Можно ли продать ипотечную квартиру?
Большинство людей находясь на этапе подбора жилья перед покупкой, если вдруг находят объект который их полностью устраивает, но при этом узнают о том, что он взят в ипотеку и находится в залоге, тут же разворачиваются и забывают о нем.
Ну и правда, кому нужны эти проблемы?
Да и большинство собственников не спешит продавать такие объекты, в силу того, что очень много слышали непроверенной информации или на просторах интернета или, что еще хуже, от родственников или знакомых о том, что продать такой объект нельзя. И не дай Бог среди этих родственников или знакомых попадётся такой персонаж, который всегда всё лучше всех знает…У каждого ведь наверное есть такой, не правда ли?
Давайте всё же расставим все точки над «ё»…Итак:
- Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом внесена в ЕГРН.
- Пока недвижимость в залоге, просто так продать её не получится. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует переход права собственности к новому собственнику.
Возможны следующие варианты действий при продаже ипотечной квартиры:
1. Продавец гасит ипотеку и продает квартиру
Самый лучший наверное для всех вариант, когда собственник-продавец сам изыскивает средства, чтобы погасить ипотеку. Для этого можно взять потребительский кредит, использовать собственные накопления или одолжить у друзей и родственников. Долги можно вернуть после продажи квартиры. Хотя конечно если бы всё было так просто, то наверное проблемы просто не существовало, а я и не писал бы о ней.
2. Покупатель даёт деньги продавцу на погашение ипотеки
В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
По договорённости сторон в договоре купли-продажи может найти отражение обязательство продавца в определённые сроки погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения.
После того, как продавец погасит ипотечный кредит и залог будет снят (в практике имеют место быть случаи одновременного снятия обременения и регистрации перехода права собственности), договор купли-продажи передаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.
Остаток средств покупатель передаёт продавцу после регистрации перехода права собственности согласно договорённости, отражённой в договоре купли-продажи.
Однако данный вариант в большинстве случаев настолько неудобен, неактуален и чего греха таить – банально страшен для покупателя, что говорить про него можно только в теории. Количество рисков огромно, а в большинстве случаев, сумма которую надо отдать почти под честное слово, для большинства людей является тем, что «нажито непосильным трудом» и в данном контексте, сия, не побоюсь этого слова историческая фраза, звучит без всякого сарказма.
3. Продать квартиру с согласия и с помощью банка
Если досрочно погасить ипотеку не получается, то самый надежный вариант — когда сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведёт банк. В этом случае квартира в ипотеке продаётся с согласия банка, который полностью курирует сделку. В принципе это тот способ, ради которого я вообще затеял написание данной стаи, так как этот самый удобный и безопасный способ, на удивление является самым малоизвестным.
Как же работает сей механизм? Алгоритм выглядит следующим образом:
1. Покупатель и продавец договариваются и записываются на сделку в офис.
2. Менеджеры банка тщательно готовятся к сделке: проверяют информацию и документы о недвижимости, ипотеке, заёмщике и закладной. Банк убеждается, что сделка пройдёт максимально безопасно для всех, и никаких сложностей для снятия обременения не возникнет.
3. Продавец и покупатель приходят в банк на сделку. Подписывается трёхсторонний договор между продавцом, покупателем и банком. В нём прописывается, что банк берёт на себя обязательства по переводу денег продавцу. Также открывается аккредитив — это безопасный счёт, где будут храниться деньги покупателя до регистрации права собственности в Росреестре. Подробнее об аккредитиве писал вот тут.
4. Банк получает информацию из Росреестра о том, что право собственности покупателя на недвижимость зарегистрировано. На этом этапе погашается ипотека и происходит расчёт между покупателем и продавцом. Аккредитив открывается в пользу банка, который погашает остаток задолженности по кредиту и продавца, который получает деньги с продажи недвижимости.
Затем запускается процесс снятия обременения — он занимает до 7 дней. После этого покупатель может заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что квартира в его собственности и без обременений.
И последнее:
Если квартира находится в залоге у Банка и покупатель хочет купить ее в ипотеку этого же Банка, то залог просто переоформят на нового собственника.
Как это работает:
1. покупатель подает заявку на ипотеку и получает положительное решение. Далее нужно предоставить документы по недвижимости и получить одобрение.
2. Продавец и покупатель приходят в банк на сделку: банк даст согласие на переход права собственности от продавца к покупателю, и уже на сделке можно отправить документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. После регистрации права собственности и нового обременения квартиры в пользу банка происходит погашение ипотеки продавца.
В данной статье я постарался очень коротко и максимально понятным языком, что называется «на пальцах», дать понимание механизму купле-продажи недвижимости в ипотеке.
Если кому то необходима более детальная консультация по всем юридическим вопросам и нюансам, либо фактическая помощь в организации и оформлении такого рода сделок – всегда рад помочь.
Постоянный телефон для связи – 89182485678 (WhatsApp, Telegram).