Ужесточение правил перевода сельхозземель в иные категории приведет к ограничению оборота ИЖС, сокращению выхода новых проектов и росту цен.
В Думе прошел первое чтение закон, который вводит ограничения на перевод сельхозземель в другие категории. Когда закон примут, менять статус сельхозучастков можно будет только по согласованию с Минсельхозом. (Принцип «двух ключей»).
Сейчас такое решение принимается на уровне региона. Законопроект внесла группа депутатов, среди которых - Сергей Яхнюк, депутат от Ленобласти, в прошлом - председатель комитета по агропромышленному комплексу ЛО, и экс-глава Приозерского района.
По данным, приведенным в пояснительной записке, новые правила перевода должны предотвратить дальнейшее сокращение площади земель сельхозназначения.
В 1990 году «сельхозка» в РФ занимала 638 млн га, в 2022 году - 379,1 млн га. При этом площадь сельскохозяйственных угодий за тот же период сократилась на 16 млн га, особо ценных пахотных земель – на 14,9 млн га. Инициаторы законопроекта опасаются, что дальнейшее сокращение сельхоззмель не позволит выполнить поручение президента о росте продукции АПК на 25%.
Спор давний. Сторонники концепции «продовольственной безопасности» выступают против любых вариантов использования сельхозки кроме как по прямому назначению. Особенно - под жилую застройку. Относительно садоводств единого мнения нет. В середине «нулевых» в Ленобласти случались проблемы, вплоть до протестов прокуратуры, с регистрацией садоводств на сельхозугодьях.
По данным свежего (за 2023 год) Доклада о распределении земель, площадь земель сельскохозяйственного назначения в регионе составляет 1700,4 тысяч га. В собственности граждан находится 359,8 тысяч га. В собственности юрлиц - 461,2 тысяч га. За год у граждан 100 га прибавилось, у компаний и организаций столько же убыло.
Кроме того, на территории Петербурга и Ленобласти расположено свыше трех тысяч СНТ (садоводческих некоммерческих товариществ) и ДНП (дачных некоммерческих партнерств), объединяющих около 700 тысяч земельных участков. В течение года там бывают до 2,5 миллиона петербуржцев, а более 200 тысяч петербургских семей живут в них постоянно. Больше половины СНТ расположены на сельхозземлях, более того - на сельхозугодьях.
Неиспользуемые сельхозземли, через включение в границы населенных пунктов, также пополняют участки под многоквартирную застройку и ИЖС. Новый ведомственный барьер осложнит такой перевод. Как пишет «КоммерсантЪ», разработка законопроекта обусловлена «стремлением сократить число злоупотреблений со стороны региональных органов власти».
В Ленобласти и так с 2021 года действует полуофициальный мораторий на перевод сельхозземель в земли населенных пунктов. В 2022 году администрация ЛО, вопреки федеральной инициативе, не разрешила строительство домов на фермерских землях.
Как работает «ведомственное окно», можно посмотреть на конкретном примере. Минсельхоз уполномочен одобрить (или отклонить) каждую персональную заявку по сельской ипотеке.
Процедура занимает до двух месяцев и более. Процент отказов высок. Новых лимитов на программу все равно нет, кредиты по сельской ипотеке не выдают с сентября 2024-го, но тем не менее. Что-то похожее может получиться и с изменением категории «сельхозки».
Похоже, в правительстве просто решили, что на федеральном уровне «злоупотреблений» будет меньше, чем на региональном.
Мнения экспертов
Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент»:
- Есть директива по увеличению ввода ИЖС, в том числе - для улучшения демографической ситуации. Логично было бы осваивать под ИЖС пространства вокруг городов, а удалённые локации использовать для сельхозпроизводства. Но освоение и тех и других земель требует системного подхода, с учетом обеспечения инженерной и социальной инфраструктуры.
