Дорогие друзья! Сегодня хочу поднять тему о том, какие договоры аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности можно продлить автоматически и какие докумен ты/действия Вам потребуется для этого совершить.
1. На протяжении 2000-2010 гг. сельскохозяйственные организации заключали на общих собраниях участников общей долевой собственности на земельные участки с/х назначения типовые договоры аренды в условиях которых достаточно часто фигурировала следующая формулировка: «……в случае, если ни одна из сторон не заявила в письменной форме о расторжении договора не позднее, чем за … месяца (года) до истечении срока действия договора, настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях».
Обычно такая формулировка указывается в пункте про срок аренды или в заключительных положениях.
2. Если в Вашем договоре аренды содержится такая формулировка, то такой договор можно продлить автоматически.
3. Что значит АВТОМАТИЧЕСКИ.
Автоматически – означает, что для продления такого договора аренды нет необходимости проводить общее собрание участников общей долевой собственности с повесткой дня об изменении условий договора аренды (о негативных последствиях таких собраний для арендатора я писал ранее в своих статьях).
4. Для регистрации внесения изменений в ЕГРН в отношении арендуемого земельного участка в части срока аренды нет необходимости составлять дополнительное соглашение об изменении срока аренды.
5. В каких случаях автоматическое продление не сработает.
Единственный случай при котором не сработает автоматическое продление – это если в срок указанный в пункте с автоматическом продлением аренды будет проведено общее собрание участников долевой собственности, на котором большинством голосов будет принято решение о намерении участниками общей долевой собственности не продлевать действие договора аренды.
Например, если в условиях договора аренды указано, что в случае, если ни одна из сторон не заявила в письменной форме о расторжении договора не позднее, чем за 3 месяца до истечении срока действия договора, настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Сам договор допустим истекает 01.05.2025. Это означает, что общее собрание участников общей долевой собственности должно быть проведено не позднее 31.01.2025.
Обратите внимание!!! Именно собрание, а не размещено извещение о проведении такого собрания.
6. Также важно знать, что письменное уведомление пайщика (да хоть всех пайщиков!) о намерении не продлевать договор аренды не является основанием, препятствующим автоматическому продлению срока аренды.
7. Как зарегистрировать изменение срока договора аренды в ЕГРН?
Для внесения изменений в ЕГРН в отношении срока аренды Вам понадобится следующие документы:
- заявление о внесение изменений в запись реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества ЕГРН;
- справка органа местного самоуправления (сельсовета) о том, что за период действия договора аренды общее собрание участников общей долевой собственности на арендуемый земельный участок с повесткой дня «О продлении (не продлении) договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя» не проводилось.
Никаких допсоглашений представлять на регистрацию не надо!!!
Если Росреестр укажет в своем отказе (приостановке) на необходимость предоставления дополнительного соглашения, смело обжалуйте такой отказ в суде.
С Уважением к Вам и Вашему делу,
Борзенков Руслан Эдуардович, частнопрактикующий юрист, государственный регистратор прав, партнер АгроЮрист Курск, референт 2 класса, стаж юридичесткой деятельности 12 лет.