Текущая ситуация
В 2021 году между УК «ЖЭК 12 плюс» и собственниками дома был заключен договор управления. В 2022 и 2023 году этот договор пролонгировался на тех же условиях. В декабре 2023 года УК «ЖЭК 12 плюс» прекратил свою деятельность в связи с реорганизацией (произошло слияние компаний). В итоге управляющей компанией стала УК «Управдом», но договор остался прежним. В договоре управления имеется приложение с перечнем и периодичностью работ и услуг, которые более менее соответствуют Постановлению Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения". В январе 2024 года состоялось очередное собрание собственников. Одним из вопросов был вопрос об изменении размера платы за содержание общего имущества и перечня работ и услуг. Предложенная УК «Управдом» периодичность работ по содержанию общего имущества меньше чем в ПП №290, а размер платы существенно увеличился. С нашей стороны запросили обоснование размера платы и периодичности работ. Но управляющая компания не предоставила обоснования по изменению размера платы за содержание общего имущества и периодичности работ, ссылаясь на решение совета народных депутатов. И собственники приняли решение размер платы оставить прежним.
В результате, на протяжении 2024 года УК не выполняет работы в полном объеме, которые прописаны в приложении к договору. Следовательно, нарушает условия договора.
В сентябре 2024 года, на встрече с представителями УК, было решено пересмотреть условия договора. Подготовкой договора в новой редакции занималась УК. С нашей стороны также были предложены поправки, чтобы их учли в договоре. УК в ответ на наши предложения ответила отказом в продолжении сотрудничать.
Договор управления прекратит свое действие 31.01.2025 года. В связи с этим возникает ряд вопросов:
- Как должна УК предоставить отчет за 2024 год, в какие сроки?
Управляющая организация (далее – УО) в первом квартале каждого года предоставляет собственникам отчёт о выполнении договора управления за прошлый год, а также размещает этот отчёт в ГИС ЖКХ. При этом в договоре управления можно предусмотреть другой порядок отчётности (ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Управление домом обеспечивается предоставлением собственникам отчётов об исполнении обязательств по управлению домом с периодичностью и в объёме, которые установлены решением собрания и договором управления (подп. «з» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению домами № 416).
Таким образом, как управляющая организация должна отчитываться по конкретному дому, надо смотреть в договоре управления с собственниками этого дома.
Обязательная форма содержания отчета законодательством не предусмотрена, содержание отчёта устанавливается в договоре управления. Если договором управления не предусмотрено содержание отчета или содержится условие, что содержание отчёта — по усмотрению управляющей компании, то на выходе может получиться абсолютно неинформативный для собственников документ.
- Как и кому будут переданы документы, относящиеся к дому?
В соответствии с ч.8.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке могут расторгнуть договор управления со своей УО, если она не выполняет возложенных на неё обязательств. На общем собрании собственники вправе принять решение о выборе другой УО или изменить способ управления своим домом.
В соответствии с ч.10 ст.162 ЖК РФ УО в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД должна передать всю техническую и другую документацию на дом новой управляющей компании.
Частью 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ установлена административная ответственность за воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом, выразившееся в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу или одному из собственников помещений в многоквартирном доме, либо в уклонении от передачи таких документов указанным лицам, либо в нарушении предусмотренных федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами порядка и сроков передачи указанных документов.
За указанные правонарушения предусмотрено наказание в виде административного штрафа.
В соответствии с ч.1 ст. 23.55 КоАП РФ органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ч.1 ст.7.23.2 КоАП РФ.
Поэтому должностные лица инспекции жилищного надзора по заявлению собственников МКД, либо новой управляющей компании могут привлечь правонарушителя к административной ответственности.
Если собственники не заключат новый договор управления и не создадут ТСЖ, то что будет с домом? Как и с кем должны заключатся договоры с арендаторами (провайдерами), с ресурсоснабжающими поставщиками, с прочими обслуживающими дом, организациями?
Этот вопрос урегулирован ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В случае, если этого не произошло. В соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 ст. 161 ЖК РФ и ч. 5 ст. 200 ЖК РФ (прекращение деятельности по управлению МКД в связи с исключением сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ, прекращением действия лицензии или ее аннулированием), а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями возможен по желанию собственников помещений в МКД добровольно или в случае превышения порога долга перед РСО – принудительно. Заключение прямых договоров с РСО регулирует ЖК РФ.
Решение о заключении прямого договора с РСО собственники помещений в МКД могут принять на общем собрании. На систему прямых расчетов можно перейти в части получения следующих коммунальных услуг:
ü горячая и холодная вода (определение ВС РФ от 12.05.2023 № 307-ЭС23-2986 № А44-6521/2021);
- отведение канализационных стоков;
- обогрев жилья;
- вывоз мусора (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ, ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ, ч. 3 ст. 3 закона № 59-ФЗ).
Для этого собственники обращаются непосредственно в РСО для получения договоров.
P.S. если Вы хотите, чтобы мы ответили на Ваши вопросы связанные с управлением общим имуществом в многоквартирном доме пишите на почту krekov@mail.ru