Прошедший 2024 год отметился разнонаправленными квартальными тенденциями в изменении стоимости жилой недвижимости на территории Большой Ялты (Республика Крым). Однако, несмотря на падение в III квартале, средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости на рынке вторичной жилой недвижимости в городе Ялта и посёлках городского типа Ялтинской ривьеры по итогам года выросла на 6.1% достигнув отметки в 268,4 тыс. руб. за кв.м.
Для тех, кому лень читать предлагаем ознакомиться с таблице на следующей картинке, а для тех кому интересно - читаем далее материал маркетингового агентства "Маркет Крым", в котором расскажем о ценовых тенденциях рынка вторичной жилой недвижимости Большой Ялты в разрезе комнатности квартир и апартаментов, поскольку цена на 1-комнатные и 10-комнатные квартиры не может меняться одинаково, поскольку у таких объектов недвижимости совершенно разный портрет потенциального покупателя.
Прежде всего о средних ценах по оконцовке 2024 года
Наиболее дорогостоящими в пределах Большой Ялты в декабре 2024 года оставались 4 и более комнатные квартиры - 292,0 тыс. руб. за кв.м. Это противоречит практике обычных российских городов, где цена за квадратный метр как правило уменьшается с увеличением комнатности. В этой части Ялта как курортный город характерна тем, что многокомнатные квартиры - это последние этажи высотных жилых комплексов или комплексов апартаментов с видом на море, либо это квартиры в малоэтажных домах дореволюционной (1917) постройки с "дворянским происхождением" и расположением в историческом центре.
Также в тройке лидеров: квартиры свободной планировки - 274,6 тыс. руб. за кв.м. и 2-комнатные - 268,8 тыс. руб. за кв.м.
Самые дешёвые квадратные метры по Ялте в 2-комнатных квартирах - 253,9 тыс. руб. за кв.м. Здесь цена связана с тем, что такие квартиры как правила имеются в домах постройки периода СССР. Таких квартир сейчас на рынке 18% от общего объёма предложения (в количественном отношении). Доли квартир соответствующей комнатностью, стоящих на продаже в декабре 2024 года можно посмотреть на следующем графике.
Наибольшую долю в 30% из выставленных на продажу по Большой Ялте квартир занимают однокомнатные квартиры. Поскольку в последние 20 лет застройщики закладывают в проекты новостроек по большей части именно однокомнатные квартиры (из расчёта на покупателей, которые приобретают квартиры под сдачу в аренду), то можно утверждать что советский жилой фонд в населённых пунктах Ялтинской ривьеры сейчас на рынке жилья представлен гораздо меньшими объёмами нежели вчерашние новостройки.
Примечательно, что 1-комнатные квартиры стали и одним из лидеров ценового роста.
Сильнее всего на территории Большой Ялты за 2024 год подорожали многокомнатные квартиры. Прирост стоимости квадратного метра за год составил 15,1%. Однако следует понимать, что это цена за которую объекты были выставлены на продажу. Дисконт при реальных сделках для таких объектов может быть весьма существенным.
Как уже было сказано выше, в лидерах роста также оказались 1-комнатные квартиры и апартаменты, которые за год в среднем прибавили к цене продажи 11.7%. Такие квартиры при даже высоких ялтинских ценниках на квадратные метры являются хорошим инвестиционным активом.
А вот похожий актив - квартиры и апартаменты студии наоборот за год потеряли 6,1% стоимости квадратного метра, что скорее указывает не столько на проседание рынка арендного жилья, сколько снижение спроса на инвестиционную недвижимость, поскольку студии - это, по большей части нежилые помещения в комплексах апартаментов, которые приобретались с целью последующей перепродажи.
В этой части крайне показательно изменение объёма предложения на рынке, имевшее место в прошедшем году.
Так вот за прошлый 2024 год на продаже значительно поубавилось 2, 3 , 4 и более -комнатных квартир. Существенно меньше (на 32,6%) стало объявлений о продаже 2-комнатных квартир. И на 25,2% снизилось количество предложений о продаже многокомнатных квартир.
В этом отношении следует уточнить, что вряд ли это связано с ростом продаж таких объектов недвижимости. В нынешних экономических условиях, когда доходность банковских депозитов в разы превышает доходность объектов недвижимости, сомнительно, что найдётся такое количество желающих купить квартиру с стоимостном диапазоне: 100-500 млн. руб.. Скорее речь идёт о том, что продавцы таких квартир попросту не верят в наличие покупателя и снимают квартиры с продажи.
