«Семейная ипотека» задумана правительством как доступная программа на все годы её действия, однако в связи с ужесточением денежно-кредитной политики банки стали накладывать на «семейку» ограничения. Правительство может предпринять меры против вводимых банками собственных ограничений по программе. В сегодняшней статье: причины ограничений и методы борьбы с ними.
СЛОЖНОСТЬ ПОЛУЧЕНИЯ СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКИ
Осенью прошлого года банки начали приостанавливать выдачи по льготной программе из-за исчерпания лимитов. Эту проблему уже решили – даже такого понятия как «лимит» теперь не существует, однако трудности с получением кредита до сих пор существуют по иным причинам. Банки вводят дополнительные ограничения для заёмщиков.
Ограничения для заёмщика
По Семейной ипотеке получить кредит на покупку недвижимости можно под 6% годовых, но, к сожалению, сейчас это только на бумаге. В действительности получить кредит по такой ставке практически невозможно. Нужно либо заплатить комиссию банку, либо оформить комбинированную ипотеку (то есть оформить кредит сверх лимита в 12 млн для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей или 6 млн – для остальных регионов, а на сумму свыше лимита распространяется рыночная ставка). В среднем по статистике получается кредит на 7 млн рублей под 13% годовых, и в нынешних обстоятельствах – это хорошее предложение в сравнении с рыночными. Но это не обещанные 6%.
Трудности возникают ещё на этапе выбора объекта или задачи для кредита (ИЖС) по льготной программе. Банки установили минимальную сумму кредита, что превышает сумму льготной ипотеки по госпрограмме. В таком случае применяется средневзвешенная ставка. Это означает, что на сумму превышающую лимит, установленный государством, банк может установить ставку, близкую к 30%, что в итоге приведет к средневзвешенной ставке по всему кредиту в районе 12-13%. Таким образом, взять семейную ипотеку на объект, который дешевле 6 млн, просто невозможно, а если выше сумма кредита, выше и ставка по ипотеке.
Так же банки требуют комиссию от подрядчиков. Обычно в размере 15-20%. И, выплачивая такую комиссию, застройщик вкладывает её сумму в стоимость объекта. Таким образом происходит удорожание объекта на те же 15-20% – терять прибыль от продажи на комиссиях подрядчики не желают, а потому и перекладывают эту обязанность на заёмщиков.
Так же усложнился процесс получения кредита, от чего процент одобрения значительно снизился.
Главные трудности для семей, подходящих под требования
Даже если семья полностью соответствует требованиям программы, это не факт, что она получит одобрение по кредиту. К концу 2024 года у потенциальных заёмщиков появились две основные проблемы:
- Жесткие требования к долговой нагрузке.
Посредством макропруденциальных лимитов ЦБ значительно ограничил возможности для потенциальных заёмщиков. Если человек уже набрал кредитных обязательств (кредитные карты, потребительские займы) и выплачивает по ним больше 50% от своей заработной платы, то вероятность одобрения стремится к нулю. В случае большого количества таких одобрений банки должны будут создать повышенные резервы, так как ЦБ установил макропруденциальные надбавки для ипотечных кредиторов. Банки стали тщательнее проверять доход, требовать дополнительные справки и созаёмщиков. Таким образом получить льготный кредит стало в разы сложнее – банки перестраховываются и сосредотачиваются на тех заёмщиках, что кажутся наиболее надёжными, тогда как остальные остаются за бортом. - Завышенные требования банков к первоначальному взносу (ПВ).
Так же менее доступной программу делают требования к ПВ, который может достигать 50%. Вместо стандарта в 20% от цены недвижимости, прописанного в программе семейной ипотеки, многие кредитные организации требуют взнос в разы больше. Такое требование так же отсекает большое количество потенциальных зёмщиков, у которых просто нет возможности внести крупную сумму на ПВ, тем более, что минимальная сумма по ипотеке сейчас больше 6 млн (в таком случае ПВ может стартовать с 3 млн рублей).
ДЕЙСТВИЯ ЦБ
Действительно, на рынке сейчас существует практика, по которой некоторые банки получают вознаграждение (комиссию) от застройщиков за выданный кредит по «Семейной ипотеке». Такая схема называется «с субсидированием от застройщика». Данные решения необходимы банкам для обеспечения доходности кредитов, но приводят к удорожанию конечной стоимости недвижимости. Ипотечный стандарт, который будет запущен в 2025 году, должен минимизировать подобные схемы.
Стандартом, в частности, запрещается банкам взимать комиссию с застройщика, если это приводит к увеличению стоимости жилья. Однако что получится на практике — пока неясно. Тем более что Минстрой заявлял о планах еще раз обсудить стандарт с ЦБ. Запрет субсидирования может еще более усложнить ситуацию на рынке новостроек. А пока остаётся только наблюдать за развитием событий и одобрять наших клиентов даже в таких условиях.