На своем участке должно быть не только грамотное строительство всех строений, но и законное их расположение (например, в соответствии с нормами отступов от границ) и юридическое оформление. Зачем вообще нужна регистрация?
Некоторые считают, что регистрация не обязательна. Построили дом и живите без оформления - не платим налоги. Но тут скрывается несколько важных нюансов. Во-первых, если вы решите продать свою недвижимость, то незарегистрированные строения на земельном участке затруднят эту процедуру.
1. Срочная продажа
Может возникнуть срочная необходимость в продаже или дарении, и тогда, к сожалению, вы будете в затруднительном положении, поскольку документы не оформлены. Проблемы придется решать долго и, возможно, мучительно - через суд. И если вы захотите продать, потенциальные покупатели предпочтут объекты с оформленной документацией.
2. Развод и раздел имущества
Аналогично, если у кого-то дело дойдет до развода в семье и раздела имущества, незарегистрированные активы также не удастся поделить без долгих разбирательств, что может привести к судебным тяжбам. Перечислим основные доводы зачем нужна регистрация вашему дому.
3. Вопросы у налоговой
Кроме того, существует риск внимания к вам со стороны налоговых органов. Если обнаружится незарегистрированное строение, подлежащее налогообложению, и докажут, что оно уже длительное время находится на вашем участке, вам могут начислять налоги и штрафы. Поэтому к этой теме следует подходить с осознанием возможных последствий. Настучать на вас могут ваши недоброжелатели.
Согласно статье 19.21 КоАП РФ несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1500 руб до 2000 рублей.
4. Налоговый вычет
Также можно воспользоваться налоговым вычетом, если вы потратили средства на строительство или ремонт. Сохраняя все чеки, вы можете получить возврат, причем это касается как новых домов, так и их ремонта. Однако важно заметить, что налоговый вычет для земельных участков и домов будет возможен только после их официальной регистрации в госреестре.
5. Снос
Контролирующие органы могут потребовать снести строение, если она была возведена без необходимых разрешений или с нарушением строительных норм. Например, строение оказалось в защитной зоне, рядом с трубопроводом или кабелем связи. Такая ситуация вполне реальна. Поэтому просто так взять и построить дом на участке – не самое лучшее решение. Нужно смотреть в градостроительный план местности, где и как проходят коммуникации, есть ли зоны отчуждения, земли лесного фонда и т.п.
При строительстве многоквартирных домов, дорог – земли у частного сектора изымают с компенсацией их стоимости и стоимости строений на них. А если дом незарегистрирован, то и компенсации вам не положено. Его нет для государства.
6. Страхование
Так же вы не можете застраховать строение, если оно не оформлено должным образом. В случае непредвиденных обстоятельств, как пожары или стихийные бедствия, никаких компенсаций не получите.
7. Кредиты
Важный аспект регистрации дома заключается в том, что на его основе можно получить кредит. Это может быть полезно в сложных жизненных ситуациях, когда требуется крупная сумма, которая обычно выдается под залог собственности, включая загородный дом, но только если он стоит на учете, зарегистрирован в госреестре.
8. Изменение законов
Изменение законодательства в стране может произойти в любой момент, и то, что сегодня кажется простым процессом, завтра может стать сложной задачей. Государство может внедрить новые правила, и порядок регистрации зданий на участке станет значительно более запутанным. Поэтому не стоит откладывать регистрацию дома, ожидая лучших времен.
Что не нужно регистрировать?
А что на участке можно не регистрировать? Всё, кроме капитального дома. Если на вашем участке есть полноценный дом, то остальные вспомогательные строения можно не регистрировать. К таким постройкам относятся отдельные гаражи, теплицы, хозпостройки, беседки, септики и другие объекты. Но так было до 2025 года.
С 2025 года вводится налог на капитальные хозяйственные постройки, имеющие фундамент.
К ним относятся бани, теплицы, сараи и туалеты. Такие объекты относятся к категории недвижимого имущества и облагаются налогом по ставке 0,1–0,3% кадастровой стоимости. Если владелец не зарегистрирует хозпостройку, то ФНС самостоятельно проведёт оценку и установит ставку.
От налогообложения освобождены объекты площадью до 50 квадратных метров, которые используются для личного подсобного хозяйства. Однако эта льгота предоставляется только на одно сооружение.
Существуют некоторые ограничения. Первое - высота допстроения не должна превышать 20 метров и максимальное количество этажей не должно быть более трёх. Могут быть весьма крупные вспомогательные строения, но площадью не более 1500 м2, если мы говорим о частном секторе.
Коммерческие объекты подлежат регистрации с более строгими нормами, так как связаны с налогами и вниманием со стороны государства.
Как следует оформлять?
Самый надёжный метод – начать со стандартной процедуры, следуя нормативным требованиям. Регламент такой:
- Официальная подача уведомления о начале строительства. Подать можно через многофункциональный центр (МФЦ).
- По завершению строительных работ основных конструкций – фундамента, стен с закрытым контуром, крыши, установки окон и дверей подать уведомление об окончании строительства и осуществляйте оформление дома.
- Подготовить необходимые документы: планы обмеров участка и внутренней планировки дома.
Эти задачи, как правило, возлагаются на кадастрового инженера. Он лично выезжает на место застройки с инструментами. Выполняет точные измерения (привязку угловых точек к местности) и составление планов.
Ваша роль сводится к оплате его услуг и предоставлению доступа для работы специалиста, который даже может взять на себя полное оформление дома в кадастровом учёте без дополнительных хлопот с вашей стороны. Как правило, проблем не возникает для владельцев корректно построенных объектов.
Кстати, без подобного уведомления о начале строительства невозможно получить ипотеку. Весь этот процесс обязательно нужно было пройти, чтобы банк мог одобрить вам кредит.
Другой способ регистрации дома
Существует так называемый закон о дачной амнистии, согласно которому вы можете сначала построить строение, а затем его зарегистрировать. Процесс выглядит примерно так: вы строите, а потом регистрируете дом. Однако стоит учитывать ряд нюансов. Если ваша постройка нарушает границы в отношении соседей или дороги, или расположена в запрещённых зонах, таких как газопроводы, вам откажут в регистрации.
В некоторых случаях могут даже потребовать снести постройку. Поэтому перед обращением по дачной амнистии необходимо тщательно разобраться с ситуацией на своём участке, чтобы избежать неприятностей и не оказаться в ситуации, когда вы построили в запрещённом месте.
Подведем итог. Главное – это поставить дом на кадастровый учёт. Остальные постройки, как вспомогательные, раньше не требовали такой регистрации, если они отвечали определённым требованиям. А сейчас, если теплица или беседка на фундаменте - они подлежат регистрации и уплате налога на недвижимость. Одно строение площадью до 50 м2 можно не регистрировать.