Что такое «синдром первого года» новостройки?
С какими приключениями сегодня сталкиваются счастливые обладатели нового жилья?
Почему сегодня даже риелторы пытаются убедить потребителя купить первичку?
Когда перестанут субсидировать первичный рынок?
Почему вторичная недвижимость с аналогичными характеристиками все равно выгоднее своего первичного конкурента?
Чем «свежие» дома лучше старого фонда?
Все эти вопросы мы с Вами постараемся разобрать в данной статье! Поехали …
Сегодня на рынке недвижимости перед покупателем открывается целый ряд различных предложений, с разнообразными характеристиками из разных сегментов, но главный вопрос, который встает перед покупателем – это «первичка» или «вторичка». Почему-то из каждого «утюга» нас пытаются убедить, что приобретать квартиру нужно именно на «первичном» рынке, тут же сплошные плюсы… все новое, комфортно, модно, красиво… вот пожалуйста машиноместа, кладовки, консьерж, охрана, двор без машин и много других интересных дополнений для комфортного проживания. Просто рай какой-то. Но когда эти счастливчики получают ключи, то очень быстро спускаются с небес на землю, за крайне редким исключением. А в отдельных случаях начинается сущий ад.
С чем же чаще всего сталкиваются жильцы новеньких домов и почему так происходит? Давайте разбираться!
Все мы прекрасно знаем, что в первые годы эксплуатации нового дома происходит множество различных неприятных ситуаций, например: частые заливы квартир, подъездов и подвальных помещений, прорывы канализаций, гул труб, проблемы с системой вентиляции, обледенение фасада дома и еще много интересного! Список можно продолжать очень долго, и это мы еще не затронули банальные недоработки застройщика (щели, кривые полы и стены и т.д.) и бесконечные ремонты в доме в первые 3-4 года. Все это потребители охарактеризовали как «Синдром первого года», это выражение все чаще можно встретить в обиходе. Вы можете задать закономерный вопрос, почему же такого не было раньше, лет этак 10 назад? И попадете в точку! До 2015 года с новостройками таких проблем было гораздо, гораздо меньше. Ответ, как обычно, кроется в целой совокупности факторов, среди которых первостепенным можно считать ГОСТ 27751-2014, по которому и строятся все жилые дома в РФ последние 10 лет. В современных реалиях обновления ГОСТов работает не в пользу потребителя. Данный случай не стал исключением! Достаточно заглянуть в таблицу 1 пункта 4.3 вышеупомянутого ГОСТа в котором указано, что срок службы современного жилого здания должен составлять не менее 50 лет! Естественно, именно к этому показателю стремятся все застройщики и девелоперы на сегодняшний день. Передаю привет их маркетологам, которые заливают в уши потребителю про 100-150 лет…
Дальше – больше! Не смотря на скромные регламенты строительства, идет экономия на всем… от рядовых строителей и материалов, до инженеров и строительной техники. Не экономят они только на маркетологах и юристах, ведь именно они помогают продавать эти творения и нести как можно меньше ответственности за низкое качество строительства. В иных случаях доходит до такого, что новому ЖК позволяют подключится к имеющимся сетям коммуникаций, только потом выясняется, что мощностей не хватает. После введения здания в эксплуатацию все эти «шалости» начинают всплывать, какие-то сразу, иные чуть позже… Но в конечном счете все это уже на ходу приходится исправлять управляющей компании. Понятно, что о качестве речи не идет, закрыть бы вопрос побыстрее и подешевле (денег то на балансе дома еще толком нет). При подобном начале эксплуатации дома, вопрос о долгосрочных его перспективах видится уже очень философским, да и срок 50 лет выглядит уже запредельным.
