Актуальное руководство для иностранцев, которые рассматривают покупку недвижимости в Швейцарии.
Могут ли иностранцы купить недвижимость в Швейцарии?
Этот вопрос, вероятно, задавали тысячи раз люди со всего мира — будь то американцы, русские, британцы или немцы. Короткий ответ — да, но, как часто это бывает в светских государствах, существуют определенные правила и нюансы.
Что лично мне особенно нравится в Швейцарии, так это ее законы о владении недвижимостью для иностранцев: четкие, последовательные и, главное, стабильные.
С 1997 года, когда современная версия закона вступила в силу, он не претерпел серьезных изменений. А это, согласитесь, большое преимущество: четкие правила обеспечивают предсказуемость и правовую защиту как для местных жителей, так и иностранцев.
В этой статье я подробно разберу все юридические нюансы покупки недвижимости в Швейцарии для иностранцев — от коммерческих объектов до курортного жилья и домов для постоянного проживания.
Основное правило
Если у вас нет швейцарского паспорта или вида на жительство в Швейцарии, вы не можете покупать жилую недвижимость или земельные участки.
Однако всем иностранным лицам без ограничений разрешено приобретать коммерческую недвижимость.
Вкратце:
- Жилая недвижимость — покупка запрещена (исключение: курортные объекты в разрешенных швейцарских кантонах).
- Коммерческая недвижимость — можно покупать без ограничений.
💡 Интересный факт: 25% населения Швейцарии составляют иностранцы.
Закон “Lex Koller” и его правовые нормы
Основным законом регулирующим покупки швейцарской недвижимости иностранцами является закон “Lex Koller” (официально — Федеральный закон о приобретении недвижимости иностранцами, BewG).
Он назван в честь Арнольда Коллера, бывшего президента Швейцарии, курировавшего последнюю крупную редакцию закона в 1997 году.
Основная цель закона — ограничить чрезмерное владение недвижимостью иностранными лицами и оставить владение жилыми объектами преимущественно резидентами.
Или как указано в законе: “Предотвратить чрезмерное владение швейцарской территорией иностранными гражданами”.
Считаю, что закон успешно выполняет свою функцию. Он не дает состоятельным иностранцам приобретать жилые объекты исключительно как инвестиционный актив, что помогает сдерживать резкий рост цен на рынке.
Кто по закону считается «иностранцем»?
По правилам Lex Koller, иностранцем считается любой, кто не является:
- Гражданином Швейцарии
- Гражданином ЕС/ЕАСТ с временным видом на жительство (B Permit)
- Гражданином третьей страны (не ЕС/ЕАСТ) с постоянным видом на жительство (C Permit)
Проще говоря, если у вас нет швейцарского паспорта или вида на жительство, вы юридически классифицируетесь как «иностранное лицо за границей» — более точное определение, в соответствии с законом.
Кроме того, под это определение попадают юридические лица, контролируемые нерезидентами, даже если компания зарегистрирована в Швейцарии.
ВНЖ в Швейцарии: B-Permit и C-Permit
Иностранцы, пребывающие в Швейцарии более трех месяцев, обязаны оформить вид на жительство в этой стране.
- B-Permit — временный ВНЖ, для иностранцев для тех кто проживает более одного года.
- С-Permit — постоянный ВНЖ, который обычно выдается после 5 лет проживания (зависит от кантона).
💡Имейте в виду: Lex Koller не распространяется на иностранцев, получивших недвижимость в наследство от родственников или в результате акта дарения от супруга.
Какие объекты попадают под ограничения Lex Koller?
Закон ограничивает покупку жилой недвижимости, включая:
- Квартиры в жилых домах
- Частные дома
- Секционные дома (дома-близнецы)
- Многоквартирные дома
📌 Важно знать: Компании, основной целью которых является покупка и владение недвижимостью, также подпадают под закон Lex Koller. Иностранцы не могут приобретать даже малые доли таких компаний (исключение — публичные компании с акциями на бирже).
