Когда вы откладываете покупку в ожидании «падения» цен на вторичку, то не учитываете ряд факторов и особенностей сегодняшнего рынка.
Если смотреть обобщённо – нет, нельзя сказать, что вторичка «упала»
Народ не кинулся массово избавляться от недвижимости по бросовым ценам.
Любая статистика агрегаторов объявлений, банков, Росстата показывает, что средние цены держатся на одном уровне, с некоторыми незначительными колебаниями в пределах погрешности.
Да, вторичный рынок сейчас не особо активен. При сегодняшней ключевой ставке рыночная ипотека, можно сказать, умерла. А ипотека – это основной двигатель рынка недвижимости.
Естественно, платёжеспособный спрос снизился, покупателей стало меньше. И, если несколько лет назад вторичка в Краснодаре однозначно была «рынком продавца», то сейчас это, безусловно, «рынок покупателя».
То есть покупатель с наличкой может выбирать, торговаться и диктовать свои условия. Но!
Поставьте себя на место продавца: чего он хочет?
Какая цель у продавца?
Причин продажи жилья обычно две:
- Изменение личных жилищных условий: расширение жилплощади, смена района/города, раздел имущества;
- Потребность в наличке: для инвестиционных целей либо в экстренной ситуации.
Если человек хочет улучшить свои жилищные условия или сменить район
В этом случае при продаже он всегда будет отталкиваться от цен на то, что планируется приобрести.
- Если он хочет купить новостройку – они не дешевеют. Так что ему нет резона демпинговать и при продаже своего жилья.
- Если его цель – вторичка, то статистически, в рамках опубликованных объявлений, глобального падения цен тоже нет.
Если цель продажи – это раздел имущества
Обычно это либо развод, либо делёж наследства. В обоих случаях чаще всего существует конфликт интересов: собственники не могут договориться между собой и хотят выжать из продажи максимум.
Поэтому в данном случае демпинг тоже бывает лишь в порядке исключения.
Если продавец – инвестор
Обмен жилья на деньги интересен, когда есть, куда их вложить. Сейчас вкладывать некуда.
Вложение наличности в новостройки – бред.
Льготные ипотеки штормит, поэтому масштабирование (продать одну квартиру, чтобы купить несколько в ипотеку) – перспектива сомнительная.
Продавать одну вторичку, чтобы купить другую – это «шило на мыло».
Ну а скидывать задарма надёжный железобетонный капитал, чтобы положить всё на вклад или вкинуть в фондовый рынок – это в сегодняшнем мире вообще за гранью здравого смысла.
Кто у нас остался?
Те, кого «прижала» по-настоящему сложная жизненная ситуация. Но вы же понимаете, что такие случаи – редкость?
Итого:
Дешёвые предложения на вторичном рынке, конечно, присутствуют. Но, учитывая, что статистические средние ценники не меняются – доля таких вариантов невелика.
Также хотелось бы отметить, что дёшево сейчас предлагается, в основном, неликвид:
- сомнительная вторичка в старом фонде,
- «инвестиционный» свежак в наименее популярных ЖК, которые в чём-то уступают своим «соседям»
- объекты с нюансами (с невменяемой разбивкой цены, большой ипотекой, долгами и т.д.)
В общей же массе продавцы либо просто откладывают продажу до лучших времён, либо держат желаемую для себя цену в надежде на счастливый случай.
То есть: имея хороший объём наличности, вы можете прийти на вторичный рынок и диктовать свои условия.
Но если вы надеетесь купить что-то заманчиво-дёшево, то это будет выбор приемлемого из худшего.
Как-то так…