И тут мы переходим к следующему вопросу… Почему же все начиная с банков и заканчивая риелторами, пытаются убедить потребителя купить объект на первичном рынке. Тут на самом деле все предельно просто…, т.к. строительство жилья сегодня не просто бизнес, а суперприбыльный бизнес! Банки получают доходы от субсидированной ипотеки, хранения денежных средств на эскроу счетах, да еще и зачастую инвестируют в эти процессы. Застройщики и девелоперы за счет субсидирования и экономии на всем имеют все возможности регулярно увеличивать свои доходы при этом снижая трудозатраты… В свое время они сделали очень мудрый ход, «убив двух зайцев», а именно: сократили количество сотрудников отделов продаж до минимума, при этом риелторов из заклятых врагов преобразовали в партнёров, при помощи специальных агрегаторов, гарантировали достойную оплату за приобретение объекта в любом ЖК, уникальным клиентом. «Откат» настолько хороший, что большинство «добросовестных посредников» с удовольствием стали рекламировать «первичку», т.к. доход от этого значительно больше, чем можно заработать, отстаивая интересы своего клиента при покупке. В конечном итоге мы получаем довольно привычную картину… все сыты, отщипнув свой кусочек пирога, а конечный потребитель получает продукт крайне низкого качества, да еще и по космической цене. Но зато ставка низкая и все такое красивое, стеклянные подъезды, лобби под мрамор, а фасады глаз не отвести…
Продолжая, можно коротко ответить на уже затронутый вопрос: как долго продлится субсидирование «первички» и когда «вторичка» снова станет конкурентоспособной?
- С большой долей вероятности эта система приживется на нашем рынке недвижимости на долгий срок, т.к. в условиях массового обновления жилого фонда и реновации, устраивает всех, кроме продавцов квартир в старом фонде, которые в общем-то мало кого интересуют.
На мой скромный взгляд данный период можно сравнить с «хрущевской» массовой застройкой… система в условиях социализма совсем иная, но суть не меняется: новоиспеченные квадратные метры - для массового потребителя, а для избранных «сталинки» или элитные дома по специальному заказу типа «Башни Вулыха».
Что-то опять меня понесло в лирику… Итак! Основные знаменатели мы с вами разобрали и теперь гораздо проще взвесить все «за» и «против» при принятии решения, что же лучше «первичка» или «вторичка» при прочих равных. На этом месте банк вам напомнит о разнице в ставке примерно на 24%. А я, предложу вам включить в расчеты, помимо вышеизложенного, следующие бытовые задачи:
- отсутствие собственной инфраструктуры в первые 3-4 года, независимо от того построен ЖК в новом районе или в уже устоявшемся, у него должны быть заложены: места в сады, школы, поликлиники; парковочные пространства; нагрузка на транспортные сети и т.д.
- ремонт с нуля, плюс к этому исправление недоработок застройщика (чтобы потом не плакать). Если вас вдруг угораздило купить квартиру с ремонтом от застройщика или «White box», то смело закладывайте демонтаж всего этого художества. Не забудьте сделать качественную шума-изоляцию, т.к. в современных домах с тоненькими стенами это крайне актуальная проблема, даже в ЖК бизнес-класса. Срок процесса от 6 месяцев! Все это время нужно где-то жить…
- не лишним будет учесть потраченные силы и нервы, которые вам пригодятся, чтобы пережить все эти «круги ада», с которыми предстоит столкнуться в первые годы эксплуатации дома.
Тут стоит заметить, что рассматриваем мы с вами исключительно покупку для проживания, т.к. приобретение «первички» в качестве инвестпроекта сегодня выглядит, мягко говоря, сомнительно. Как минимум по той простой причине, что после сдачи, объект сильно похудеет в цене из-за разницы в ставке.
Ну а теперь давайте поговорим о преимуществах объектов в свежих дома перед своими аналогами в старом и не очень фонде. На мой взгляд оно одно! Т.к. в создании современного жилого фонда принимают активное участие маркетологи, таргетологи, дизайнеры и много разных других «удаленщиков», все это выглядит крайне привлекательно, притягательно и красиво, в общем радует глаз своей эстетикой и гармонией. Идеальные фасады с блестящей плиткой или декоративным кирпичом, красивые зеленые дворы, оснащенные детскими, спортивными и разными другими зонами, светлые входные группы с консьержем и штатными уборщицами, лифты с музыкой, просторные предбанники с кладовками, каждый день идешь домой и налюбоваться не можешь! Если, конечно, всю эту красоту не омрачат бытовые проблемы, связанные недочетами свеженького здания.
Выбор за Вами, друзья мои!
Всем просторного и качественного жилья!