При этом на рынке вторичной жилой недвижимости стало на 135,2% больше объявлений о продаже 1-комнатных квартир и апартаментов и на 55,2% больше объявлений о продаже студий (в подавляющем большинстве апартаменты).
Свою существенную лепту в этот рост объёма предложения по продаже квартир и апартаментов на рынке вторичной жилой недвижимости Ялтинского региона вносят застройщики, которые продолжают активно застраивать Ялту комплексами апартаментов. Причем на распродажу помещений в таких новостройках уходят годы. Так в продаже стоят квартиры в ЖК "Никитский дворец" (пгт. Отрадное), который был сдан в 2022 году. ЖК "Аквамарин 2019 года постройки. ЖК "Шато-Лувр" -2018. ЖК "Паруса" (пгт. Виноградное) и ЖК "Лето" (г. Ялта) - оба 2017 года постройки. ЖК «ART YALTA» - 2014 года постройки. И даже "дореволюционный" 2013 комплекс апартаментов "Резиденция Дарсан". В целом, можно сказать, что застройщики, вкупе с монетарной политикой ЦБ РФ, успешно перегрели рынок жилой недвижимости большой Ялты.
Ещё одним "вкладчиком" в перегрев рынка стали "поуехавшие", ранее приобретавшие квартиры в МКД и помещения в комплексах апартаментов с целью летнего отдыха, а также в инвестиционных целях, как актив с минимальными рисками.
Все эти посылы делают крайне показательной ситуацией с поквартальными прыжками средних цен на квартиры-студии и апартаменты-студии в течении 2024 года, которые в конечном итоге всё равно показали отрицательную динамику, потеряв в среднем 6,1% стоимости.
Средняя стоимость квадратного метра студий в многоквартирных домах и комплексах апартаментов на территории Большой Ялты к концу 2024 года составила 256,3 тыс. руб. за кв. м. При средней площади ялтинских студий в 43,4 кв. м. среднестатистическая студия в данном регионе стоит 11,1 млн. руб.
Средняя стоимость квадратного метра 1-комнатных квартир и апартаментов в населённых пунктах Ялтинского городского совета к концу декабря 2024 года составила 266,9 тыс. руб. за кв. м. Среднестатистическая однушка выставленная на продажу в Ялта в декабре 2024 года имеет площадь 61,1 кв.м. и продаётся за 16,3 млн. руб.
Падение стоимости ялтинских однушек наблюдалось только во II квартале 2024 года. Годовой прирост стоимости составил 11,7%.
Средняя стоимость квадрата 2-комнатных квартир (реже апартаментов) в Ялтинской зоне Южного берега Крыма по итогам 2024 года составила 268,8 тыс. руб. за кв. м. Усреднённая двушка выставленная на продажу в Ялта в декабре 2024 года имеет площадь 95,2 кв.м. и стоит 25,6 млн. руб.
Цены на ялтинские двушки практически равномерно снижались в течении первых 3 кварталов 2024 года, но в 4 квартале отыграли всё ранее наблюдавшееся падение. Годовой прирост стоимости составил 4,3%.
Средняя стоимость квадратного метра 3-комнатных квартир в Ялтинском регионе к концу 2024 года составила 253,9 тыс. руб. за кв. м. Среднестатистическая трёшка продающаяся в Ялте имеет в конце декабря 2024 года имеет среднюю площадь в 201,4 кв.м. и ценник в 51,1 млн. руб.
Ценовые качели на рынке наблюдались в течение всего 2024 года. Но в итоге трёшки оказались в плюсе, прибавив к цене 3,8%.
Говорить про цену на среднестатистическую многокомнатную квартиру не приходится. Условный квадратный метр к концу года стоил 292 тыс. руб.. Ценовая динамика положительная: +15,1% к стоимости 1 кв.м.
Средняя стоимость 1 кв.м. квартир свободной планировки в Ялтинском регине к концу 2024 года составила 274,6 тыс. руб. за кв.м. Как правило свободная планировка по площади 35,5 кв.м. не дотягивает даже до студии. По сути это самые дешёвые жилые помещения со средней стоимостью в 9,8 млн. руб. Прибавка к цене с начала 2024 года составила 4,4%
Таковыми оказались в 2024 году тенденции рынка вторичной жилой недвижимости Большой Ялты (Республика Крым) в разрезе комнатности квартир и апартаментов.
В следующих обзорах рынка вторичной жилой недвижимости Ялты от маркетингового агентства "маркет-Крым" будет показана динамика рынка по населённым пунктам Ялтинской ривьеры, а также по годам постройки домов