Без вступлений и катанья. Сейчас разберём конкретные схемы выгодного приобретения квартиры, где можно существенно сэкономить, снизить расходы или компенсировать траты.
Загибайте пальцы!
1. Покупка квартиры в новостройке на старте продаж + переуступка
Суть: Купить квартиру у застройщика на нулевом этапе строительства по минимальной цене, а затем продать её по переуступке на этапе высокой готовности дома, когда цены вырастут.
Как это работает?
- На старте продаж застройщики продают квартиры на 15–30% дешевле от цены сдачи дома
- Когда готовность объекта превышает 70–80%, цена может вырасти на 20–50%
- Если не хочется продавать, просто покупаете по минимальной цене и экономите бюджет. А на сэкономленное можно слетать на море отметить выгодное приобретение
Выгода:
Можно зафиксировать стоимость и продать дороже, заработав 500 тыс. – 2 млн ₽ на разнице. Если покупаешь для себя – просто получаешь квартиру дешевле, чем она будет стоить при сдаче.
Как минимизировать риски (а куда без них, да?):
Выбирать надёжного застройщика – банкротство компании приведёт к долгострою и неликвиду. На старте строительства квартира оформляется по ДДУ (долевое участие), а при продаже через переуступку есть налоговые нюансы – но это уже обширная тема отдельного поста. К слову, налоговые нюансы можно учесть и нивелировать с нашей помощью, а не штудировать до потери пульса базу налогового законодательства
2. Использование налоговых вычетов (до 1.3 млн ₽ возврата)
Суть: Вернуть до 1.3 млн ₽ через налоговые вычеты при покупке недвижимости.
Как это работает?
Основной вычет – 13% от стоимости квартиры, но не более 260 тыс. ₽ (с квартиры до 2 млн ₽).
Процентный вычет – 13% с выплаченных процентов по ипотеке (максимум 3 млн ₽ → возврат 390 тыс. ₽).
Выгода:
Возврат до 650 тыс. ₽ на одного человека (или 1.3 млн ₽ на семейную пару). Можно оформить через ФНС или через работодателя (уменьшается подоходный налог).
Нюансы, которые стоит учесть и, возможно, тогда применить другую схему из описанных в этой статье:
Должен быть официальный доход и уплата НДФЛ (13%). Если покупка квартиры осуществляется через маткапитал, вычет с этой суммы не получить.
3. Покупка квартиры у банка через торги (банкротные или залоговые квартиры)
Суть: Купить квартиру ниже рыночной стоимости на 20–50%, участвуя в торгах по банкротству или выкупая залоговую недвижимость.
Как это работает?
- Банки продают недвижимость, изъятую у должников – часто по цене на 30% ниже рынка
- Участвуя в торгах по банкротству, можно найти квартиры на 40–50% дешевле
- Некоторые объекты можно сразу перепродать дороже
Выгода:
Снижение цены на 500 тыс. – 3 млн ₽. Уже подумали куда можно припарковать высвободившиеся средства на уверенный шестизнак или даже семизнак? Приятная головная боль, правда?
Возможность перепродажи с прибылью или сдачи в аренду по рыночной цене.
Риски и нюансы:
Квартиры могут иметь юридические проблемы (долги, обременения).
Процесс участия в торгах требует подготовки. Но в целом – это решаемая задача. Достаточно одной консультации у профессионала рынка, который разжуёт и в рот положит что и как надо сделать. Заплатите 10-15 тысяч рублей, но получите в свой арсенал мощный инструмент, способный генерить (или экономить) деньги с каждой сделки в 10+ раз больше.
4. Покупка с дальнейшей сдачей в аренду (самоокупаемая ипотека)
Суть: Взять ипотеку на квартиру, которая будет сама себя окупать за счёт аренды.
Как это работает?
- Выбираем ликвидный объект, где аренда покрывает 80–100% ипотечного платежа
- Например, в Москве студию за 5 млн ₽ можно сдавать за 45 тыс. ₽/мес., а ипотека составит 35–40 тыс. ₽/мес.
- Через 10–15 лет получаете оплаченную квартиру за чужие деньги. Рентабельность собственных вложений при такой схеме стремится к бесконечности (ипотека и арендные платежи покрывают 80-100% финансирования актива) – деньги (или актив в нашем случае) на пустом месте из воздуха как раз про это
Выгода:
Минимальные личные расходы – жильё оплачивают арендаторы. За свои вы купили бы 1 квартиру, условно. А за чужие можете сделать даже 10 сделок и сформировать нешуточный актив в долгосрок
Риски и нюансы:
Нужно правильно выбрать район и формат квартиры – ликвидность важна.
Возможны простои аренды, когда платить ипотеку придётся самому. Решаемая задача при найме ассистента или менеджера. Или же передача актива в управление.
5. Использование программ субсидирования (ставка от 0.1%) (надо уточнять, может быть уже не актуально)
Суть: Воспользоваться льготными программами ипотеки со сниженной процентной ставкой.
Какие программы есть?
Госпрограммы: «Семейная ипотека», «Льготная ипотека», «IT-ипотека» – ставка 1–6%.
Субсидированные застройщиками кредиты – ставка 0.1–3%.
Рассрочка от застройщика без процентов.
Выгода:
Снижение переплаты по ипотеке на 2–5 млн ₽ за счёт льготных условий.
Возможность взять квартиру в кредит дешевле аренды.
Риски и нюансы:
Льготные ставки действуют только первые 1–5 лет, потом они могут повышаться.
6. Объединение нескольких программ (кешбэк от застройщика + налоговый вычет + льготная ипотека)
Суть: использовать сразу несколько схем, чтобы минимизировать расходы.
