Возможно ли СНТ в результате преобразования в ТСН вывести из-под действия закона 217-ФЗ напрямую под действие ГК РФ?

Для того, чтобы окончательно разобраться с этим вопросом мы обратились в юридическую компанию с запросом на консультацию:

Вопрос 1. Какими законами регулируется деятельность следующих НКО:

• ОКОПФ 20700 Товарищество собственников недвижимости (ТСН).
• ОКОПФ 20702 Садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества;
• ОКОПФ 20716 Товарищества собственников жилья.

Вопрос 2.ТСН может являться самостоятельной организационно-правовой формой для физических лиц- собственников земельных участков (ОКОПФ 20700)?

Вопрос 3. Если СНТ (ОКОПФ20702) преобразуется в ТСН (ОКОПФ 20700), то правомерно ли исключить обязательность применения закона 217-ФЗ в соответствии с Уставом ТСН? Возможно ли СНТ в результате преобразования в ТСН вывести из-под действия закона 217-ФЗ напрямую под действие ГК РФ?

Мы представляем нашим читателям консультацию, которая была подготовлена Садовым Александром Сергеевичем, партнером юридической компании Абонент Консалт.

КРАТКИЕ ОТВЕТЫ НА ПОСТАВЛЕННЫЕ ВОПРОСЫ

Ответ на вопрос №1. Деятельность товариществ собственников недвижимости (ОКОПФ 20700) регулируется Гражданским кодексом РФ и специальными законами: Жилищным кодексом РФ, Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 217-ФЗ), Федеральным законом от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 338-ФЗ).

Деятельность садоводческих, дачных или огороднических некоммерческих товариществ (ОКОПФ 20702) регулируется Гражданским кодексом РФ и Законом № 217-ФЗ.

Деятельность товариществ собственников жилья (ОКОПФ 20716) регулируется Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ.

Ответ на вопрос №2. Нет, не может. ТСН является родовым понятием, внутри которого есть три вида таких товариществ, которые работают по одному из указанных выше законов. Конкретный вид ТСН указывается в уставе товарищества. Если вид ТСН не указан прямо, нужно смотреть, по какому из трех законов составлен устав. Если устав представляет из себя непонятную смесь законов или устав составлен совсем не по тому закону (такое тоже бывает), то нужно смотреть, где это товарищество образовано:

• Если земельные участки имеют назначение «под индивидуальное жилищное строительство» (далее по тексту – ИЖС), либо ТСН образовано в многоквартирном доме или нежилом здании (офисах, апартаментах), то там применяется Жилищный кодекс РФ как специальный закон;
• Если земельные участки имеют назначение «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования «под дачное строительство», «под ведение садоводства», «под ведение огородничества» (далее по тексту – земли садоводства), то там применяется Закон № 217-ФЗ;
• Если товарищество образовано на территории гаражного назначения или в гаражном комплексе (отдельно стоящем паркинге), то применяется Закон № 338-ФЗ.

Ответ на вопрос №3. Если СНТ (ОКОПФ 20702) преобразуется в ТСН (ОКОПФ 20700) посредством внесения изменений в устав с последующей регистрацией в ФНС, то тип товарищества от этого не поменяется, поэтому исключить обязательность применения Закона № 217-ФЗ и применять только Гражданский кодекс РФ неправомерно. Вывести СНТ из-под действия Закона № 217-ФЗ в результате преобразования в ТСН напрямую под действие ГК РФ невозможно, т.к. ТСН является родовым понятием, внутри которого есть указанные выше виды. Однако, Закон № 217-ФЗ позволяет поменять вид с СНТ на ТСЖ (перейти под действие Жилищного кодекса РФ), для этого должны быть выполнены каждое из следующих условий (ч. 12 ст. 54, ч. 2 ст. 27 Закона 217-ФЗ):

1. земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка, предоставленного такой некоммерческой организации, расположены в границах населенного пункта;
2. на всех земельных участках, образованных из земельного участка, предоставленного такой некоммерческой организации, размещены жилые дома.

ЮРИДИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ СДЕЛАННЫХ ВЫВОДОВ

1. В соответствии с п. 1 ст. 123.12 ГК РФ, Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Под «законами» подразумеваются Жилищный кодекс РФ, Закон № 217-ФЗ, Закон № 338-ФЗ, что следует из судебной практики, справок в справочно-правовых системах[1], комментариев к Гражданскому кодексу РФ. Правовое значение имеет именно закон и судебная практика, на которую мы сошлемся далее по тексту.