Непереведенные земли как правило, остались в удалённых локациях, предназначенных (в основном) для сезонного проживания. Если законопроект будет принят, новые правила только существенно увеличит стоимость земли, уже готовой для возведения коттеджных посёлков, и уменьшит количество территорий для новых проектов.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:
- Безусловно, контроль за оборотом сельхозземель необходим. Но предложенные депутатами меры совершенно избыточны.
В настоящее время перевод сельхозземель в другую категорию осуществляется только с согласования профильного комитета правительстве ЛО. Контроль достаточно строгий.
Для изменения категории требуется предоставить серьёзные обоснования: отчёт об оценке фактического состояния, плодородия почв и сельскохозяйственной ценности земельного участка, провести оценку бонитета - качества земли. А также - выполнить
полноценный проект градостроительного обоснования.
Этих мер более чем достаточно для качественного контроля над тем, чтобы из сельхозоборота не выбыла действительно ценная сельскохозяйственная земля.
Под цели коттеджной или промышленной застройки переводится от несколько гектаров до нескольких десятков гектар земли. Это капля в море по сравнению с потребностями сельхозпредприятий.
Возможно, где-нибудь в плодородном Краснодарском крае надо привлекать Минсельхоз для контроля, но, например, в Ленинградской области, где земледелие гораздо более высоко рискованное в этом точно нет необходимости. Множество полей заброшены, зарастают кустарником, становятся непригодными для земледелия. Такую землю надо передавать под строительство.
Заросшая, заболоченная земля оживает. На ней строятся дома. Решаются задачи предоставления социального жилья, занятости, комплексного развития территории; государство начинает получать дополнительные налоги.
Введение ещё одного контролирующего федерального органа приведёт к затормаживаю и без того долгого (от 2 до 5 лет) процесса перевода земли, к сокращению объемов жилищного строительства и к росту цен.
Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ»:
- С введением нового порядка схема перевода земель в другую категорию через внесение изменений в генпланы станет дороже и потребует больше времени. Дефицит участков под ИЖС будет только нарастать. Насколько я понимаю, в будущем вывод новых массивов в оборот будет происходить только через процедуру КРТ - существенное условие, влияющие на вектор развития рынка. Такие ограничения приведут к укрупнению игроков в сфере территориального девелопмента.
В перспективе я оцениваю такие изменения положительно. Но надо понимать, что одновременно с улучшением качества, обеспеченностью инфраструктурой, безопасностью, вырастет и стоимость земли и домовладений. Экономика загородного девелопмента изменится, он будет более приближен к условиям, в которых сейчас находится сектор МКД.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-дом»:
- Момент для «закручивания гаек» выбран удачно. Сейчас ни в Ленобласти, ни в целом по РФ частный бизнес практически не начинает новых проектов, которые предполагают освоения сельхозземель под ИЖС.
Из-за высокой ключевой ставки кредитные деньги недоступны, будущие проекты заморожены, девелоперы готовятся фиксировать убытки. Ограничения на перевод земель сделают еще хуже тем, кому уже и так плохо.
Государство можно понять, но реакция на вывод огромного количества земель из сельхозоборота довольно запоздалая. Это процесс уже массово произошёл за последние четверть века.
Учитывая тенденции по «раскулачиванию» собственников оборонных предприятий, можно предположить, что и тех, кто ранее переводил сельхозку под жилье, также может постигнуть незавидная участь: прокуратура найдет «неправильные» основания для первоначального оформления собственности.
От добавления инстанции Минсельхоза в процесс перевода земель из сельхозки пострадают лэндлорды и те, кто планирует, но не успеет оформить новый статус своих владений до принятия закона Госдумой.
В очередной раз можно будет убедиться, что предпринимательская деятельность - это деятельность по извлечению прибыли, ведущаяся предпринимателем на свой страх и риск. В данном контексте «риск» - непредсказуемое изменение нормативной базы, непосредственно затрагивающей предпринимателей.