Пример:
1️. Берёте льготную ипотеку (ставка 1%)
2. Используете налоговый вычет (до 650 тыс. ₽)
3. Получаете кэшбек от застройщика (например, 300 тыс. ₽ в подарок)
Выгода:
Снижение затрат на 1–3 млн ₽.
Риски:
Надо внимательно согласовать все программы, чтобы они сочетались. Не ломайте голову, закажите консультацию и получите пошаговый план, что делать.
7. Долевое приобретение (покупка в складчину)
Суть: Купить квартиру вместе с кем-то и разделить затраты, либо оформить первую квартиру на родителей, а вторую – на себя для налоговых вычетов.
Как это работает?
- Если покупаете вдвоём, можно вдвое уменьшить ипотечные платежи
- Оформляя разные квартиры на разных членов семьи, можно удвоить налоговый вычет
Выгода:
Реальная экономия до 1.3 млн ₽ по налогам.
Меньше ежемесячные выплаты.
Риски и нюансы:
Важно заранее обговорить условия владения и возможного раздела.
Подобьём промежуточные итоги? Топ-3 лучших схем:
Для инвестиций: Покупка на старте продаж с перепродажей
Для личного жилья: Льготная ипотека + налоговый вычет + кешбэк
Для пассивного дохода: Самоокупаемая ипотека под аренду
Двигаемся дальше? Поехали!
8. Покупка квартиры через компанию с НДС-вычетом
Суть: Если владеете ООО на общей системе налогообложения (ОСНО), можно купить квартиру через юрлицо и вернуть 20% НДС. Профит!
Как это работает?
- Покупаете квартиру от юрлица, где в договоре выделен НДС.
- Включаете сумму в расходы компании и возвращаете 20% от стоимости через налоговый вычет.
Выгода:
Экономия до 20% от цены, если объект продаётся с НДС
Можно оформить офис, апартаменты или коммерческую недвижимость и позже перевести в жилой фонд
Риски и нюансы:
Работает только для ИП/ООО на ОСНО
Нельзя купить НДС-освобождённые объекты
9. Покупка квартиры с материнским капиталом + субсидии от региона
Суть: Использовать комбинацию субсидий для сокращения расходов.
Как это работает?
- Используете маткапитал (586 тыс. ₽ в 2024 году) как первый взнос по ипотеке
- Оформляете региональные программы поддержки (есть в 80+ регионах)
- В некоторых регионах дают дополнительные выплаты до 1 млн ₽ для семей с детьми
Выгода:
Можно купить квартиру без первоначального взноса.
Снижение ипотечной нагрузки.
Риски и нюансы:
Жильё должно соответствовать требованиям ПФР (не все объекты подходят). Уточняйте у профессионалов рынка. Не устану повторять – вложите в знания 10-15 тысяч и затем пользуйтесь ими столько раз, сколько посчитаете нужным. Это 100% окупаемые вложения в себя.
10. Покупка квартиры через аккредитив – защита от двойной продажи
Суть: Использование банковского аккредитива вместо расчётов наличными поможет избежать мошенничества и двойных продаж.
Как это работает?
- Покупатель кладёт деньги в банк, а продавец получает их только после регистрации права собственности.
- Уменьшается риск потери денег, если сделка будет оспорена.
Выгода:
100% безопасный способ расчётов. Нивелирование риска потерь денег, если столкнётесь с недобросовестными продавцами.
Риски и нюансы:
Нужно оплатить банковскую комиссию (обычно 0.1–0.5% от суммы)
11. Покупка квартиры в рассрочку у застройщика (без процентов)
Суть: Вместо ипотеки можно взять рассрочку у застройщика и избежать переплаты по кредиту.
Как это работает?
- Застройщики предлагают рассрочку на 1–3 года без процентов.
- Обычно требуется 30–50% первого взноса.
- Если через 1–2 года продать квартиру дороже – можно выйти в плюс без процентов.
Выгода:
Экономия на процентах (нет переплаты по ипотеке).
Можно продать дороже и не платить проценты банку.
Риски:
Рассрочка на короткий срок – надо быстро погасить. Подходит не всем.
Иногда цена квартиры изначально выше рыночной (нужно проверять).
12. Покупка квартиры по договору ренты (альтернатива ипотеке)
Суть: Купить квартиру у пенсионера без кредита, договорившись о пожизненном содержании вместо единовременной оплаты.
Как это работает?
- Заключается договор ренты, где покупатель обязуется платить пожизненную пенсию владельцу (или обеспечивать уход)
- После смерти владельца квартира автоматически переходит в собственность покупателя
- Сумма выплат обычно ниже рыночной стоимости квартиры
Выгода:
Цена ниже, чем на рынке на 30–50%.
Не требуется ипотека или большой первоначальный взнос.
Риски и нюансы:
Срок выплат может быть длинным – важно просчитать экономику.
Владелец квартиры может оспорить сделку через суд.
Итак, финальный Топ-5 выгодных схем купить квартиру:
Инвесторам: Покупка новостроек на старте с перепродажей.
Семьям: Льготная ипотека + маткапитал + налоговый вычет.
Арендаторам: Покупка квартиры, сдача в аренду (чтобы ипотеку платили квартиранты).
Бизнесу: Покупка через ООО с возвратом НДС (экономия 20%).
Людям без больших денег: Рассрочка у застройщика или договор ренты.
Если нужна конкретная стратегия под ваш случай или обстоятельства, давайте разберём ситуацию в деталях и подберём идеальную квартиру под ваши параметры.
Для этого ответьте на пару-тройку вопросов за 1 минуту по ссылке ниже:
И мы свяжемся с вами уже с готовыми вариантами и подборками подходящих квартир. А там уже сами решите – надо вам это или нет – никаких обязательств с вашей стороны
Действуйте, жмите на этот текст и заполните простую анкету, чтобы мы уже начали подбор вариантов