Из пп. 4 п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ следует, что юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовой форме товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья, садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества.

ОК 028-2012. Общероссийский классификатор организационно-правовых форм" (утв. Приказом Росстандарта от 16.10.2012 № 505-ст) в введении по сути дублирует ГК РФ, указывая, что юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовой форме товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья, садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества.

В соответствии с ч. 1 ст. 24 Закона № 338-ФЗ, в целях совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности или в общем пользовании собственников гаражей в границах территории гаражного назначения, либо собственников машино-мест, нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах, совместного управления таким имуществом и обеспечения его содержания создаются товарищества собственников недвижимости.

Вопреки распространенному заблуждению, ТСН типа ТСЖ бывают не только в многоквартирных домах, но и в коттеджных поселках. В коттеджных поселках ЖК РФ применяется по аналогии. Возможность создавать ТСЖ в отдельно стоящих домах закреплена в статье 136 ЖК РФ. В ЖК РФ не указано, что ТСЖ может объединять собственников земельных участков. Тем не менее, на практике таких случаев очень много. Более того, суды признают это законным[2].

До сентября 2014 года в России существовали товарищества собственников жилья (ТСЖ), которые создавались и работали по Жилищному кодексу РФ. Существовали также дачные и садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ, ДНТ), которые создавались и работали по Федеральному закону от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

С сентября 2014 года в Гражданском кодексе РФ появляется новое юридическое лицо – товарищество собственников недвижимости, которое объединило в себе как ТСЖ, так и ДНТ, СНТ и проч. Теперь и те, и другие товарищества создаются только под аббревиатурой «ТСН» (части 1, 5, 8 ст. 3 Федерального закона «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 05 мая 2014 года № 99-ФЗ, далее по тексту – Закон № 99-ФЗ).

СНТ, ДНТ, ОНТ, ТСЖ, которые существовали ранее вступления в силу поправок, продолжают свою деятельность, но обязаны переименоваться в ТСН при первом изменении своего устава (часть 7 статьи 3 Закона 99-ФЗ).

Таким образом, вновь образуемое на земельных участках товарищество в любом случае должно иметь форму «Товарищество собственников недвижимости». Но по типу оно будет либо ТСЖ, либо СНТ, а в названии Товарищества могут быть варианты, например: Садоводческое некоммерческое товарищество собственников недвижимости (СНТСН), Садовое товарищество собственников недвижимости (СТСН), Товарищество собственников недвижимости (жилья). Главное, чтобы в названии формы было сочетание слов «Товарищество собственников недвижимости», а дополнительные слова могут (но не обязаны) указывать на его вид.

В соответствии с п. 2 ст. 123.12 ГК РФ в действующей редакции Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

СНТСН – данное наименование включает слова «товарищество собственников недвижимости». Такое расширенное название сразу дает понять, какого именно вида это ТСН.

Примеры зарегистрированных юридических лиц с таким наименованием:

• СНТСН «ОЗОН», ИНН: 5638010376;
• СНТСН «МЕДИК», ИНН: 6215004366;
• СНТСН «СТРОИТЕЛЬ», ИНН: 7017371101.

Федеральная налоговая служба зарегистрировала более 3500 юридических лиц с таким же наименованием по всей России, что подтверждает, что добавление дополнительных слов в аббревиатуру «ТСН» является законным.

На всякий случай следует оговориться, что в разных субъектах РФ практика работы ФНС может отличаться. Например, в Московской области нам известны случаи, когда СНТ меняло устав без изменения наименования, и регистрация устава проходила успешно; НП и ДНП регистрирующий орган без проблем переводил в форму ТСН, хотя в силу должен переводить в Ассоциацию (ч. 7 ст. 3 Закона № 99-ФЗ); в городе Москве 46 ИФНС примерно с 2023 года отказывается регистрировать ТСН и заставляет регистрировать товарищества с наименованием ТСЖ или СНТ (иногда регистрирует и ТСН, но при соблюдении особых условий[3]). Это прямые нарушения законодательства со стороны ФНС, но такую практику также стоит учитывать (она ничем не обоснована, но существует).

2. ТСН не является самостоятельной организационно-правовой формой, что указано в п. 1 ст. 123.12 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, ч. 3 ст. 4, ч. 12 ст. 54, ч. 2 ст. 27 Закона № 217-ФЗ, ч. 1 ст. 24 Закона № 338-ФЗ. В судебной практике также не существует ни одного решения, где бы суд выделил ТСН в отдельный самостоятельный вид юридического лица без привязки к специальному закону.

