Друзья мои, приветствую Вас! Сегодня хотелось бы поговорить о таком широко распространённом и важном для многих вопросе, как сдача и съём жилья. Так какие же юридические аспекта данного вопроса нужно знать каждому, кто собирается сдавать или снимать жильё? Как сделать всё правильно и юридически грамотно? Как избежать подводных камней и штрафных санкций?
В данной статье я рассмотрю все юридические аспекты, связанные с договором, заключаемому между сторонами.
Если нанимателем является физическое лицо, а речь в договоре идёт о жилье – то такой договор называется договором найма. При этом наймодателем может выступать как физическое лицо, в том числе в статусе ИП, так и юридическое лицо. Договор найма – это подвид договора аренды, регулируемый отдельными (специальными) нормами, т.е. к нему неприменимы статьи Гражданского Кодекса об аренде.
В договоре найма необходимо указать данные, позволяющие конкретно установить, кем, кому, какой именно объект и на каких условиях передается:
- Паспортные данные сторон договора найма;
- Наименование и кадастровый номер объекта недвижимости;
- Точный адрес объекта недвижимости;
- Характеристики объекта недвижимости: площадь, этаж и т.д.;
- Срок действия (если срок действия договора не указан, он будет считаться заключенным на 5 лет);
- Размер оплаты (в случае неуказания размера оплаты договор будет считаться незаключенным);
- Сроки внесения оплаты (при неуказании сроков внесения будет считаться, что оплата должна вноситься нанимателем ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем).
Договор найма в обязательном порядке должен быть заключен в письменной форме. При этом он не обязательно должен быть подписан обеими сторонами непосредственно. Возможно дистанционно обменяться сканами договора, которую каждая из сторон подпишет со своей стороны.
Если срок действия договора составляет 1 год и более, то необходимо зарегистрировать в Росреестре обременение на объект недвижимости. При этом законодательством установлен срок регистрации обременения – не более 1 месяца со дня заключения договора найма. Отметим, что подать заявление на регистрацию обременения могут только обе стороны договора совместно. И в данном случае договор найма между сторонами должен быть также подписан совместно, вариант с пересылкой сканов не подойдёт.
А что будет, если договор сроком на 1 год и более не зарегистрировать в установленном законом порядке? Во-первых, при смене собственника помещения новый собственник не обязан учитывать данный договор найма и может потребовать освободить помещение. А во-вторых за нерегистрацию и несвоевременную регистрацию предусмотрены штрафы для обеих сторон договора: для физлиц – 5 000 рублей, для ИП – 100 000 рублей, для юрлиц – 200 000 рублей.
Необходимо отметить также, что по окончанию срока договора найма запись об обременении не снимается автоматически. Снять обременение можно только по заявлению. При этом подача заявления обеими сторонами не требуется. Достаточно заявления от одной из сторон договора.
По истечении срока договора найма, заключенного на срок от 1 года до 5 лет, наймодатель не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора обязан предложить нанимателю заключить договор на тех же, либо иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этого условия, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
По истечении срока договора найма, заключенного на срок менее 1 года, договор прекращает свое действие.
Довольно распространенной является практика, когда в договоре найма устанавливается срок действия договора 11 месяцев. Для автоматического продления такого договора в случае отсутствия возражений у сторон необходимо указать, что по истечении срока договора, он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях. Именно возобновленным, так как пролонгация (т.е. увеличение срока) договора повлечет за собой обязанность по регистрации обременения в Росреестре.
Надеюсь данная статья будет полезной как тем, кто занимается сдачей жилья, так и тем, кто снимает. Знание и точное соблюдение требований законодательства – гарантия спокойствия и надежности отношений между нанимателем и наймодателем.
В следующих публикациях я обязательно продолжу рассмотрение различных аспектов рынка найма жилья. Буду рад видеть Вас в числе подписчиков на моём канале.