Как обезопасить себя от мошенничества в сделках с недвижимостью.
Человек далекий от рынка недвижимости, не ведающий всех тонкостей оформления сделок с недвижимостью рискует столкнуться с мошенническими действиями, в результате которых может остаться и без денег и без недвижимости.
Кто продавец?
На начальном этапе, в момент поиска недвижимости на сайтах стоит обратить внимание на продавца. При просмотре заинтересовавшего вас объявления, стоит обратить внимание на то, кто его автор частный продавец или агентство недвижимости. Если продает агентство, имеет смысл поинтересоваться его репутацией, сроками работы на рынке, найти отзывы. Если после осмотра квартира объект недвижимости вас удовлетворил, и вы готовы его купить, то юридическую проверку объекта, его хозяина, чистоту сделки вы можете доверить юристу агентства.
Иная ситуация предстанет перед вами, когда собственник квартиры самостоятельно продает объект недвижимости.
Цена объекта.
В первую очередь обратите внимание на цену объекта, если она, ниже рыночной, это должно быть для вас сигналом. Безусловно, цена для вас привлекательна, но причины такого занижения могут быть разные. Снижение цены для срочной продажи кажется явным аргументом, но не всегда основным. Причины такой срочности могут быть разные: мошенничество, риск ареста имущества приставами, продажа квартиры одним из супругов, без разрешения второго супруга перед разводом и тому подобное. Занижение цены всегда имеет скрытый мотив и он как правило влечет за собой риск утраты имущества, т. к. сделка может быть признана по суду недействительной, а вернуть деньги уже переданные продавцу будет весьма проблематично.
Цена ниже рынка так же может быть выставлена при аукционном методе продажи, сравнительно новом на рынке. Агентство выставляет объект на продажу ниже рынка с целью привлечения максимально количества интересантов. Все кто, ищет квартиру в данном районе, обратят на нее внимание, позвонят, как минимум, или приедут смотреть. В процессе просмотра потенциальному покупателю рассказывают о том, как можно приобрети данный объект недвижимости, а именно назначив свою стоимость выше заявленной, кто называет большую стоимость, получает право ее приобрести. Таким образом, цена объекта недвижимости достигает рынка. Аукционный метод продажи помогает быстрее продать объект, не потеряв при этом в стоимости.
Продажа по доверенности.
Покупка недвижимости у лица представляющего собственника на основании доверенности, то же сопряжена множественными рисками. Собственник недвижимости в любой момент может эту доверенность отозвать. Для проверки действительности доверенности используйтся сервис Федеральной нотариальной палаты. Обратите внимание, если доверенность выдана, лицу не родственнику, особенно в случаях, если собственник является пожилым человеком. Одинокие лица преклонного возраста часто становятся жертвами мошеннических действий.
Если в день сделки, совершенной законно и даже зарегистрированной в Россреесте, по доверенности, собственник умирает, то такая сделка может признана недействительной, а квартира становится предметом наследственного права.
При покупке недвижимости
Проверка идентичности продавца:
Покупка недвижимости это ответственное меероприятие, попросите продавца предъявить паспорт, вы имеете полное право, во всех деталях его изучить.
Сравните соответствие фотографии в паспорте с лицом вам его предъявляющим, Если разница существенная, отдаленное сходство – это уже серьезный сигнал для вас. Безусловно, есть собственники, особенно женщины, увлекающиеся пластическими операциями, резкой сменой имиджа и прически, в этом случае просите продавца поменять паспорт, для минимизации рисков.
Посмотрите паспорт на предмет исправлении и записей, не предусмотренных законом. Рисунок ребенка, даже черта ручкой делает этот документ недействительным.
Проверьте действительность паспорта владельца на сайте МВД.
Бывают случаи мошенничества, при которых продавец пользуется старым паспортом, который был якобы потерян, а взамен получен новый. И тем и тем документом мошенник пользуется, в том числе при продаже недвижимости.
Удостоверьтесь в том, что продавец действительно является владельцем недвижимости.
Собственник должен предъявить вам документы подтверждающие собственность. Бумажные свидетельства утратили свою силу. Действительным подтверждением собственности является свежая выписка из ЕГРН на объект недвижимости. Если вы закажите самостоятельно эту выписку, данные о личности продавца будут от вас скрыты. Владелец недвижимости должен заказать выписку на объект и тогда в графе собственник, вы уже можете увидеть его данные.
Вторым документом, подтверждающим собственность является документ основание: это договор купли продажи, договор долевого участи, договор приватизации и т. п.
Личная проверка объекта: Посетите недвижимость лично, чтобы убедиться в её состоянии и соответствии описанию. Обратите внимание на номер квартиры, соответствию адресу. Особенно это актуально в старом фонде, В Петербурге в некоторых парадных могут быть квартиры с номерами 35, 7,8, 46, что значительно осложняет идентификацию квартиры.
Страхование: Рассмотрите возможность страхования сделки, чтобы защитить себя от потенциальных финансовых потерь. Подобное страхование называется титульным. Если у вас возникают хоть малейшие сомнения в объекте недвижимости, обратитесь в зарекомендовавшую себя страховую компанию.
Объектом защиты, в отличие от имущественного страхования, выступает не недвижимость, а право (или титул), которое переходит от прежнего владельца к новому. Другими словами, страхование титула не защитит квартиру от физического уничтожения. Но если суд признает сделку по покупке недействительной и отберет квартиру, то есть шанс вернуть деньги.
Чаще всего титульное страхование оформляют при покупке недвижимости на вторичном рынке и при ипотечных сделках. В первом случае риски потери права собственности особенно высоки — в истории квартиры или дома может быть целая цепочка перепродаж, неучтенных собственников и т. д.
При покупке квартиры на вторичном рынке договор на титульное страхование имеет смысл заключать на 3 года. Заявка в страховую компанию с документами подается заранее, а сам договор страхования титула заключается в день сделки. При высоких рисках утраты права собственности на объект недвижимости страховая компания откажет вам в заключении такого договора.
Существует масса других рисков утраты права собственности на приобретаемый объект.
Если квартира получена по наследству, то всегда есть риск появления неожиданных наследников, например внебрачных детей наследодателя, и сделка по ее продаже может быть признана недействительной.
Юридическая консультация: Проконсультируйтесь с надёжным юристом по недвижимости, который может проверить все аспекты сделки и чистоту объекта недвижимости.
Если вы решились на покупку, то будьте осторожны с предоплатой:
Будьте осторожны с внесением аванса или задатка,особенно если сумма значительная. Сама сделка может и не состоятся, а вот задаток переданный наличными, вы потеряете. Вернуть денежные средства через суд и судебных приставов будет очень проблематично и может затянуться на годы. Для подстраховки аванс лучше внести на аккредитив или банковскую ячейку, предусмотрев договором о возврате аванса в случае разрыва сделки. Не используйте наличные средства для внесения аванса. Если аванс вносится наличными в агентстве недвижимости, то он должен поступить на расчетный счет агентства, а вы должны получить чек.
Официальное оформление сделки:
Все соглашения и платежи должны быть оформлены официально и с соблюдением всех необходимых процедур. Договор купли продажи подлежит обязательной регистрации в Россреестре, для этого можно воспользоваться электронной регистрацией через банк или лично явиться в многофункциональный центр.
Соблюдение этих рекомендаций поможет минимизировать риск столкновения с мошенничеством и обеспечит безопасность вашей сделки. Всегда будьте внимательны и не спешите с заключением сделки. Пользуйтесь услугами проверенных риэлтерских компаний, которые предоставляют весь спектр услуг по проверке и оформлению сделки с недвижимостью.