Одна из управляющих организаций республики Хакасия – ООО «Управляющая компания «Триумфатор» (далее – УК), имеющая в управлении новостройки, обратилась в суд за урегулированием разногласий по договору водоснабжения.
УК требовала определить границу балансовой принадлежности водопроводных и канализационных сетей по внешней границе многоквартирного дома (далее – МКД), а МУП «Водоканал», далее - РСО (при поддержке ОМСУ) настаивала на том, что спорная граница должна проходить по границе земельного участка под МКД.
РСО указала следующее:
- разрешением на ввод дома в эксплуатацию все наружные сети водоснабжения и водоотведения отнесены к жилищному фонду. Таким образом, в спорной ситуации собственникам не нужно проводить общего собрания собственников с вопросом о включении данных сетей в состав общего имущества в силу того, что они уже являются их общей собственностью;
- после подключения дома к сетям спорный отрезок наружных сетей в силу положений договора с застройщиком был на его балансе;
- при этом спорные сети муниципалитету не передавались и бесхозными не признавались. РСО не имеет никакого отношения к земельному участку, на котором расположены спорные сети и непосредственно МКД.
Между тем, суды всех инстанций согласились с позицией УК:
- в соответствии с пунктом 8 Правил № 491 внешней границей сетей водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены МКД;
- РСО не представила суду доказательств волеизъявления собственников помещений в МКД о включении в состав общего имущества МКД участков водопроводных и канализационных сетей от внешней границы стены МКД до границы земельного участка,
- акт ввода в эксплуатацию МКД не доказывает принадлежность водопроводных и канализационных сетей, находящихся за пределами внешней границы МКД;
- непринятие застройщиком мер по передаче спорных сетей в муниципальную собственность не подтверждает факт законного владения этим объектом и не обязывает УК его содержать;
- согласование границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в договорах о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения, заключенных между застройщиком и РСО, не имеет значения для разрешения данного спора, поскольку УК стороной указанных договоров не являлась и договор, заключаемый между УК и РСО, не зависит от прежних правоотношений;
- кроме того, по общему правилу, условия договоров участия в долевом строительстве МКД не предусматривают передачу участникам долевого строительства внешних сетей водоснабжения и водоотведения МКД. Представленные в суд договоры долевого участия собственников жилых помещений спорного МКД также предусматривают, что объектом долевого строительства по договору является жилое помещение, общее имущество МКД, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и входящее в состав указанного МКД.
Верховный Суд РФ Определением от 02 июля 2024 года № 302-ЭС24-9972 отказал в пересмотре дела в силу того, что поскольку фактические обстоятельства строительства МКД и подключения к централизованным системам водоотведения и холодного водоснабжения, отсутствии доказательств принятия обслуживающих МКД наружных инженерных сетей канализации и водоснабжения в муниципальную собственность, сами по себе не свидетельствуют об их включении в общую собственность.