая общая зона на 25-м этаже с открытой террасой, там можно попить кофе, поработать, просто полюбоваться красивыми видами. По документам тоже все нормально: гостиничное назначение.
Мираполис
Еще один проект Основы – это Мираполис, который находится в самом конце Проспекта Мира, напротив большого торгового центра «Европолис». Но этот проект отличается по своей целевой аудитории. По факту это четыре высотки в окружении дорог и железки. То есть для семьи с детьми – это, наверное, не лучший вариант. В пешей доступности садов и школ нет, как и мест для прогулок с детьми. И этот момент нужно учитывать. Да, рядом есть сразу несколько парков, но дойти – это не 5 минут. Возможно, сделают какие-то более прямые проходы, но пока этого нет. Поэтому покупать здесь апартаменты площадью 100 квадратов под аренду – не лучший выбор. Варианты меньшей площади выглядят интереснее.
Как всегда, смотрим на транспортную доступность: здесь рядом МЦК «Ростокино», в пяти минутах на трамвае метро «ВДНХ». Вариантов качественно жилья недалеко от ВДНХ не так много. Плюс в проекте реализуется концепция города в городе - это тоже преимущество, потому что магазины, фитнес, салоны, рестораны, кафе и остальное будут прямо под боком.
С точки зрения использования – гостиничный вариант есть. Ключи по плану до конца 2026 года.
N’ice Loft
Самый бюджетный проект – это N’ice Loft. Апарты там стоят дешевле, чем квартиры в Новой Москве сильно далеко за МКАД. При этом у проекта просто отличная локация: всего один шаг до границы с ЦАО.
С одной стороны, район активно застраивается и обещает стать современным оазисом. С другой — пока его окружает реальность в стиле «промышленная романтика». Зато транспортная доступность на высоте: метро, ТТК, Волгоградка, МЦД и даже трамвай с электричкой. Да, до метро сейчас дойти не очень приятно, но всё будет. А вот фишка этого проекта – спортивный кластер. Рядом две ледовых арены, тренажерные залы и даже зал для сквоша.
Из плюсов можно выделить «бизнесовость» и доступность. В проекте более 2 тысяч лотов площадью от 17 до 105 метров. Сейчас, в декабре 2024 года, менее чем за 7 млн рублей можно взять видовую студию с потолками 3,3 метра на 20 этаже — и это в проекте с высокой степенью готовности! Кстати, еще совсем недавно, цена была 5,6 млн.
Главный минус – это то, что район сейчас откровенно суров. Пока здесь доминируют тихие соседи в виде кладбища, промка с заводом Микояна и заброшенным полигоном. Ближайшие магазины и инфраструктура не то чтобы в шаговой доступности. Но тут есть надежда на будущее. Промзона уже включена в программу реновации, а Микояновский комбинат готовят к сносу. Со временем район станет интересным, но, конечно, это не вопрос пары лет.
Назначение объекта, согласно проектной декларации, - гостиничное обслуживание.
EvoPark Измайлово
Из недавних стартов можно посмотреть на EvoPark Измайлово. Это проект тоже от компании «Основа». Апартаменты находятся в Восточном административном округе, который сейчас активно развивается, благодаря властям и планам крупных застройщиков.
Это проект бизнес-класса рядом с метро: три минуты пешком до метро «Шоссе Энтузиастов». Центр тоже близко: до Третьяковки – 10 минут на метро, до Красной площади – 20 минут. До парка «Измайлово» 8 минут пешком.
Если говорить про конкурентов, то многие сравнивают проект с Плеханова 11 от ПИК. Да, это квартиры, но расположение хуже, поэтому под аренду EvoPark Измайлово точно выигрывает. Его единственный минус – отсутствие отделки. Но это поправимо.
Smarent Home
Мне нравится этот проект, поэтому мы решили на его базе создать свой продукт — Smarent Home. Мы выкупили три этажа: с 4-го по 6-й и планируем сделать мини-гостиницу, ориентированную, скорее всего, на среднесрочную или краткосрочную аренду. Большое видео о проекте со всеми нюансами есть на Boosty.
Это проект бизнес-класса по цене комфорт-класса, при этом рядом находится станция метро, а сам район — перспективная точка роста. Сейчас здесь, конечно, всё выглядит не самым привлекательным образом, но именно в таких местах заложен большой потенциал. Учитывая близость МЦК и центра Москвы, это отличный вариант для тех, кто приезжает в город на определённый срок.
На наш взгляд, здесь особенно будет востребована среднесрочная аренда (примерно на месяц), но окончательный спрос ещё будем анализировать. Самое важное: мы закрываем тот вопрос, который обычно не решают застройщики. Те, кто покупает здесь апартаменты, дальше вынуждены самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и управлением. Мы же возьмём это на себя — полностью под ключ.
Важно понимать, что это не проект для постоянного проживания, он не подходит тем, кто ищет жильё для себя. Но если рассматривать его как инвестицию под аренду или гостиничный формат, то это действительно хорошая возможность.
Мы ориентируемся на формат сервисных апартаментов, как Yes Botanica или Технопарк. Они расположены близко к метро и в очень удобных локациях, там, как в отеле, есть ресепшен, клининг, есть вариант для посуточной аренды и долгосрочной аренды, есть много полезных услуг от доставки продуктов до консьерж-сервиса. Именно такими и должны быть настоящие апартаменты.
Что же дальше будет с апартаментами? С теми комплексами, которые строятся, и в ГПЗУ значится вид использование «под гостиницы», проблем быть не должно. Даже в ситуации с апарт-комплексом ORO, который власти Москвы попытались признать самостроем, суд встал на сторону застройщика. Потому что в ГПЗУ у него есть тип использования «под гостиницы».
Новых апартаментов, судя по всему, не будет. Там, где можно, город рекомендует перевести в жилье. Но таких случаев пока не так много. Самолет запустил эту тему на Верейской, но, правда, за счет инвесторов, поэтому выгоды особой там нет.
Но такая вероятность есть, особенно для проектов, где жилье и апарты соседствуют, типа Большой Академической. Но опять же гарантировать сейчас это никто не может. И, более того, даже если такая возможность будет, то большой вопрос – за чей счет. Например, вы хотели дешевые апарты, а вам предложат доплатить разницу до цены квартиры. Поэтому тут можно как выиграть, так и проиграть.
Если в разрешении не строительство прописана «гостиница», то власти вполне могут требовать наличия оператора. Одна из задач властей запустить сервисные апартаменты, типа доходных домов. Пока частные инвесторы не бегут в такое партнерство, просто потому что очень долгий цикл и неясные перспективы доходов. Возможно, власти надеются, что без такой лазейки как апарты, бизнес и частные инвесторы будут активнее смотреть на этот сегмент.
И вот здесь большой вопрос – кто и как будет управлять вашим апартаментом. Потому что схем много, и далеко не все они выгодные для инвесторов.
Рынок приходит в норму и становится всё более белым прозрачным, а чем безопаснее становится инвестиция, тем будет ниже ее доходность.