Чтобы лучше подготовиться к будущему, важно хорошо понимать прошлое — такая аналитика важна для крупных отраслей, и строительство не исключение. Главный тренд 2024 — рекордные инвестиции в коммерческую недвижимость. Объем строительства офисов удвоился по сравнению с 2023 годом, 84% площадей уже реализовано, а частные компании стали уделять покупке недвижимости больше внимания, чем инвесторы — в статье собрали эти и другие итоги 2024 года от генерального директора CORE.XP Владимира Пинаева.
Главные приоритеты рынка
В 2024 году офисные, складские и производственные помещения для собственных нужд бизнеса привлекли в 3,5 раза больше вложений, чем в 2023. Серьезно выросла доля покупки офисов — до 40%, более 700 кв. м, в отличие от 2023 года, где этот показатель составлял 24%. Важно отметить, что приобретали офисы чаще всего коммерческие компании для собственного пользования, — инвесторы приобрели всего 16% всех площадей.
Речь идет как о больших офисных зданиях, так и о малых площадях. Вместе с тем, как РЖД приобрели 263 тыс. кв. м офисной площади в бизнес-центре Moscow Towers, офисы до 500 кв. м тоже пользовались спросом. Продажи небольших офисов оказались на 43% выше 2023 года, а в 77% случаев офисы были куплены в новостройках.
В плане аренды, лидерами стали компании из категории «Недвижимость и строительство» (16%), «IT-компании» (14%) и «Транспортные организации» (13%). Конечно, одну из главных ролей играет ритейл — только в Москве ввели в эксплуатацию 96,2 тыс. кв. м торгово-развлекательных центров.
Инвестиции в складские и производственные помещения почти догнали офисы
Интерес к регионам в сегменте растет — в 2024 строители ввели в эксплуатацию 4,5 млн кв. м складов, больше половины которых приходится на регионы. Годовой объем сделок в сегменте превысил 6 млн кв. м, в регионах прошли 62% сделок. Особый интерес вызывают новые регионы России, которые представляют широкие возможности для развития. В регионах хорошо раскрывается еще одна особенность развития сегмента — повышение интереса к нестандартным логистическим центрам, которые компании арендуют или покупают целиком. Такие решения помогают лучше выстраивать логистику.
Главную роль, как и в предыдущие годы, сыграл ритейл и маркетплейсы — около 60% всего объема инвестиций пришлось на них, и хотя этот показатель несущественно замедляется, ритейл-компании скорее всего еще долго будут удерживать лидирующие позиции. Влияние сегмента ecommerce на строительный рынок велико: согласно INFOLine-Аналитике, к 2028 году почти 80% всех товаров может продаваться онлайн, а значит рост ритейла неизбежен и спрос на коммерческую недвижимость не прекратится.
Всё ли было так гладко?
Вместе с ростом коммерческого интереса, профессиональные инвесторы сократили свои инвестиции почти на 10%. В сегменте аренды снизились инвестиции в небольшие офисы — это связано, в первую очередь, со скоростью строительства, которую развили девелоперы — арендаторы торопили сдачу объектов, надеясь завершить отделку своими силами, что привело к тренду на оперативную сдачу офисов и неготовность большинства помещений в плане отделки — таких офисов стало 12% от всех сделок.
Иностранных продавцов стало еще меньше — всего 9% от всех инвестиционных сделок, в то время как в 2023 году этот показатель держался на уровне 33%.
Несмотря на позитивные показатели по складским и производственным помещениям, сегмент оказался на пределе своих возможностей — интерес к регионам растет, а профессиональных строительных компаний, способных выполнить крупные заказы, не хватает. С одной стороны, это потенциальный риск снижения интереса к сегменту, с другой — свободная ниша для строительных компаний из жилого сегмента, отличная возможность диверсифицировать строительство, получить больше льгот и прибыли.
Что сыграло главную роль в переменах?
Ключевой драйвер изменений прошлого года — конечно, рост российской экономики (ВВП в 4,1% г/г). Позитивные изменения подталкивают к развитию ритейл как основного игрока на рынке, укрепляя интерес сегмента как к покупке, так и к аренде помещений.
Отрицательное влияние оказало повышение ключевой ставки до 21%. Этот фактор и дальше будет влиять на рынок инвестиций в недвижимость, и в 2025 году может существенно повлиять на темпы роста строительства. Владимир Пинаев предполагает, что объем сделок может сократиться на 30% за счет падения спроса арендаторов, особенно из «среднего» сегмента — с потребностью в площади менее 30 тыс. кв. м.
Несмотря на уход крупных арендаторов, на рынок вышли новые зарубежные бренды. Более 23% из них — европейские компании, и почти 60% — представители Азии. Им предстоит побороться за рынок с местными производителями и качественная недвижимость определенно будет одним из мощнейших стимулов.
Подведем итоги
Прошлый год оказался для строительной отрасли испытанием — одни сегменты существенно пострадали (-70% инвестиций год к году в ритейле, -29% в гостиничном бизнесе), другие — кратно выросли. Так, в площадки под жилье инвестировали вдвое больше, чем в 2023 — 330 миллиардов рублей, почти в два раза вырос производственно-складской сектор, а офисная недвижимость показала еще больший результат — в 3,5 раза больше инвестиций.
Эксперты CORE.XP прогнозируют повышение банковских ставок до 15%, а также возможный рост стоимости за счет повышения ключевой ставки. Однако это не значит падение объемов инвестиций — арендаторы и арендодатели находят новые механизмы взаимодействия, например, привязывают коммерческие условия к изменениям на рынке в зависимости от ключевой ставки. Как арендаторы, так и арендодатели и строители учатся жить в новом, постоянно меняющемся мире, и неизбежно найдут новые способы обоюдно выгодно использовать коммерческую недвижимость.
В 2025 строительство офисов будет расти как минимум в 1,6 раз по сравнению с 2024, рост производственных помещений также не замедлится. Хорошая новость и для девелоперов, что уже работают в сфере коммерческой недвижимости, и для тех, кто хочет начать работать в сегменте. Ухватить эти возможности поможет технологическая готовность строительных компаний — цифровизация процессов и постоянное обучение персонала. А разобраться с тем, с чего начать переход к новым технологиям помогут эксперты «Экзон».
✅ Подписывайтесь на наш телеграмм канал , чтобы быть в курсе всех новостей отрасли и компании "Экзон"!