Тема банкротства волнует огромное количество граждан, вложивших свои деньги в строительство многоквартирного дома. Но, к сожалению, не редки случаи, когда застройщик не может или не хочет завершать начатое строительство и отказывается возвращать дольщику полученные от него деньги. Все это приводит к банкротству застройщика. Что дальше делать человеку, чтобы не потерять вложенные деньги? Можно ли рассчитывать на то, что он все-таки получит когда-то свою квартиру?
В данный момент в нашей стране всеми проблемами дольщиков занимается Фонд развития территорий. Фонд является государственной организацией, так как его учредитель - Российская Федерация. Фонд аккумулирует все денежные взносы застройщиков в качестве пополнения компенсационного фонда, гарантирующего исполнение обязательств перед дольщиками. Если застройщик оказался в банкротстве, то Фонд решает, что дальше делать с объектом незаверешенного строительства – достроить или выплатить дольщикам денежную компенсацию за непостроенную квартиру. Такое решение Фонд размещает на сайте. После опубликования решения о выплате компенсации дольщикам обанкротившегося застройщика у человека есть возможность направить в Фонд требование о выплате ему компенсации. По результатам изучения такого требования Фонд производит выплату компенсации.
С какими трудностями при таком развитии ситуации сталкиваются дольщики?
Прежде всего к нам обращаются за помощью по вопросам установления разницы между выплаченной компенсацией Фондом дольщику и суммой реального ущерба, который должен учитываться при включении требования гражданина в реестр требований о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве застройщика.
Например, гражданин в 2020 году заплатил 1 млн. руб. застройщику за квартиру в строящемся доме. В 2023 году застройщик признан банкротом. В деле о банкротстве застройщика есть так называемый реестр требований о передаче жилых помещений, в котором учитываются требования дольщиков. Вот туда управляющий и включил требования гражданина о передаче жилого помещения. Также по закону управляющий обязан отразить в реестре денежный эквивалент требования о передаче жилого помещения. Размер эквивалента должен включать в себя разницу между рыночной стоимостью аналогичной квартиры на дату введения первый процедуры банкротства застройщика и суммой, заплаченной гражданином при заключении договора участия в долевом строительстве (сумма реального ущерба). В итоге должно получиться, что в реестре о передаче квартиры гражданину помимо стоимости самой квартиры в размере 1 млн. руб. должна учитывается сумма реального ущерба. Допустим такой размер реального ущерба составляет 3 млн. руб. Итого денежный эквивалент требования о передаче жилого помещения будет составлять 4 млн. руб.
После того, как Фонд опубликовал свое решение о выплате компенсации дольщикам застройщика, признанного банкротом, вступает в действие методика расчета такой компенсации Фонда по требованиям дольщиков. И такая методика не включает в себя учет суммы реального ущерба, о котором мы сказали немного выше. Поэтому у человека остается невосполненный остаток денежных средств, причитающийся по закону. И такой остаток может быть вполне ощутимым.
Ранее суды смотрели на требование дольщика оставить в реестре требований застройщика денежное требование дольщика в виде разницы между полученной компенсацией от Фонда и суммой учитываемой в реестре передаче жилого помещения зачастую не в пользу дольщика. Но 6 февраля 2025 г. по делу о банкротстве «Монолит-град-строй» Верховный Суд Российской Федерации решил, что после выплаты Фондом компенсации дольщику у последнего остается право на сохранение в реестре требований кредиторов застройщика денежного требования дольщика в виде разницы между выплаченной ему Фондом компенсации и общей суммы покупки квартиры с учетом реального ущерба. Такое судебное решение высшей судебной инстанции должно стать отличным подспорьем для дольщиков в защите своих прав и интересов.