Мне неоднократно задавали вопрос в комментариях по поводу торгов по банкротству или аукциону.
Действительно часто на таких «мероприятиях» можно встретить «лакомые» предложения квартир и уж очень хочется приобрести недвижимость себе «в копилку» по цене ниже рыночной.
Давайте попробуем подробнее разобраться в этой теме:
- Что это вообще такое?
- Как проходят?
- Какие объекты и почему на них продаются?
- Как принять в них участие?
- А главное – стоит ли это делать и какие могут быть риски?
Но обо всем по порядку. Свое мнение на этот счет, как обычно озвучу по итогу.
Аукцион и торги по банкротству – это одно и тоже?
Торги бывают двух видов: конкурс и аукцион, т.е. по сути своей аукцион - это разновидность торгов. Проведение торгов регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации - статья 447 - заключение договора на торгах. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Но разница между аукционом и торгами все же есть и заключается она в следующем:
Аукцион — это продажа собственности путём ее публичного размещения в соответствии с определённым набором правил. Участники делают ставки, и тот, кто предложит наибольшую цену, становится победителем.
Торги — это процесс, который позволяет отдельному лицу или организации сделать предложение и получить право на приобретение определённого актива. Участники делают свои предложения, пытаясь угадать, сколько готов заплатить заказчик.
Таким образом, аукционы обеспечивают структурированную среду для продаж, в то время как торги представляют собой конкурентные предложения, сделанные участниками.
Ещё одно различие заключается в том, что аукционист управляет процессом, принимая ставки и объявляя победителей, а участники торгов активно участвуют, размещая заявки в соответствии с правилами аукциона или рыночными условиями.
Как проходят торги по банкротству?
Торги по банкротству проходят в несколько этапов:
- Выбор и оценка имущества. Сначала суд решает, какое именно имущество банкрота будет продано. Стартовую цену для начала торгов определяет финансовый управляющий. Обычно он изучает, сколько стоят похожие объекты, и вычисляет среднее арифметическое. После этого кредиторы должны одобрить цену.
- Публикация объявления. Финансовый управляющий публикует объявления в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Также объявления публикуются на сайте электронной торговой площадки (ЭТП), на которой проходит аукцион.
- Торги. Они проходят в электронном виде на специальных торговых площадках. Чтобы принять участие, нужно подать заявку и внести задаток. Точную сумму устанавливает организатор, обычно она составляет до 10% от начальной стоимости объекта.
- Оформление сделки и расчёты. В течение пяти дней после торгов победитель получит проект договора купли-продажи. У него будет пять рабочих дней, чтобы подписать договор и перевести деньги организатору. Залог, который он внёс при подаче заявки, засчитывается в стоимость объекта. Другим участникам залог возвращают.
Банкротные торги могут проходить в разных форматах. Чаще всего проводят открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко.
С первого взгляда все просто – регистрируешься на электронной торговой площадке, выбираешь себе подходящую квартирку, делаешь заявку на участие в торгах, вносишь залог и сидишь себе «перебиваешь» цену конкурентов. Но если бы в реальности все было так просто, то зачем было бы искать квартиры на Циане, например, по рыночным ценам, если можно «ухватить» объект гораздо дешевле и интересней. Правильно?
А вот здесь и первый «подводный камень».
Какие квартиры продаются на торгах по банкротству?
- Ипотечные квартиры, за которые владелец перестаёт платить. Такое жильё на торгах реализуют банки.
- Арестованные за долги квартиры и недвижимость, которая продаётся из-за банкротства компании или физлица.
- Муниципальные квартиры, которые принадлежат государству, ведомствам, муниципалитету. Например, жильё из фонда, предназначенного для социального найма, или построенное по специальной программе.
- Также на торги могут выставлять бывшее жильё пожилых людей, собственность обанкротившихся фирм или новостройки.
Считается, что безопаснее покупать на торгах жильё, принадлежащее юридическому лицу: его банкротство связано с деятельностью компании, и чаще всего в таких квартирах никто не зарегистрирован либо снять прописанных с учёта проще. Недвижимость физлица обычно выставляется на продажу из-за его личных долгов и находится в залоге у банка, в квартире могут быть прописаны члены семьи, в том числе дети, что осложняет снятие обременений.
Вы же понимаете, что в квартире, купленной через торги вас ни то, что никто не ждет, а заранее ненавидят, т.к. вы покупаете чье-то имущество, от которого человек «избавился» не по собственной воле? Отсюда вытекающие проблемы после покупки:
- Физическое освобождение квартиры. Часто, если человек съезжает с квартиры добровольно, то оставляет в прямом смысле после себя «голый» бетон – в лучшем случае. В худшем – старается максимально навредить – обрезать проводку, трубы, причинить другой существенный вред. Но может быть и вообще вариант, что семья живет в этой квартире и их получается «продали» вместе с ней. Вы готовы выселять детей с вещами на улицу?
- Юридическое освобождение квартиры. В 99,99% случаев только через суд. Это время и деньги. 0,01%, что вам удастся договориться с бывшими собственниками «на мировую». За дополнительную плату, конечно.
- Моральная составляющая. Вы по сути своей являетесь «захватчиком чужой собственности». Даже, если и по документам она теперь стала вашей. Не все могут похвастаться «железными» нервами и часто прибегают к дополнительным услугам людей, готовых довести процесс освобождения квартиры до конца.
В следующей статье разберем оставшиеся вопросы:
- Как принять участие в торгах по банкротству?
- А главное – стоит ли это делать и какие могут быть риски?
- Ну, и напишу свое отношение к таким «мероприятиям».
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.