Так, относительно ТСН на землях ИЖС суды обязаны применять Жилищный кодекс РФ, а на землях садоводства – Закон № 217-ФЗ, что подтверждается, в частности, Определением Верховного суда РФ от 24 марта 2020 г. № 4-КГ19-90, 2-2233/18 и Определением Верховного суда РФ от 30 июля 2019 г. № 4-КГ19-28, Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой».

Относительно ТСН в нежилых зданиях пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» прямо говорит: «В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ».

ТСН не может являться полностью самостоятельной организационно-правовой формой без отсылки на специальное законодательство еще и потому, что только по нормам Гражданского кодекса РФ физически невозможно написать устав.

В уставе нужно указывать конкретный вид товарищества. Однако, на практике так бывает далеко не всегда. Если вид ТСН в уставе не указан прямо, нужно смотреть, по какому из трех законов составлен устав. Если устав представляет из себя непонятную смесь законов или устав составлен совсем не по тому закону (такое тоже бывает), то нужно смотреть, где это товарищество образовано:

• Если земельные участки имеют назначение «под индивидуальное жилищное строительство», либо ТСН образовано в многоквартирном доме или нежилом здании (офисах, апартаментах), то там применяется Жилищный кодекс РФ как специальный закон;
• Если земельные участки имеют назначение «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования «под дачное строительство», «под ведение садоводства», «под ведение огородничества», то там применяется Закон № 217-ФЗ;
• Если товарищество образовано на территории гаражного назначения или в гаражном комплексе (отдельно стоящем паркинге), то применяется Закон № 338-ФЗ.

3. Как было обосновано выше, ТСН является общим родовым понятием для трех разных видов товариществ. Товарищество с наименованием ТСН может оказаться и ТСЖ, и СНТ, и ТСН в гаражах, поэтому для понимания его вида нужно проверить его устав или назначение земельных участков.

Если в уставе ТСН не указан его вид (ТСЖ / СНТ / ТСН в гаражах) и нет ссылки на специальный закон, то ФНС может выдать отказ в регистрации устава, вот пример:

Поменять вид с СНТ на ТСН невозможно, потому что СНТ – это один из видов ТСН. Однако, Закон № 217-ФЗ позволяет поменять вид с СНТ на ТСЖ (перейти под действие Жилищного кодекса РФ), для этого должны быть выполнены каждое из следующих условий (ч. 12 ст. 54, ч. 2 ст. 27 Закона 217-ФЗ):

1. земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка, предоставленного такой некоммерческой организации, расположены в границах населенного пункта;
2. на всех земельных участках, образованных из земельного участка, предоставленного такой некоммерческой организации, размещены жилые дома.

На практике СНТ может составить устав по нормам Жилищного кодекса РФ и «провозгласить» себя ТСЖ, и этот устав будет зарегистрирован в ФНС, т.к. регистрирующий орган не проверяет СНТ на выполнение двух указанных выше пунктов. Однако, такая смена устава может быть оспорена в судебном порядке.

p.s.

На этом консультация заканчивается.

Мы благодарим Садова Александра Сергеевича за подробный ответ на наши вопросы. Консультация была для нас полезной, многие вопросы прояснились.

Таким образом, для реализации идеальной модели для ТСН СНТ, которая была описана в статье: Идеальная модель ТСН или определение размера членских взносов (платы) в СНТ на основании плановой расходной сметы - это фикция!, требуется внесение изменений в закон 217-ФЗ в части расчета членских взносов (платежей) не на основании плановой расходной сметы и ФЭО, а на основании реально понесенных и документально подтвержденных расходов ТСН СНТ на содержание ИОП и ЗОП.

Спасибо, что дочитали статью до конца.

Заявки на аудит подавайте на сайте аудиторской компании:

Сноски на использованные материалы:

[1] Например, если нажать на слово «законами» в СПС «Консультант Плюс», то по гиперссылке откроется список из указанных трех законов.

[2] Определение Верховного суда РФ по делу от 30 июля 2019 г. N 4-КГ19-28;

Апелляционное определение Московского городского суда от 20 мая 2016 г. по делу N 33-19153;

Определение Свердловского областного суда от 11 октября 2011 г. по делу N 33-13468/2011;

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2016 г. по делу N А40-215045/15;

Апелляционное определение Челябинского областного суда по делу № 11-10528/2020 от 04.12.2020 г.

[3] Прочитать подробнее можно здесь: https://abonentconsult.ru/obzor-otkazov-46-ifns-v-registratsii-t%c2%b7sn-po-listu-i-formy-r11001/