Квартира-студия – интересный продукт, но подходит он далеко не всем даже в качестве инвестиций. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, проанализировал, что происходит на рынке студий, а также кому стоит рассмотреть покупку студии, а кому это противопоказано.
Что происходит на рынке студий в 2025 году?
Большинство агентов вам скажут, что квартиры-студии никому не нужны. Это мнение вполне понятно, ведь с продажи таких объектов большую комиссию не получить, поэтому риелторы часто стараются продать однокомнатные или двухкомнатные квартиры, с которых можно заработать больше. Только вот это никак не отражает реальную ситуацию со спросом и предложением на рынке студий.
В последние годы был определенный тренд: все говорили о выгодности покупки студий, а застройщики с удовольствием их строили. Дошло до того, что начали появляться студии площадью всего 10 м2. Кроме того, некоторые собственники делили большие квартиры на несколько маленьких студий, хотя сейчас это незаконно и многим пришлось возвращать планировки в исходное состояние.
Но у властей своя политика, и с мая 2024 года в Москве и Санкт-Петербурге строительство квартир-студий площадью менее 28 м2 официально запрещено. После введения запрета многие бросились покупать оставшиеся ликвидные студии, опасаясь, что в какой-то момент они исчезнут с рынка. Однако прошло время, и мы видим, что некоторые застройщики нашли способы обходить запрет. Кажется, будто они обладают какими-то «волшебными навыками», словно учились в Хогвартсе, чтобы проектировать маленькие квартиры.
Также в Москве теперь негласно запрещено строить апартаменты. Более того, некоторые незаконно возведенные постройки уже снесены. В 2024 году ни один застройщик не получил разрешение на строительство новых апартаментов.
Ранее мы думали, что после запрета студий на рынке жилой недвижимости эту нишу займут апартаменты. Однако и они попали под ограничения. Несмотря на это, компании вроде ПИКа продолжают продавать небольшие квартиры площадью 19–23 м2. Например, за МКАДом можно найти квартиру от ПИКа за 3,5 млн ₽. Однако такая квартира, как правило, продается без чистовой отделки.
Я часто показываю этот скрин из Циана со студиями в продаже – как новостройки, так и вторичное жилье. Рассматривая рынок недвижимости целиком, может показаться, что объектов действительно много. Однако сюда входят студии разных размеров — и 30, и 40, и 50 м2. И далеко не все они ликвидны, скорее наоборот. Когда люди выбирают недвижимость для покупки или инвестиций, их выбор обычно падает на небольшие студии площадью 20–25 м2 (и по документам они всегда проходят как «однокомнатные квартиры», поскольку такого понятия как «студия» официально не существует).
Наиболее востребованная студия — это классический «пенал»: санузел, небольшая кухня, зона для кровати и шкафов. Это жилье чаще всего покупают как первое, и в нем обычно живет один человек.
Если посмотреть на рынок в целом, включая как новостройки, так и вторичное жилье, становится очевидно, что основная масса предложений — это квартиры площадью 30–70 м2. Квартиры-студии занимают небольшую долю, около 7%, несмотря на то, что многие думают иначе. Основную же часть рынка занимают квартиры площадью 25–70 м2, что подтверждается статистикой: их доля достигает 80%.
По моим оценкам, доля студий на общем рынке недвижимости Москвы (включая готовые и строящиеся объекты) составляет около 1–1,5%. Для сравнения, однокомнатные квартиры занимают 40–60% рынка. Поэтому я часто отмечаю, что классическая однокомнатная квартира — не лучшая инвестиция, поскольку она попадает в перенасыщенный сегмент. Тем не менее квартира-студия тоже подходит не всем.
Кому стоит и не стоит покупать квартиры-студии?
Покупка квартиры-студии имеет смысл, но только при определенных условиях и целях.
- Первая консервативная инвестиция
Если вы впервые рассматриваете инвестиции и у вас есть небольшой капитал, например, около 1,4 млн ₽, студия может стать неплохим вариантом. Она позволяет:
- Сохранить капитал.
- Получить первый опыт управления недвижимостью.
- Обеспечить стабильный арендный поток.
- Налоговые преимущества
При площади квартиры до 20 м² налог на имущество отсутствует, что делает студии более выгодными для владельцев. Вы платите только налог на доход от аренды. - Цель — краткосрочные инвестиции (3–5 лет)
Покупка студии лучше всего подходит для краткосрочных целей. Оптимальная стратегия:
- Купить на этапе строительства.
- Принять квартиру, подготовить ее для аренды и сдавать 2–3 года.
- Продать объект после улучшения его ликвидности (обычно через 2 года после ввода дома в эксплуатацию).
Когда не стоит покупать студию
- Если уже есть диверсифицированный портфель недвижимости
В таких случаях студия может не добавить значимой ценности. Инвесторы с уже сформированным портфелем обычно ищут проекты с высоким доходом, стабильным арендным потоком и меньшими операционными рисками. - Инвесторам с крупным капиталом
Если у вас уже есть активы на рынке недвижимости и капитал от 25–30 млн ₽, стоит рассмотреть более крупные объекты:
- Евро-3. Это оптимально для создания стабильного ежемесячного потока. Такие квартиры могут приносить 250–350 тыс. ₽ в месяц в аренду, что меньше хлопот, чем управление несколькими студиями. Пример: покупка одной качественной евро-трешки в рассрочку или за наличные в хорошем проекте, например, в ЖК «Сердце столицы».
- Тем, кто ценит простоту управления
Управлять несколькими студиями (5–10 объектов) может быть сложно. Это требует либо передачи управления профессиональной компании (например, Smarent), либо самостоятельной работы, что не подходит для занятых людей. - Тем, кто не хочет мелкой спекуляции
Некоторые инвесторы предпочитают получать стабильный доход от аренды крупных объектов, например, сдавая большие квартиры семьям, вместо частой смены арендаторов в студиях. - Для покупки за наличные
Если планируется покупка без ипотеки, часто выгоднее выбрать небольшую евро-трешку, чем несколько студий. Это удобнее в управлении и предоставляет стабильный доход с меньшими рисками перепродажи. - Если вы планируете владеть объектом более 10 лет
Такие инвестиции менее эффективны, так как вы теряете гибкость при изменении рыночной ситуации.