Как получить такие же права на недвижимость, как у граждан Швейцарии?
Чтобы не подпадать под ограничения Lex Koller и свободно приобретать жилую недвижимость (курортные дома, квартиры, дома для постоянного проживания, земельные участки), необходимо:
- Гражданам ЕС/ЕАСТ — иметь B Permit (ВНЖ) и проживать в Швейцарии.
- Гражданам стран вне ЕС/ЕАСТ — получить C Permit (ПМЖ) и проживать в Швейцарии.
💡 Важно знать: Иностранцы с B Permit (например, россияне) могут купить только один объект недвижимости для личного проживания (дополнительные условия могут быть применены).
Покупка коммерческой недвижимости в Швейцарии: без ограничений
Иностранцам разрешено без ограничений покупать коммерческую недвижимость — офисы, магазины, гостиницы и т. д.
Нет ограничений на количество объектов и их расположение.
Можно ли купить землю под строительство коммерческого объекта?
Да, если вы представите подробный проект и докажете намерение развивать объект (например, гостиницу).
📌 Интересный случай: Швейцарский Верховный суд постановил, что жилье для персонала гостиницы считается жилым объектом, а значит, иностранцам, по закону Lex Koller, его покупать запрещено, даже если они владеют отелем в Швейцарии.
Отпускные дома — исключение для иностранцев
Если вы не резидент, но хотите купить недвижимость в Швейцарии, есть возможность приобрести дом для отдыха (holiday home) в разрешенных кантонах.
Ограничения:
- Площадь участка — не более 1,000 м², жилая площадь — не более 200 м².
- Можно владеть только одним отпускным домом.
- Аренда круглый год запрещена — жилье нельзя сдавать в долгосрочную аренду.
В каких локациях можно купить отпускной дом?
В 17 из 26 кантонов разрешена покупка отпускных домов иностранцами. В основном это туристические регионы в Альпах. Женева и Цюрих, например, не разрешают покупку домов для отдыха.
Помните, что в каждом кантоне действуют свои особые правила и квоты на покупку.
Квоты на покупку
Федеральный совет Швейцарии ежегодно устанавливает квоты на приобретение отпускных домов иностранными гражданами. В 2025 году, как и в 2024-м, общий лимит составляет 1 500 квот.
Распределение квот зависит от:
- Значимости туризма в регионе
- Местных планов развития
- Доли иностранной собственности в каждом кантоне
Кантоны самостоятельно управляют распределением разрешений в рамках выделенной им квоты.
Если вам нужна информация о доступных квотах в конкретном кантоне или помощь в его получении, свяжитесь со мной (чат WhatsApp).
Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости в Швейцарии?
Нет, приобретение дома, квартиры или земли не дает право на получения вида на жительства в Швейцарии.
Швейцария не предлагает программу “резидентство за инвестиции”, однако существует возможность получения ВНЖ через налоговое соглашение с властями (аккордное налогообложение).
Как это работает?
- Заявитель заключает налоговое соглашение с правительством и ежегодно уплачивает фиксированный налог, размер которого определяется индивидуально исходя из годовых трат на жизнь
- Сумма налога может быть разной, чаще начиная от 300 000 швейцарских франков в год
- ВНЖ также могут получить супруг(а) и несовершеннолетние дети, которые могут учиться в Швейцарии, а после достижения совершеннолетия — работать.
Если вас интересует этот вариант или у вас возникли уточняющие вопросы по аккордной программе ВНЖ, обращайтесь ко мне за консультацией.
Не нарушайте закон Lex Koller
Не пытайтесь обходить закон — покупка недвижимости без одобрения властей может повлечь уголовную ответственность.
📌 Для получения индивидуальной консультации, напишите мне лично:
Даниэль Фомин
Юрист Neighbours
📩 daniel.fomin@neighbours.lv
📲 WhatsApp | Telegram | Linkedin