29 октября 2024 года Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации вынесено Определение по делу № 18-КГ24-109-К4, в рамках которого Суд указал на необходимость учета действовавшего на момент заключения договоров законодательства, выводы и позиции сторон во вступившем силу судебном акте, подтвердил значение бамбуковой рощи как многолетнего нападения, являющегося объектом недвижимости, при разрешении споров о праве аренды земельного участка, попутно указав на обязательность определения подлежащего применению закона в подготовке дела к судебному разбирательству и установления действительного правового интереса истца.
Суть дела.
В 2005 году вступившим в силу решением суда за гражданином К. признано право собственности на объект недвижимости - бамбуковую рощу - произрастающую на муниципальном земельном участке, а на уполномоченный в сфере управления имуществом государственный орган возложена обязанность заключить с К. договор аренды земельного участка под ней (который заключен в 2006 году).
В 2007 году гражданин К. заключил с гражданином Г. договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды этого земельного участка, с которым в 2022 году не согласилась администрация федеральной территории, обратившись с иском о признании отсутствующим права аренды указанного земельного участка.
Суды трех инстанций сослались на то, что многолетние насаждения с 09 декабря 2006 года лишены статуса объекта недвижимости, в связи с чем право на приватизацию или аренду объектов земельных участков под ними имели только лица, за которыми зарегистрировано право на многолетние насаждения до 08 декабря 2006 года.
Поскольку гражданин К. не исполнил, по мнению судов, решение Адлерского суда от 2005 года, не зарегистрировал в установленном порядке принадлежащую ему бамбуковую рощу как объект недвижимости, то условия предоставления в аренду земельного участка нарушены, равно как и условия договора аренды.
На основании этого суд первой инстанции пришел к ничтожности договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от гражданина К. к гражданину Г., удовлетворил иск администрации, признав отсутствующим право аренды земельного участка у Г., попутно установив, что земельный участок фактически не находится во владении у Г., на момент проведения осмотра 6 июня 2022 г. не использовался, работы на нём не велись, а потому запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о титульном арендаторе не соответствует фактическому состоянию правоотношения.
Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили без изменения решение.
Позиция Верховного Суда.
Верховный Суд, отменяя судебные акты и направляя дело на пересмотр в суд первой инстанции, сослался на п. 52 Совместного постановления Пленумов ВАС и ВС РФ № 10/22 от 20.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отметив, что такой способ защиты права как признание права или обременения отсутствующим может быть осуществлён путём предъявления иска в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.
Отсутствующим может быть признано не любое право, а лишь зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности или его обременения, при этом по иску лица, которое обладает аналогичным зарегистрированным правом.
Вопрос о юридической квалификации отношений сторон спора суд на стадии подготовки дела к судебному разбирательству не поднимал, какое именно право истца тот полагал нарушенным, какой способ защиты данного права должен быть применён и предусмотрен ли избранный истцом способ защиты законом - не установил.
Права арендатора земельного участка, по поводу которого возник настоящий спор, изначально возникли у К. на основании вступившего в силу решения суда, и затем были уступлены ответчику Г.
Ответчиком Г. в материалы гражданского дела представлена выписка из ЕГРП, содержащая указание на то, что право собственности К. на многолетние насаждения (бамбуковая роща) зарегистрировано 9 декабря 2005 г. и ему выдано свидетельство о государственной регистрации права
Договор аренды земельного участка заключён между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и К. после регистрации его права собственности на многолетние насаждения (бамбуковую рощу).
Впоследствии собственником бамбуковой рощи в установленном законом порядке стал Г.
Судебная коллегия отметила, что суд первой инстанции, сославшись на ничтожность договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20 февраля 2007 г. в силу закона, не указал конкретный закон или иной правовой акт, требованиям которого он противоречит, а также каким образом данная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Применение последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным способом защиты права, такие последствия напрямую предусмотрены п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учётом приведённой нормы права, хотя ничтожная сделка и не требует её признания таковой судом, признание права отсутствующим не предусмотрено законодателем как последствие её недействительности.
Мнение.
Рассмотренное Определение Верховного Суда, помимо разъяснений относительно споров в сфере аренды недвижимости, закрепляет целый комплекс установлений, нарушение которых исключает законность судебных актов ,помимо очередного порицания формального подхода к рассмотрению дел.
Верховный Суд конкретно и однозначно определил: отсутствующим может быть признано не любое право, а лишь зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности или его обременения, и только по иску лица, которое обладает аналогичным зарегистрированным правом.
Такой вывод вынуждает госорганы действительно приводить обоснования своего правового интереса, исключая его абсолютность в своем апогее. Видится, что в дальнейшем, указанные Верховным Судом обстоятельства, будут включаться судами в определения о принятии исковых заявлений и указываться в соответствующей ихчасти (о предмете бремени доказывания), что упростит защиту ответчиков по этой категории споров.
В очередной раз Верховный Суд обращает внимание на недостатки, допущенные судом первой инстанции при принятии искового заявления к производству - в части определения подлежащих применению правовых норм и способа защиты права.
Положительно встречаю и практику буквального толкования судебного акта, вступившего в законную силу по другому делу, но обязательного для сторон, а также учет позиций спорящих в нем.
В общем и целом на сегодняшний день столь объемное и конкретное определение высокой судебной инстанции, тем более по спору с участием государственного интереса, не может не быть положительно оцененным юридическим сообществом, а сформированная практика ставит точку во многих спорных моментах.
Примечание.
Позиция Верховного Суда Российской Федерации относительно статуса надлежащего истца и отсутствия такового как основания к отказу в иске и ране высказывалась, равно как и случались отмены судебных решений, вынесенных вразрез с определениями о принятии исков - с нарушением правил распределения бремени доказывания, неверного определения способа защиты права и др. - однако в последнее время эти «несущественные» еще несколько лет назад нарушения приобретают все большее значение при оспаривании судебных актов.
Исследуемое определение может получить широкое применение в разных спорах, причем даже не связанных с земельными отношениями, поскольку содержит сильные позиции по общепроцессуальным вопросам, часто возникающим в практике.
Адвокат Козаков Алексей Владимирович
Телеграмм-канал:
https://t.me/neoulitki
ВК:
vk.com/advokatkozakov
Сайт:
http://www.advokatkozakov.ru